贵阳的改善住房市场，和其他一二线城市类似，一般分为两大类，一类是刚改，也叫首改，主要是针对第一次改善客户，预算没那么充足的，比如一些配套齐全、地段核心的大户型、跃层产品。

另一类是终改，也就是终极改善，主要针对预算充足，且属于家庭未来打算长期居住10年以上的优质改善房屋，常见的以大平层、别墅类产品为主。

要说改善的天花板，其实主要就是集中在终极改善市场，最典型的就是大平层（180平以上）和别墅类产品。

贵阳属于二线城市、省会城市，能进入终极改善范畴的大平层，也并不普通。

通常对标的都是一线、新一线和强二线城市的大平层户型，建筑面积一般要在180㎡以上，双套房设计，采光面L型玻璃窗270°视野，景观通常属于比较稀缺的自然湖景、城市地标景。

梯户比不能低于2梯3户，常见的是2梯2户，或者更优质的梯户比能达到3梯2户等，容积率通常也要在2.5以下。

而且，这样的大平层， 通常都地处核心板块，周边无论是地铁交通，还是商业、教育、医疗等配套，都是没有明显短板的。

此外，作为终改的大平层，对于物业的服务品牌和档次，也有要求，通常至少都是国内物业品牌Top10以内的品牌物业，否则， 后期的居住体验就可能会大打折扣。

在当下的贵阳市场，比如观山湖公园附近的远大观山府、老城的恒丰碧桂园中心、龙湖天曜三期领峯等大平层项目，价位预算大致在180~230w左右，大致属于这一类。

贵阳的别墅分为两种，一种是主城别墅，另一种是郊区别墅，很显然，郊区别墅不属于终极改善的范畴。

而主城别墅，相对而言是比较稀缺的，特别是一些拥有还算不错的地铁交通、公园、商业等配套的别墅，就更是富人圈争相竞逐的热门标的了。

主城别墅的稀缺，不仅在于其项目少，更在于其居住圈层的高端性，毕竟，在整个贵阳，能够花200~500万买别墅，再花100~200w装修入住的圈层，再怎么说也算得上是这座二线城市的Top精英阶层了，有的家庭甚至非富即贵。

当前，这类产品中，比较典型的有观山湖的龙湖舜山府别墅、金阳新世界翡翠山、翡翠谷别墅，奥体板块的观山玉别墅，阅山湖别墅，白云南湖板块的南湖里，花溪的龙湖湖山原著等，都是非常稀缺的主城墅，大多以合院、联排别墅为常见，定位富人居住区。

还有一类主城墅，档次稍微要比合院、联排低一些，通常以高低配的叠拼类产品形式出现，定位在中高收入的精英阶层。

比如中海映山湖、中海印龙泉等项目内部的叠拼产品，也算得上是一部分人的终极改善了，总价大概在180~300万之间，也能够筛选出中高档次的居住圈层了。

综上，贵阳当前改善的天花板，优先次序应为：主城联排、合院别墅＞主城叠拼别墅＞180平以上的大平层项目。