原创 刘博团队
2022年楼市多项重磅利好出台，给市场注入了不少信心。
2023年1月份刚过去，楼市的成交到底怎么样？房价是涨还是跌？
哪些城市有望将率先回暖？
根据机构最新的统计数据，我们来盘点一二。01
先说二手房。
诸葛找房数据研究中心以10个重点城市为观察样本，计算出今年1月十城二手房成交套数同环比涨跌情况，具有一定代表性。
这10个重点城市分别是：北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门。
总体看，2023年1月，10个重点城市二手住宅成交40878套，环比下降14.85%，同比下降11.6%。
不过也有一些城市二手房成交量开始出现上涨，量在价先，成交量放大，就意味着市场开始回暖。
据统计，1月二手房成交量环比上涨的城市，分别为南京和苏州。
南京涨幅稳居榜首，1月二手房成交6674套，环比上涨63.14%；
苏州涨幅位居第二，1月二手房成交3972套，环比上涨0.61%。
而1月二手房成交量同比上涨的城市，则有东莞、南京、成都和青岛。
且青岛同比涨幅第一达46.68%，东莞第二为41.08%，南京和成都的成交涨幅均超5%。
二手成交量同环比均下跌的城市有杭州、厦门、深圳、北京、佛山。
值得注意的是，上述10城，一线城市还有上海和广州未统计，重点二线城市合肥、西安、郑州、济南、武汉未列入观察。
根据能够查询的公开数据，我们发现，1月上海和广州二手房成交量未见明显起色。
据广州中原研究发展部统计数据显示，2023年1月（1-29日），广州市二手中介网签量为983宗（不含自助网签），较去年12月同期的1242宗环比下滑20.9%。
据上海房易数据统计，截止到1月29日，上海二手房住宅成交7100+套，算上30、31号的成交，总成交量约8000套。
如果以2022年11月上海二手房住宅的1.58万套成交量来看（成交相对正常的月份），上海1月的二手房成交量近乎腰斩。
而合肥、西安、郑州、济南、武汉几个重点二线城市，1月二手房数据暂未完全更新。
据公开资料，今年1月，郑州二手房成交量，环比去年12月下降12%，略低于去年的春节2月。去年10月以来，受多种因素影响，郑州二手房成交量大降。
西安二手房市场去年一直处于疲软状态，成交量也不容乐观。但据多个房产中介表述，市场已有回暖迹象。
从诸葛找房的数据上看，1月23日至29日，一周时间西安二手房成交了约277套房源，其中最低一天成交3套，最高一天成交158套。
截至目前数据，1月二手房同环比均放量成交的城市为南京；
在环比或者同比单一指标上呈现放量上涨的城市有：苏州、东莞、成都、青岛，后续走势有待观察。
二手房价格方面，易居50城房地产市场机会与风险监测系统显示，二手房价格上涨的城市有东莞、上海、合肥、厦门、佛山、北京等城市。
结合来看，如果交易量未跟上，只有房价在上涨，交易量低迷，则会出现有价无市的情况。
综上，南京，目前二手房成交量明显放大（同环比），而东莞，二手房出现价涨（环比）量升（同比）。
这两个城市，综合人口增量、住房供应量及城市GDP、城市资金总量等多指标，可以位列中国内地不动产最有价值的城市前十。
目前，二者均已取消限购，带动资金流入，2023年有望率先闯关成功。
02
再看新房数据。
根据CRIC监测数据，1月30个监测城市成交面积为1071万平方米，同比下降34%，环比下跌41%。
无论是一线城市，还是二三线城市，新房成交同环比降幅仍在三成以上。
所以，2023年首月，各城市的新房市场可以说仍然黯淡。
一线城市中，只有北京、上海对比去年2月春节数据，楼市成交面积扩大，因此有媒体报道北京和上海楼市出现小阳春。
但是结合新房同环比数据和二手房成交来看，一线城市1月的表现难言回暖。
二线城市中，有一个城市新房同环比成交面积及春节数据均上涨，那就是西安。
结合1月西安二手房出现翘尾行情，西安土地出让金领跑，我们可以推断，西安的楼市，目前处于回暖阶段。
当然，从最新的新房供求比、存量和消化周期，我们可以看出后续哪些城市有望率先突围。
供求比越小，库存越小、消化周期越短，说明商品住宅需求量超过供给量越多，这些城市后续容易出现回弹。
供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡，供求比越大，市场呈现供大于求。
那么，供求比小的城市有：
0.0：东莞；0.3：杭州、南宁、无锡、佛山、昆明；
0.4：武汉、济南、厦门；0.5：上海、宁波；
0.6：广州、成都、天津、西安、重庆、苏州
0.7：长沙、南京
库存同环比均下降的城市：武汉、天津、佛山、长春、昆明、济南、东莞、福州。
消化周期短的城市：上海（5.4个月）、杭州（6.2）、合肥（8.1）。
消化周期前三名：郑州（82.7）、大连（59.8）、青岛（37.3），这三个城市的库存太大，楼市回暖还需时日。
再看新房价格，环比出现上涨的城市有：成都、杭州、宁波、上海、西安、苏州、长沙、北京等。
综合来看，西安和东莞楼市需求较旺；
而上海、杭州和合肥，消化周期短，经济基本面较好，比其他城市更容易复苏。
03
可以看出，这一轮楼市复苏，将率先从二线城市开始。
目前一线城市限购限贷尚未放松，而二线城市很多都已取消限购。
不少三四线城市居民，可能会卖房并将资金搬家到这些重点二线城市，实现资产的调仓升级。
根据以上分析，以下二线城市在1月，已出现明显回暖迹象，它们是：
南京、东莞、西安。
上海、杭州、合肥三城新房消化周期最短，市场比较容易反弹。
成都楼市有望延续去年热度，今年继续保持景气，此外，苏州楼市的热度也在慢慢恢复。
如果大家对以上城市买房感兴趣，可以抓住低首付和低利率的优惠窗口期，提前看房选房了。
目前，这些城市已经开始动了，后续如果继续放量成交，将出现确定性回暖。
华仔
妄想房子来支柱真的是茅台酒喝多了
用户12xxx49
你从哪里来的数据？幼儿园没有数学课
用户10xxx40
鬼说鬼话，反向操作！
用户18xxx46
新一线回暖了，更买不起了[哭哭]
说句心里话
都是炒房人你卖给我，我再卖给你。
折戟沉沙
老鬼买，还要是疯了的鬼
道壹
下午还看到一个小编说成都回暖，这就来了一个下跌的
用户17xxx62
哇，又开始鼓吹了
睡笑
每年开年必吹[得瑟]
屠志钢铁侠
快买房啊。马上就要大涨了，北京一月大卖10万套。快去买房
用户13xxx17
成都很大一部分买卖房源数据，是自家人卖给自家人，或者置换房源转贷，因为原来的利息太高。
无语
希望有钱的多买几套，拉动一下市场。让大家先把生活过好[点赞]
用户19xxx64
大城市人口下降的确实满严重的，有些公办幼儿园的招生人数锐减
辣椒
城市里的别墅不跌反涨，以后城市里拼的不是学区房，而是拥有大阳台、大露台、大庭院、空中花园+地铁口、公园边的城市别墅了。（全国2015年已经全面禁止建别墅了）
lan
又开始炒房了？[扁嘴]
笑谈中
对房子的痴迷被拿捏的死死的，买的人还是不少…
大白灬鹅
没看文章直接看评论 因为我是看热闹的[笑着哭]
贵客
房子不仅是高价值商品，还是一种人本身价值的表现。服务，享受和一种被法律赋予价值感受享受生活的意义，并不是一味价格的体现。你愿意不愿意房产就是商品，买了才有[笑着哭]
用户10xxx17
青岛属于市区很小，郊区很大，大部分房子都在郊区，市区人口密度大，所以两极分化严重
鸭鸭
现在的00后会买房子 去年我给我儿子买房他说什么都不肯同意 家里有矿土豪站着不要说话 都是炒房团在玩左右手游戏
老老李
涨了好。手里的房子不赔了
用户10xxx80
每一次反弹都是卖出的最好时机。
吉凯琴行
使劲吹吧
姚G
开发商和中介出5000元，让我写这篇文章，内容咋样？
志凯
这种把戏什么时候能停止？
鼎盛工业设计
祝愿各行业都回暖，繁荣昌盛
用户17xxx62
哇，地产火爆了
墨心窥天
我们一个小县城，这个月很多人装修了
徐波波
西安这地方还回暖，不继续跌就不错了
用户15xxx53
许两万亿微微一笑：“我说，我是为了坚守心中的那份正义和信仰，你信吗？”
见贤思齐
回归是健康发展的必由之路！
用户62xxx62 回复 02-13 21:34
每平方米100万更健康
几局了
要涨价
用户62xxx62
中介的话鬼都不信
宁静致远
傻子都知道，人口已开始出现负增长，房地产需求大量减少。现在炒房、囤房，过几年后会惨死！！！
用户12xxx57
现房现卖，预售房绝不能买呀！大家先等等、很快就有零利率、零首付、送车位、送全屋家电、免5-10年物管费、还按套内面积销售、只要大家2年内不买房这些都会有的、你们相信吗？
朱烈
继续往上推的话，就算这次救得了，下次怎么办？
银狐
一买就知上当，钱是我自己的留着50退休看看世界去，买不买房不纠结又带不走，还是及时行乐吧
林海
统计数据还不是房产相关企业统计上报的，这里面有多少相关企业的想法？除了数量外，价格有多少水分是对这些企业有利的？你的观点又有多少对你从事的行业有利？任何市调都可以找到有利的个例，是不是以偏概全了？[得瑟][得瑟][得瑟]
吊打摩擦炸机科60E鹰郡遗孤
都是提前还贷的
春梦了无痕
哈哈哈！房地产不缺乏忽悠，没有忽悠就没房地产