来源：克而瑞2024-12-02 16:42:32

导语

◎ 文/谢杨春、吴嘉茗

在经过相当一段时间的沉寂后，民企投资略有起色，并呈现出些许亮点，成都、西安等城市的土拍市场迎来民企高溢价拿地，这是否确实预兆着土地市场的回暖和民企投资的复苏？

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成都、西安等地民企重现土拍市场并高溢价拿地

根据CRIC统计，30个重点城市在新政出台后的（9-11月）土地成交中，民企高溢价拿地（溢价率超过20%）的情况主要发生在成都、杭州等城市，其中成都11月6日成交的高新区大源板块宅地，由金昊投资以20.7亿元总价、46.11%溢价率竞得，刷新了高新区楼板价记录，而成都的前一宗热点地块则是9月份由贝好家竞得的锦江区地块，总价10.8亿元，溢价率42.19%。杭州则相对来说一直是民企拿地相对活跃的城市，高溢价拿地的企业有滨江、天阳以及一宗由自然人竞得的地块。此外西安、宁波、合肥、南宁在近期也有民企高溢价拿地的情况出现，但数量较少，且以10亿元以下的地块为主，即使民企高溢价拿地，也需要控制整体土地成本。

02

2024年以来民企投资金额占比仅15%投资比例持续低位波动

实际上，2024年以来民企投资不振已成为常态，虽然近期有少量亮点地块出现，但整体趋势并未出现明显改善。

据CRIC统计的30个城市含宅地块成交结果来看，民企投资的金额、建面占比分别为15%和20%。

按月度走势来看，民企拿地比例持续在低位波动，今年10月份民企在重点城市拿地金额比例占比低至8%，但11月回升至16%，但整体来今年拿地比例都在20%以下；建面占比相对更加稳定，尤其下半年7-11月民企拿地建面占比保持在18%左右。

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投资TOP100企业仅18家民企典型民企投资力度同比下降超四成

切换至企业投资层面，据CRIC统计，截止至10月末，投资拿地金额TOP100的企业中，民企仅有18家，其次国央企占比为27%，城投占比为55%：在金额划分上，民企占比为19%，国央企虽然数量也不多，但是凭借较强的资金实力投资金额占比达到51%，城投则仅占30%。

与2023年同期相比，投资TOP100企业中民企的数量和金额占比分别减少了12个百分点和3个百分点，虽然进入TOP100席位的企业数量大幅减少，但金额的占比降幅却不大。

从个别典型房企来看，滨江、龙湖和伟星作为民企之中投资态度相对积极的房企，2024年的投资力度同比也有明显下降：滨江集团今年前10月的投资金额为290.8亿元，位列第六，但同比降幅高达46.8%，龙湖和伟星的投资金额更是同比下降约七成。

此外，三家典型企业的投资力度也不及2022年、2021年同期，近3年投资均保持在较低水平。

04

本土小规模民企“捡漏拿地”聚焦非热点城市、低总价地块

在城市层面，CRIC盘点了30个重点城市2024年以来民企拿地金额、建面占比的情况：民企拿地金额占比在30%以上的城市仅有南宁、贵阳、昆明等8个城市，大部分是二线省会城市中热度表现一般的，尤其像南宁出让的低总价地块较多，因此拿地自然人也较多，实际上与当地民企无关，其他如昆明、大连等地，拿地的民企以本地开发商为主，本档位中仅有杭州是规模民企投资相对踊跃的城市，滨江集团今年已经在杭州纳储超过10宗，此外龙湖、伟星、西湖房地产等民企也在杭州有所斩获。

长春、苏州、重庆等13个城市，今年民企拿地金额占比在10%-30%之间，拿地的民企基本以本地开发商拿地为主，其中苏州、成都、长沙、合肥、西安和南京拿地的民企中有一些品牌房企，另外郑州也有一些河南本地开发商拿地。

最后一类则是民企拿地金额比例在10%以下的城市，北上广深四个一线城市均位于此列，此外还有厦门、武汉、宁波和无锡等。但每个城市民企投资低迷的原因有所不同，一线城市中民企拿地较少，市场中的主要竞争者为国央企，而无锡、武汉等地则主要依靠城投作为拿地主力。

总体来看，近期确实在部分城市出现了民企高溢价拿地的情况，在民企整体投资低迷的环境中成为亮点，但在大趋势中民企的投资占比并没有明显回升，与几年前民企曾经是投资主力的情况更是依然相去甚远。

而且当前民企投资依然存在困局，一是在土地总价高、市场前景相对更好的核心城市，民企的拿地实力不及国央企，优质的地块仍更多地被国央企收入囊中；二是当前拿地的民企已经与过去的品牌民企产生了非常大的差异，仅剩龙湖、滨江等为数不多的品牌民企仍在土地市场上出手，而很多曾经熟悉的民企都仍受困于化债、现金流的压力，目前在各城市拿地的民企更多的以本地小规模企业为主，前几年市场的高杠杆、高周转对其并未带来太大影响，因而得以保留了火种。

但无论是新涌现的民企、依然坚挺的民企或是转向代建的民企，这部分力量起对于市场而言都是不可或缺的支柱，近期的亮点地块也给市场带来新的希望，未来核心城市如果能够提供更多优质的小体量地块，可能对鼓励民企拿地有更积极的效果。

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