楼市呈现供大于求成趋势

明年的楼市，比较好预测的，主要是从政策方面不会有什么大的调整，在最近的一次关于房地产工作会议上，韩Z又强调了“房住不炒”的大政方针。但是，我们也要看到，最近两个月的国家统计局数字，北上广深四个一线城市全面呈现上涨的态势，虽然幅度很小，但是，性质相当严重。因为，由负转正是一个由量变转质变的过程，并且这个势头很难再扭转过来。

这恐怕也是韩Z出席住建部会议的目的，也说明最高层已经意识到问题的严重性。从明年的形势来看，疫情的影响还会持续，国际间的经济活动和各种交流也没有正常化的可能，双循环的模式肯定还会继续，但是，有了今年的经验，明年的发展会更加强劲一些。

一位经济学家预测明年的GDP增速将达到9%以上，并以此认为中国重新踏上了高速发展的道路。我觉得这不是什么好事，我们从10%以上的高速度增长，降到了6%左右的中速增长，是花了很长时间的努力。千万不要以为10%的增长就比6%的增长好。真正良好的状态是6%以内，就好了。

这样我们有了既要重速度，更要重质量的方针。全世界的经济因为疫情影响都呈现负增长，只有我国率先走出疫情阴影，实现了由负转正的增长。这主要是得益于我们强有力的抗疫措施。

如果明年要提高到9%的增速，因为外贸依然不能完全恢复，提振消费市场也不是件容易的事情，那么人们又会在房地产上打主意。这个也是影响人们对明年楼市判断的重要原因。或许也是四个一线城市率先涨价的一个因素。

但是，我们从官方的报道中，没有看到明年要争取9%增速的消息、我们确定的方针是“六稳六保”，所谓的稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。以及保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。

稳字当头，快了就不容易保持稳定，这是简单的物理学原理。在房地产市场提出的口号也是稳房价、稳地价、稳预期。这三稳是相辅相成的，一个不稳，另两个也难稳住。所以，明年房价出现较快上涨的可能性几乎为零。

我们已经看到，有些城市的楼市，已经出现了二手房的交易量大于新房市场的情况。这也是一个非常重大的变化，说明了人们对楼市的一个新判断，就是二手房市场质量更好，性价比更高。也是房价很难上涨的一个标志。

如果房价上涨很快，人们往往会在新房市场投资，这个情况，在前几年表现的很突出。

房价不涨，最大的受害者就是炒房团，包括那些手里有好几套房的人。房价不涨了，房子就成了鸡肋，甚至成了负担，特别是那些贷款买房的人呢，眼看着每个月的月供交给银行，而房子的价值却变得越来越小，心理的煎熬可想而知，这可是双重的损失啊。

作为投资人来说，显然，此时，存房不如存钱合适了。据媒体报道的一个案例，

2016年初，吴某在燕郊购买了一套价值200万元的房子，买房时的价格是2万元/平米，总面积大约100平米。2017年末，这套房子一度涨到了接近400万元。但是，从2018年下半年开始房价一路下行，现在这套房子的价格平均在1.5万元，吴某不仅没有赚钱，反而因为购买这套房子直接损失了50万元，如果再剔除房产占用资金成本的话，这套房子总计损失了近100万元。

现在这套房子不仅是价格腰斩，而且降价之后也难以转手，3年过去了还是卖不掉。

根据济学家李迅雷的测算，房产持有成本一般为9%左右。一套100万元房子，2019年涨幅6.5%，溢价值为6.5万元，租金收益2万元，然后减掉持有成本9万元，再减去折旧成本4万元。溢价值结论：6.5万元+2万元-9万元-4万元=-4.5万元。这么一算，就知道，房价即使上涨了6.5%，对投资人来说，依然是亏本的买卖。

当然了，对那些好几套房的人来说，房子越多，房子的亏本力度可能就越大。预期决定人们对房子采取的什么样的对策，现在人们能认为明年房价会有较大的涨幅吗？会相信后年还有机会吗？

从2018年以来，已经硬抗了三年的这些投资客们，应该感受很深的，这三年的损失绝对不是小数。我们从北京的购房情况来看，无论是共有产权房的弃选，还是两限房的降价，都表明人们的购房热情已经大大降低。因此，无论从哪个方面讲，明年人们对房子的态度会有一个较大的转变，也有经济学家说，房子将成为人们的一个负担，不再是摇钱树了。【本文由“马跃成”账号发布于2020年12月8日】