在经历了长达两年的蛰伏、筑底之后——
2024年对于楼市来说，注定是极不寻常的一年。
让所有人出乎意料的是：开年伊始，第一项重磅金融政策砸向了住房租赁市场。
1月5日，央行、金融监督管理总局联合发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，简称住房租赁金融17条，自2024年2月5日起实施。
住房租赁金融17条，核心内容个个打中要害，在此直接划重点说——
其一，金融支持住房租赁，来解决大城市年轻人、新市民以及中低收入家庭的住房问题，减轻他们的经济压力；
其二，支持各类市场主体新建、改建与运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性、商业性租赁供应。
按照《意见》当中的说法，接下来将重点支持自持物业专业化、规模化住房租赁企业发展。
未来有极大可能会涌现出更多个自如、更多个泊寓、更多个冠寓…
不用想了，物业管理与资金监管层面必将比现在更规范、更严格——
像什么驱赶房客、提桶跑路、消防安全不达标这类糟心事儿？
给你机会别不往人道儿里走，你要还执迷不悟，等着挨干就是了…
我们注意到：此次《意见》里给出了三种信贷产品方案，那是一模不一样！
第一种，住房租赁开发建设贷，授信期限3年，最长不超过5年。
简单来说，就是你搞租赁房开发差钱儿，我就给你贷它个三五年，让你原地不差钱，只要你专款专用老实儿搞租赁。
三五年，刚好覆盖开发建设周期，很可能只多不少。
第二种，对于团体批量购买租赁住房的，贷款上限可以干到30年，贷款额度不超过物业评估价值的八成，具体利率由商业银行自行决定。
翻译成大白话就是，鼓励单位购买存量闲置房屋用于保障性租赁，租赁巨头相继涌现，很可能只是时间问题。
大伙儿可以集体回忆一下：之前火爆一时的深圳统租房，是不是走的就是这个路子？
第三种，住房租赁经营性贷款，期限最长不超20年，贷款额度在物业评估价值的八成以内。
值得注意的是，如果改造对象是厂房、办公用房或城中村——
那租赁经营性贷款期限最长不超过5年，贷款额度控制在贷款期限内应收租金总额的70%。
这把操作下来，力度绝对不输房改！
最长3-5年的主体新建、改建开发建设贷+最长30年的租赁住房团体购房贷款这套组合拳下来：
不仅拓宽了住房租赁市场多元化融资渠道，还给住房租赁链条上的每个核心环节覆盖得明明白白。
说句更露骨的，以后不光房屋买卖“市场的归市场，保障的归保障”，连浓眉大眼的房屋租赁市场也要加速金融化了！
这事儿放在一年前，借你八个胆儿，你敢想啊！
早在2023年2月份，两部门就已经联合印发过《意见》（征求意见稿），这次是定稿实锤。
征求意见稿发布近一年，相关部门总共收到了有效意见60条，且绝大多数意见得以采纳。
换句话说，当前加大金融支持住房租赁市场的举措，实际上已是民意的最大公约数。
可能前些天，有些老铁已经注意到了两部门的联合发文，咱们今天把这里面的底层逻辑一次性说透它——
金融支持住房租赁市场发展，是时代的大势所趋。
我们的房地产模式确实已经到了全新的“买租时代”，这一点毫无疑问。
所谓“买租”，其实可以拆分成两部分理解——
过去的土地出让模式，依然在持续，这不假；
但我们必须面对土地出让金逐步收缩的事实！
2022年，全国地方卖地收入6.68万亿，较2021年下滑23%；
2023年前11个月，全国地方卖地收入4.2031万亿，同比下滑20.5%。
以我居住的杭州为例：
2022年，杭州卖地收入2203.4亿，全国排名第二，土地财政依赖度超过140%。
但是，2023年杭州买地收入1780亿，依旧排名全国第二，但是跌幅达19.2%。
全国土地财政依赖度破百的城市还有佛山、南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海等…
它们在土地出让金收入方面与杭州面临着相似甚至更严峻的问题。
换句话说，过去的房地产玩法必须主动做出改变，才能避免因卖地收入收缩引起财政收缩。
这就需要其它类型的财政收入迅速补给进来。
按照欧美日韩的经验：房产税该冒头儿了。
但经验有时候真不能当饭吃，终究是一家有一家的过法。
连小升初的孩子都知道——
这时候开征房产税，非但达不到补充财政收入缺口的效果，还很有可能把没想原地自爆的房企也一招带走…
那好了，收不了房产税，我收租总天经地义吧？
天经地义！必须天经地义！
但是，但是，这里面有三个现实问题需要解决：
其一，保障性租赁住房从哪儿来？
其二，低租售比问题该如何解决？
其三，回报周期过长要如何应对？
其实第一个问题，已经被咱们“解决”得差不多了，虽然过程有点笑中带泪。
保障性租赁住房的来源主要有两个，一是筹建、二是筹集。
筹建咱们暂且不论，属于大基建范畴，与我们今天说的事儿关联不大。
单是筹集这块，我们就坐拥着空前丰富的资源！
目前，全国众多一二线城市新房库存接近历史峰值；
上述城市存量房市场挂牌规模都在10-30万套之间。
来看看近23年全国房企房屋竣工面积情况与200座典型城市新建商品住宅库存面积和去化周期两张图表，大伙儿就懂了——
事实上，像广州、苏州等一些头部城市目前已经开始了回购试点。
2024年，回购规模很可能会呈现指数级扩张，大伙儿不妨拭目以待。
最显而易见的好处在于——
一边缩减二三级市场供给，防止价值进一步踩踏；
一边低成本扩张租赁供应，调节结构性供需矛盾。
只有这样，才能避免“鱼放臭了，猫被饿死”的尴尬。
这时候，让租赁金融入场，既能减轻租赁运营商的前期压力，也能对冲银行居民中长期贷款收缩的压力。
这就好比媳妇儿生了个双胞胎：一举两得啊！
第二个问题，如何缓解低租售比的尴尬？
目前，住房矛盾最紧张的超大、特大城市里，房屋租售比普遍在1.5%以下。
这一数值远远低于发达国家的租售比平均线。
老铁们不妨摸摸自己的良心——
过去二十年，你买房时，啥时候正眼瞧过租售比？
你不在意，那是因为房屋本金增值足以让你忽略“租售比”这么个细枝末节。
这就好比高分红的银行股买的人不多，一个道理。
可问题是：你买房不在意这事儿，不代表国家干公共租赁可以不在意。
如果租售比太低、而前期投入（统建、回购等环节）太高，那一定会打击市场主体的积极性。
这样一来很容易造成长期租赁计划“胎死腹中”。
现在好了，相当一部分库存新房有望在保证开发商基本权益的同时，进行微利转让；
也有相当一部分存量市场老旧房屋经历了两年多的横盘期之后，迎来客观价值回归。
尤其是后者，无论是房票安置还是整体回购，都有利于成本控制。
这样一来，低租售比的问题，便有望得到缓解。
忽而想起一个多月前，高层研判“楼市已经见底”，我好像突然懂了点啥…
最后一个问题，回报周期过长如何解决？
咱们必须得统一一个认知：
长期租赁这个事儿必须是可持续投资的、可持续盈利的。
否则终有一天会尘归尘、土归土。
大伙儿都知道啊，买房这个事儿呢，地方收入土地出让金、银行发展优质信贷用户，而房企则是提前拿到了买家未来二三十年的财富盈余。
但租房似乎不太一样！
你作为公共性租赁住房，押一付一也好、押一付三也罢，至少得让大伙儿租得起吧？
更何况，您服务的是年轻人和中低收入家庭啊…
可问题是，您就是按年收房租，它资金周转也赶不上过去模式里一把贷出三十年的按揭款给劲儿啊！
这就好比吃巴豆窜稀，完事儿还拿邮票一张张蹭，那得蹭到猴年马月去？
拉倒吧！我让你租房的“房东”、“租客”两头儿照样可以贷款——
你这样一来，长租运营商建设开发贷，还是企业团体批量购买租赁，都能成为银行信贷的优质客户。
不仅解决了回报周期过长的问题，还能给银行解决“中长贷批发客户”的问题。
突然想起了汤司令那句出圈儿彩虹屁——
“高！实在是高！”
2024年，极有可能成为“买租元年”。
开年不到十天，我们看到了时隔多年的终极大招PSL重新启动；
也看到了广州、深圳等头部城市纷纷按下了城中村改造快进键，加速“房票安置”进程。
与此同时，开年首个金融利好计划砸向了房屋租赁市场。
不难想见，这三件事其实已经为2024年的房地产市场走势奠定了基调——
在商品房市场，国家队下场全面开启“去库存运动”板上钉钉；
在保障房领域，同样是国家队下场给那些本就买不起保障房的家庭切实解决住房问题。
两件事的最大公约数在于：
稳金融、稳预期、稳资产价格；
让市场的归市场，保障的归保障。
只有这样，才能充分挖掘与释放中产家庭与中低收入家庭的消费意愿；
用实际行动拉升两大社会中坚力量对就业的信心、对消费的信心以及对信贷的信心。
而这一切，既是扭转中长期信贷基本面、维护系统性金融安全的前提，
也是维护社会长期稳定与重构繁荣的必经之路。
