前几天和朋友聊天，聊到这么一个话题：合肥现在一共有多少套房子？当然，这里并不是指二手房挂牌量，是现有存量住宅总数。

班长在网上搜了一下，有数据显示，截止2020年合肥市区（滨湖区包含在包河区内、政务区包含在蜀山区范围内）范围内，存量住房总套数为228.13万套。

根据2023年1月发布的《中国住房存量研究报告》显示，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至313.2亿平方米，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比也从0.8增至1.09。

一般而言，套户比小于1表明供给总体不足，等于1表明总体基本供求平衡，考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

分城市等级来看，截止2020年，套户比分别为0.97、1.08、1.12，一线城市拥有大量的人口流入，源源不断的购房需求，住房供给明显偏紧，三四线城市随着人口的持续流出，已经出现供大于求的局面。

而二线城市，则根据城市发展水平、人口规模、土地指标等不同，也不能一概而论，不过以合肥的人口总量和住房套数，是基本供求平衡了。

但这里存在一个结构性问题，现有存量住宅中包含了自建房、老房子，我们以贝壳平台挂牌房源为例，目前普通住宅前端挂牌量是10.8万套，其中10年以内房龄的住宅2.2万套，占比仅有20%，再去掉四县一市，市区10年内房龄二手房仅有1.5万套。

所以大多住宅是存在房龄老、容积率高、户型不佳、品质低、物业管理不足等一系列问题，居住属性欠缺。那这里再延伸一个话题，挂牌房源中市区10年内房龄住宅1.5万套，那最近10年合肥市区一共卖了多少套住宅？

根据世联行数据显示，2013到2022这十年，合肥市区成交了约65万套新房，2023年有3.4万套，最近十一年市区有接近70万套住宅售出，再加上安置房就更多了。

在当前房地产市场，在房龄之外，住宅产品我们都能清晰的看到三个变化，一个是容积率的降低，另一个是品质的更新迭代，最后一个是户型的配比。

早期的住宅产品，容积率普遍在3以上，以大高层产品为主，如今容积率已经降到2左右，小高层占据主流，居住密度大大降低。在居住品质上，也是在大门、绿化、公区、车库、架空、外立面和物业服务上进行了全面的升级。

户型配比我们可以从过去这些年新房市场的户型、面积占比来一探究竟，下图是2013年6月合肥住宅产品各户型库存占比，我们可以看到彼时三房占据主力，往下依次是二室、一室，最后才是四室的改善户型。

我们再往后看，来到了2018年，可以看到90到110平占据了市场的成交主力，从2013年开始面积段已经是逐年增加，从13年主力80到100平，过渡到2018年的90到110平，小户型开始慢慢退出新房市场。

2018年后依然延续了这个态势，2022年市区120m以上改善占比逐年提高达52%，改善化趋势明显，2023年同样110㎡以上产品占比超六成，改善型产品持续增加，市场大平层产品屡见不鲜。

从这些数据能可以明显的看到，最近这十年，合肥的住宅产品的户型从13年的小三房、二室、一室占据主力，逐渐一室、二室户型和高容积率的大高层产品逐渐退出市场，刚改、改善户型成为主流，反映了买房人的需求已经由“有房住”转变为“住好房”。

▲以上数据来源合富、世联、中指、同策、泽平宏观

也说明当前房地产市场供求关系发生重大变化，量的需求已经转化为质的追求，接下来的新房市场，随着土地限价和备案限价放开，会有越来越多的高价优质住宅产品出现，以满足中高收入人群的改善住房需求，也是新房市场稳定发展的主要动力。

另一方面，未来新建商品房上市规模减少，加上价格上涨，部分新房购买需求、尤其是刚需转向二手房市场，2023年1-11月我国二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，达到历史新高，部分省市二手房成交量占比超过50%。

而最近的配售型保障性住房、配租型保障性住房则是给了买房人更多的选择，但接受度可能还有待观察。