楼市寒冬，万科喊出了“节衣缩食”，而更多企业面临的却是生死存亡的考验。

纽交所中国房企第一股、河南龙头房企....，顶着光环的鑫苑置业在今年出现了年报难产、债务高企、评级下降、维权不断、高层变动等情况。近日，鑫苑置业成超6亿金额案件的被执行人，债务隐患浮出水面，这家规模200多亿房企的日子也不好过了，似乎房企“活下去”不再是无病呻吟的口号。

“鑫苑系”卷入6亿案件

近日，中国执行信息网公布的信息显示，鑫苑（中国）置业有限公司及其部分子公司成为被执行人，执行标的为618041636元。

（2021）京03执1934号案件显示，执行法院为北京市第三中级人民法院，立案时间是2021年10月29日。该起执行案件涉及河南鑫苑置业有限公司、鑫苑（中国）置业有限公司、郑州鑫合置业有限公司、河南王胡砦事业股份有限公司和河南德润置业有限公司。

此次执行文书并未公布申请执行人是谁。不过，在今年年初，河南鑫苑置业有限公司与河南王胡砦实业有限公司以出质郑州鑫合置业有限公司股权的方式，将股权质押给大业信托有限责任公司，目前尚不清楚是否与此有关联。

债务逐年走高，“高息发债”难以为继

“只听楼梯响，不见人下来”，鑫苑置业去年年报、今年一季度、半年报均未正式发布，一直是被市场各方所诟病的话题。

尽管鑫苑置业在今年10月份发布公告，宣布更换审计师，且表示正与安永华明和众环密切合作，尽快提交截至2020年12月31日的年度报告。但是标普依然下调了鑫苑置业的评级，指出公司可能面临再融资困难，或将难以使用自有资金偿还。

冰冻三尺非一日之寒，鑫苑置业的最新年报虽未公布，但从历年来公开数据也能看出企业的困境：销售业绩增长缓慢、债务却逐年升高。

2014年至2019年，鑫苑置业的销售额分别仅有82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿、295.1亿和221.9亿。在其他房企快速增长，突破千亿的近两三年的黄金周期内，鑫苑置业的业绩在200亿左右徘徊，没有突破300亿。

反而鑫苑置业的债务规模却在逐年走高。从2014年开始，鑫苑置业的负债总额一直在增加，到去年年中，其负债总额达到了64.32亿美元，短期负债达12.35亿美元，但现金及现金等价物仅有8.21美元，短期偿债压力较大。

截至2020年6月末，鑫苑置业总资产为71.28亿美元，总负债64.32亿美元，净资产6.96亿美元，资产负债率高达90.2%，远超房企平均水平以及85%的财务安全警戒线。

面对这样的危险信号，鑫苑没有停止高息发债的步伐：去年7月，鑫苑置业以12%利率发行两笔人民币离岸债券，总计规模5.15亿元；9月，完成利率14.5%、金额3亿美元、期限3年的优先票据；11月，完成利率8.35%、规模9亿元的公司债券; 进入2021年，鑫苑置业在1月份发行一笔5亿元、5年期公司债，票面利率达8.35%; 同时在该月还发行了一笔总额1.7亿美元、2024年到期的优先票据，票息达14%.....

鑫苑置业如此密集的发债动作和高额的利息，现金流吃紧程度可见一斑，让市场侧目。而市场上高息发债的企业，大多已陷入债务危机。

大规模交付、维权不断，身陷内忧外患

最早进入美国市场，鑫苑置业将一手好牌打的稀碎。在“大跃进”的黄金时代，既没有实现规模的快速增长，反而在近两年频频出现因延期交房被业主维权事件。

鑫苑置业由张勇创办于1997年，并在2002年突破了亿元大关。目前鑫苑置业在中国19个城市进行项目布局，其中郑州是其发展的大本营，此前曾连续多年在郑州市场销售额排名前列。

《每日经济新闻》等媒体近期纷纷报道，今年是鑫苑置业项目交付规模最大的一年，前10月实际交付12个项目、共计9356套房。其中，郑州国际新城三期B项目以单日交付499户的成绩，创下公司近年来的单日交付量纪录。

然而，在河南郑州，鑫苑国际新城四期、鑫苑府、鑫苑名城等多个项目却爆出业主投诉的现象，还出现了延期交房。据业主介绍，鑫苑国际新城原定交房时间是2021年6月30日，目前鑫苑置业提出延期到2021年12月交房；鑫苑府项目自今年6月至今一直处于停工状态，期间业主自发组织看工程进度等活动多次，均未实现；据鑫苑名城三期业主反映，2018年买的鑫苑名城三期，原本应于2020年9月底交房，至今已经延期一年。

在公司内部，鑫苑置业曾引入过多位高层管理人员，但均在入职不长的时间内，纷纷选择出走。去年6月，入职不足一年的鑫苑置业总裁李尚荣宣布离职；在此之前，鑫苑置业已经更换了王信琦、张立洲两任总裁。

昔日的光环逐渐褪去，鑫苑置业的当下处境，绝非一纸华丽的年报数据能够解决...