时至今日回想起来，河南房企，都折戟在出走河南的路上。

还未死透的名门，就是最典型的例子。

名门的败落，如山倒之势，关键节点，就在深圳的城改。

2019年，名门地产以深圳市晨兴房地产开发有限公司的名义申报了深圳市龙岗区坪西社区岳湖岗（中片区）的城市更新项目。

岳湖岗是一个繁华的城中村，距离龙岗区政府10.9公里。

不同于北方，广东很多的城中村以姓氏宗族群居为主。岳湖岗主要由林氏族人组成。

400多年前7户林氏族人从福建迁居至岳湖岗，形成了村子的雏形。

至今，林氏族人分布于港澳、海内外，已有1000多人。依托宗族，他们拥有强大的关系网和凝聚力。

名门申请改造的，是岳湖岗中片区，涉及拆除重建范围11.9万㎡。

深圳村民的富裕程度、见识眼界，远高于北方。不少人，都还有着华侨的身份，拥有着强大的政商关系，同时怀有宗族抱团的意识。

面对这样的城中村居民，名门在拆迁谈判上没有任何的优势。而在郑州采用的拆迁方式是用不了的。使用不了强力，拆迁的难度是几何级的增长。

据说名门将大量的资源调往深圳，导致资金链紧张，影响了郑州、南阳的项目。

名门的资金多来源于信托。百瑞信托、渤海国际信托、长安国际信托、中融信托都给名门输过血。

借钱搞城改，多项目开花，名门的开发模式，本身就不太靠谱。深圳旧改的泥潭，又给了最后一击。

所以，名门倒下了。倒下不说，还拉着翠园、橙邦、紫园的买房人做了垫背。

02

河南房企，如名门一样，一头扎进珠三角城改的，还有正弘和瀚宇。

这两家房企进驻珠三角的事情，很多人都不知道。

正弘是在2017年进驻深圳，初次试水相当小心，在龙岗区开发了个只有1栋楼的小楼盘正弘林语轩，到现在已销售完毕。

估计第一次试探开发，效果还不错。2021年正弘开始涉足深圳旧改。

2021年8月26日，深圳市坪山区发布马峦街道坪环黄沙坑片区城市更新单元旧屋村认定公示，拟拆除范围用地面积97418㎡。

该片区申报主体为深圳市坪山坪环股份合作公司。根据股东代表大会决议显示，该项目意向合作单位为深圳市诚进房地产开发有限公司。

诚进房地产开发公司的两个股东，一个是深圳本地房企诚进控股集团，占股16.5%，另一个则是深圳市正弘创置房地产开发有限公司，占股67%。

在黄沙坑片区的旧改项目上，正弘是占绝对主导地位的控股方。

相较于正弘的小心翼翼，试探开发，瀚宇进驻珠三角的动作极其生猛。

2020年5月31日，瀚宇正式拿下了广州南沙区东涌镇太石村城改项目。

太石村改造范围的总用地面积约为116.96万㎡，总改造成本大约需82.6亿元。当地的产业结构混杂，居民多以出租房屋为生。在拆迁安置上存在较大难度。

拿下太石村不到半个月，2020年6月17日，瀚宇又拿下了广州市增城区石滩镇马修村的旧改。

马修村改造范围总用地面积约55.43万㎡，总改造成本大约需26亿。

两个城改项目，初步测算的投资成本就超过了100亿，瀚宇就是全部搭上瀚宇天悦城挣的钱也只是杯水车薪。

珠三角地区的城改拆迁，复杂和困难程度远超郑州甚至全国其他省份。

华南地区城中村的土地本就稀缺珍贵，政府房企看重，当地的包租公包租婆们更看重。

在拆迁安置上，珠三角当地村民依托村集体，有着强大的能量和议价权。

这也是为什么广州和深圳仍有那么多城中村的原因。不是因为顾及城市底层打工人留着不拆，而是拆迁成本实在太高，关系错综复杂，实在难以推进。

正弘和瀚宇涉及的珠三角城改，按照推进时间，尚属于起步期，再往后推进，所耗资金量巨大。

而现在行业形势急转直下，各个民营房企均陷入流动性危机。

正弘目前还好，瀚宇年前已放假躺平。摆在这两个房企面前的城改之路，并不明朗。

03

真要细细探究，这几家房企进驻珠三角的初衷能够理解。

他们之所以一头扎进珠三角，一是出于实质性的生存发展需要，二是为了满足虚名。

房地产开发，具有地域性，与城市有着深度的绑定。

只布局一个城市，或者一个省份，发展规模受限不说，风险极大。

业务集中在同一个地域，一旦这个城市或者省份出现变化，全盘业务就会受到巨大的冲击。

单脚走路不安全，多脚着地才安稳。

房企发展到一定规模以后，就会想着从一个城市、一个省份走出来，开始全国化的布局。

当然，首次出走，出于膨胀的虚荣心，一般会选择比本土更加发达的城市。

河南大多数的品牌房企，一直都怀有出走河南的内心冲动。

2017年4月27日，正商远赴北京抢地，以23%的溢价率，28.9亿元拿下了丰台区一块地。

2017年4月18日，康桥首进武汉，以2.67亿元拿下了东湖区一块地。后来进驻无锡、西安、惠州，2020年，康桥将总部迁到了上海。

2016年，绿都将总部搬迁到了上海，2019年，和昌将总部搬迁到了深圳。

……

除了鑫苑、和昌少数几家，大多数本土房企出走河南的动作，均是在2016年之后启动。

为什么大规模出走，会发生在2016年之后？我曾经认真思考过这个问题。

后来想明白了——

因为2016年郑州房价暴涨，本土房企都发了笔横财。

兜里有了钱，欲望就开始膨胀。老子得布局全国，放眼世界，纵横江山万里。

也是在2016年之后，一线房企纷纷进驻郑州，让本土的房企打开了眼界，革新了认知。

钱有了，认知也有了，剩下的就是行动。

房企们用了5年时间，将赚的钱全部都赔了进去，又欠了一屁股债。

果然，2016年，真是一个神奇的年份。

04

历史总是在重演，而人性永不变。

得意之时骄纵，容易自视甚高，错误判断形势。

河南房企2016年之后的行为，特别像股市里追涨加杠杆的炒家，在烈火烹油、鲜花烂漫时大踏步进场，最后，在低点被完美收割。

本土房企走出去有没有错？没有错。

全国化布局有没有错？也没有错。

所有的错，都在于时机选择。

这些房企，出去的晚了。他们志得意满出去的时候，其他一线房企早已完成全国化布局，开始稳扎稳打，巩固地盘了。

有些时机和窗口，一旦错过，将永不会再有。

这件事的悲哀之处在于，身处保守的内陆城市，本土房企在思想认知上是永远落后于他人的。

我们醍醐灌顶的东西，可能是别人已经玩剩抛弃的思想认知。

这件事更加悲哀的地方在于，河南老百姓交的买房款，成了房企出走试错的学费，砸在了北京、砸在了广州、砸在了深圳。

最终，不太富裕的河南买房人，为富裕的珠三角买了单。

本文来源：郑州楼精