6月12日，央行在济南召开保障性住房再贷款工作推进会，明确已于6月3日向21家全国性银行印发了《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》，对于再贷款投放的规则进行了明确。

一是，“先贷后借”的模式

商业银行先对收购存量房做保障房的国企贷款，然后建立台账，并在下个季度报送上个季度发放的相关贷款台账，央行对贷款台账进行审核，对符合要求的贷款，按贷款本金60%向金融机构发放再贷款。

点评：比如，银行投放了5亿贷款，央行按照1.75%的利率给金融机构贷款其中的60%，即3亿。这样做的目的，是为了让贷款符合结构性货币政策工具支持特定领域，优化信贷结构，提高货币政策的导向性。

二是，贷款对象指定

按照通知，贷款对象为城市政府选定的地方国有企业作为收购主体（不超过两家），该国有企业及所属集团不得为政府融资平台，且符合银行授信要求，坚持市场化运营，严格避免新增地方政府隐性债务。只能是承担保障房筹建任务，且不能变相为地方政府融资，不能增加后续的隐性债务。

点评：也就是，国企贷款收购必须要确保资金平衡，即收回来的房子要租出去、卖出去，以偿还借款，不能因此增加地方债务，不能变相为地方融资。这与市场化、法制化原则一脉相承。目前，很多地方债务沉重，12个省份不能新增地方政府投资项目，但保障性住房例外，相当于开了个口子。其他可以新增投资的省份，国企城投的债务压力、资金链压力也很重。因此，此举主要是为了让保障房项目和政府其他公共投资厘清边界。

三，收购对象明确

收购对象也是明确的，即以合理价格收购房地产企业已建成未出售商品房用作保障性住房配售或租赁。收购的商品房定向用于符合《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14 号文）要求的保障性住房。即已建成但未销售的，不能是期房项目，而且要求资产负债和法律关系清晰，严把户型、面积标准。

点评：此举是避免后续房屋交付延期或无法交付的问题。目前，全国在售新房约30%的为现房，可选的项目还是有的，但符合14号文的要求，在户型方面的可选范围就比较窄了，因为配售型保障房的面积一般70%以上的在90平米以下，配租的面积就更低了，70平米为主，但新房超过90平米的户型为主，最后能收多少，还有很大的不确定。

三是，千亿租赁贷款计划纳入其中

2023年央行设立租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。考虑到该计划与新设再贷款的支持领域有较多交集，且将于2024年末到期，为做好政策衔接，租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，并在全国范围全面推广。原租赁住房贷款支持计划不再实施，已发放的租赁住房贷款支持计划资金利率和期限保持不变，即年利 率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次，每次展期期限 1 年，展期利率不变。

点评：千亿租赁贷款计划与再贷款一样，都是央行传射高的结构化货币政策工具，贷款利率、期限、方式（“先贷后借”）、对象、目的（针对存量）都是一样的。新增的3000亿再贷款，针对配租配售保障房，与千亿租赁贷款计划交叉，甚至包含（千亿租赁贷款计划保租房）。因此合并一起是可行的，可以扩大规模。不过，千亿租赁贷款计划投放效果并不显著，根据笔者整理，目前仅有50亿左右落地。

笔者认为，关键在于能否在后期大规模落地

一是，先要摸排房源，选定，然后谈判价格，考虑到配售型价格只有同区域商品房的5折左右，要实现资金平衡，收购的价格会更低，因此这个的过程会比较长，能落地多少项目，有很大不确定性。

二是，笔者认为，认识应该有更全面的视角，即保交房。

基本原理是，开发商存在保交房的资金链压力，基于自身保交房的主体责任考核，自我驱动下，并在市场化、法制化的原则下，将自身已经建成但未售卖的商品房卖给本地国企或城投，从而补足了自身项目的保交付资金，实现顺利交房。在保交房主体责任下，开发商若能依靠自身出售资产能完成交付也罢。若完不成，则可能不得不按照地板价卖给国企。这是对自我的救赎。

三是，如果上面的逻辑没跑通，最后贷款落地，就是国企城投获得一笔低成本的资金，收购自己的商品房项目。