6月20日，住建部召开”收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”。会明确推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

点评如下：

1、贯彻政策新部署

6月7日，国务院常务会议指出，房着力推动已出台政策 措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施；对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。结合5月份房价数据、销售数据的不乐观，继续低迷或再创阶段性新低（商品房销售创10年来新低，房价环比跌幅创阶段性新高），对于4.30政治局关于存量和增量的处理，需要加大政策落地的力度和范围。

2、三四线等低能级城市去化周期长

商品房库存较多城市，城市可以以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。存量收购的政策在近期多次重要会议和文件中表态。三四线、县级库存消化周期更长。根据中指院的统计，50个重点城市中三四线代表城市出清周期29.6个月，去化周期最长。

3、三四线等低能级城市收购存量的积极意义

但同时，近年来我国大力推进县域为载体的城镇化，推进产业转移，推进城乡公共服务均等化，在乡镇、教师、医生、公安、环卫等提供基础公共服务的人员会大量增加，三四线及县城灵活就业人员也在增加。为了降低城镇化的成本，迫切需要在县城也增加保障性住房（公租房、保租房、配售房）。注意的是，三四线和县域近年来房价下跌明显，收购相比新建无论在效率、成本还是配套上都是最划算的。

4、以需定购

尽管需求存在，但由于新市民需求的差异化较大，加上下跌以后房价较低，且仍旧存在跌价预期，而且可选择的区域范围、产品范围较广，因此要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

5、坚持“三规范、三合适”

此次会议提到，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。坚持“三规范、三合适”，一方面是为了避免道德风险，由于收购的价格高、项目存在瑕疵，不符合收购要求，救助了开发商而把政府及国企拖进去；另一方面，也是为了做到供需匹配，把好事办好、实事办实。

6、工作到位，就能实现目的

笔者认为，如果摸清需求的规模、分布和特征（比如可以承受的价格），并以此来收购价格足够低并将售价最大限度压低，做好品质、户型、配套等关键因素的把关，就能达到多方面的目的，比如推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。即便解决几百套的库存、几百户新市民的需求，也是不错的业绩。