三月份刚刚过去，很多人期待的小阳春终究还是没能大面积到来，而二手房的价格不出意料的保持了全面下跌，当然官方统计局数据还没公布，目前能看到的是诸葛找房数据研究中心的数据，而从这个数据来看，二手房目前还是是探底的阶段，以价换量还是当下的主旋律，而且政策期还是这些二手房出货套现的窗口期。

就在3月29号，根据诸葛数据研究中心显示，3月百城重点二手住宅均价为1.47万一平，环比下跌了0.88%，跌幅较上个月扩大了0.43个百分点；而同比跌幅更是达到了5.5%，跌的扩大了0.75个百分点。所以不管是同比还是环比，3月的二手房价都出现了下跌，而且从跌幅来看，松绑政策并没有止住这个跌幅，反而让业主更加疯狂的继续降价。而且从环比趋势来看，从去年11月到今年2月，跌幅是有所收窄的，而到了今年3月，跌幅重新扩大到近0.9%的幅度，可以看出很多业主都变聪明了，或者说大家都清楚留给自己套现的机会越来越少了，每一次的楼市重磅松绑都是一次出货的机会，小阳春就是卖房的春天，而不是再买入的春天，主动降价获取客户的看房，落袋为安是这些人现在最想做的事情。

而按具体城市来看，3月一线城市二手均价为5.69万一平，环比跌幅1.09%，同比跌幅扩大到了2.74%，已经实现了五连跌，推算一下，从9月一线松绑政策之后的几个月，一线二手业主就觉醒了，并且开始了降价之路；而二线城市均价为1.77万一平，环比下跌1.11%，同比跌幅6.84%，已经连续下跌了13个月，从去年2月小阳春跌到现在，二线业主也觉醒了，但是似乎晚了一点；而三四线均价则为9332元一平，环比跌幅0.44%，同比跌幅4.71%，连续下跌时间达到了24个月，已经跌到尘埃了，只能坐以待毙了。

所以大家从价格和下跌持续时间来看，现在的三四线是非常惨的，当然还不是最惨的，因为三四线底下还有县城和农村房产，这些才是最底层的资产，比如农村的房产，基本没有人去接盘了，也很难统计到正常的价格，县城后续的房子也是步这个后尘，然后才是三四线，现在能够阴跌说明还有一点成交数据，最怕的是连一套成交都没有了，那就成了僵尸市场了。而对二线来说，现在还没有到跌幅最高潮的时期，因为才跌了一年而已，后续还是一段比较漫长的阴跌期，大家要做好心理准备；

而对一线而言，现在还是初步期，因为一线政策都没出完，没出完政策就不要谈到底，香港都可以降税30%，内地的一线降价30%也存在这个可能性的，只是说要把时间拉长，每月跌1%的话，其实也就是2年半的时间而已，这就是温水煮青蛙的操作，让大家感觉不到快速的下跌，就不会难受了。而如果一线完全释放完了政策，那利好的尽头其实反而就变成利空了，如果市场抬头了，政策可以适度收回，如果市场还是照旧甚至更跌的话，那也可能出现恐慌性的抛售场面，当然，房地产税没出之前，大家应该还不会这么做，所以后续的政策节奏也非常重要。

大家也都看到了，这就是今年3月小阳春的开局，价格的下降已经是板上钉钉的事情了，当然有人说二手的销量和新房的数据还没出，其实不用等数据出都大概能判断出来，如果是环比销量肯定是上涨的，因为2月是春节，能买房的人是非常有限的，而新房层面也是一样，销量的上涨，价格大概率还是阴跌的。而如果同比数据的话，肯定是不如去年的，去年小阳春是靠疫情之前挤压的数据，今年没有这个背景了，所以必然很难达到去年的高度了。

大家从统计局的数据也可以看出来，今年1-2月房地产销售面积下滑20.5%，新开工面积下跌29.7%，很明显，开局就是冷清的，这也是为什么各地从3月后又在积极出台松绑政策，其实还是数据导向和市场导向，客户现在不吃挤牙膏式的这一套了，如果不继续出政策，那就只能接受市场继续冷清的局面，就像一个人萎了，只能电击一下动一下，不电的话就不动了。

当然，我觉得一线出政策后只能刺激销量，还没办法达到刺激价格的地步，因为量在价先，而且价格上涨还是要底部老破小或者刚需的持续出货才行，如果光靠改善和有钱人买入的话，是没办法持续让销量提升的，也就自然没办法让价格上涨了，楼市成交的链条需要循环打开，而不是单一的一层客户拉的通的。举例来说，要买一线的人需要把省会的房子卖掉，而买省会的要卖掉三四线的房子，想买三四线的要卖掉县城的房子，以此类推，只有县城的刚需还有人接盘，上面的房子才能流通起来，不然的话，就变成现在的堰塞湖了，二手形成堰塞湖，新房同样如此。

而房企为什么一直被债务困扰，其实还是资金回流出了问题，手上新房没办法出货，自然而然没办法赚钱了，只有不断亏钱和付出成本的份了。你如果想跳过这些刚需，直接让有钱人买入，那必须要有足够吸引的权益加持才可能，不然的话，这些人根本不缺房，也不缺投资的标的物，买房对这些人来说并不是最有价值的投资品。而现在很多中产和普通工薪族的收入和稳定性还是不够的，体制外的都担心自己失业，就这种状态，谁敢堵上三十年的房贷去买一套可能贬值的房子呢，万一失业断供了，不仅房子没了，连首付也会亏没了，甚至让自己家庭破产，就跟现在很多房企暴雷是一个局面，当然企业可以破产，普通人没有破产一说，反正就是背负一辈子债务了。

所以大家要懂得，小阳春至少3月是扑空了，4月会不会来还要看后续的政策力度了，后续的力度还会继续加大，大家如果想卖房的一定要抓住机会和窗口期，因为现在的时机越来越少了，如果一旦没抓住，后续确实没啥机会了，而市场要企稳还是不能从单一政策层面了，而是要更多考虑大家的工作收入、稳定性和保障体系，只有把周边的这些做好了才可能让市场回暖，只有普通工薪族能买得起房了，愿意买房了，这个市场才有希望，不然的话，也就是有钱人左手倒右手的自娱自乐的自嗨了。