作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

12·9中央定调：

2025年，楼市股市必须稳住！

昨天的文章出来后，对于城中村的推进速度，不少粉丝反映出几个主要问题：

有人说，300个地级市房子多到卖不掉，改造房能卖出去吗？

有人说，被动拉高的房价上涨，也会损害原城中村被拆迁户的利益是否有所考虑？

有人说，城中村改造，不要忘记县城啊。

......

据波哥看楼市观察：

前面两个问题，都犯了同样的一个错误，皆为简单和静态的观察，有许多的局限性。

比如，城中村改造后，土地和新房建设也不会那么快完成，在国家严格控制增量+优化存量的大方向上，不可能出现短期内新推出许多新房的情况。

因此，本轮城中村改造后，未来的拆迁和土地供应等，都会受到严格控制，同时每个城市政府也基本不会这样干了，在去库存没有有效改变之前，很多开发商等基本无实力去拿土地，工地和开发节奏自然被大为压减，想开工也开不了。

这跟昨天文章那位教授的思维是一回事，非常的偏驳——都流于把新增的土地和房子的供应量在比较短的时间来进行观察的。

实际上，这样的事情不可能在发生了，因为国家已经重磅提出，要把产业模式进行巨大的转型了，现在正在调整和改变，土地财政必将让位于新质生产力即高新科技产业，而且叠加国内市场已经深度进入到存量发展阶段等，城中村的改造将是一个相对长期的过程，因此也不会出现大规模新房供应的局面。

当下这样做，主要还是当前库存压力过大，已经影响到了国家经济的整体发展，是一个相对短周期的强力举措，一旦楼市止跌回稳和稳住和步入正规后，国家才能有效腾出手来发展高科技产业等。

第二个朋友讲的那个问题，也是一个典型割裂现在和未来的看法，你只看到了现在给你补偿80万（他说）、而在置换新房中要另外追加40万，过程中，实际上并未损害拆迁户的利益。

首先，补偿80万，肯定是当地政府根据实际市场的实际情况给出的合理数字，也肯定不会给你漫天要价的条件，这并没有什么好说的，除非你是想通过拆迁来实现一夜暴富的目的，这已经不可能了。

其次，随着楼市去库存效果逐步显现，一直下跌被有效控制和逐步合理回升后，假设你现在按120万置换了新房，那么未来也会在这一波价格上涨趋势中充分享受到市场的红利，比如，你置换的新房，可能会涨到130—150万呢，因此，你觉得是损害你的利益吗？你会给政府退钱吗？

所以，请不要简单和武断地看待城中村改造带来的巨大价值。

也即，我们常讲的一个观点，楼市的有效提振和改善，每一个人都将受益，这是必然的，但是一些人理解不了，也没办法。

第三位朋友所讲的情况，波哥在后台或留言上已经回复好几次了，县城的改造没有当下众多地级市那么重要，未来可能会形成散点式的改造，不是不搞，而是时间未到，需要耐心去等待。

以上，对近日个别有典型性的问题，做了一个简单的回复，希望能在认识上廓清一下。

下面，再回到本文的主题上来：

至于城中村为啥能加速楼市去库存，在昨天地方文章《大拆迁时代来了！中央定调，城中村改造将成为楼市去库存重要动力》中，已经做了许多的分析，今天就不去重复了，大家有空可以去参考。

接下来，介绍几个城市的情况，以供大家去参考和感受一下，别老是觉得国家的大政策是在放空炮，就不好了。

毕竟，国家级的大政策，不是随便出的，必须会针对具体问题和言之有物。

当然，我们也非常理解大家急迫的心情，但是，大事情需要花时间精力等去筹备和充分准备等，也不可能今天讲明天就能做得到。

毕竟，这不是小孩子过家家那么简单。

下面，摘录一些近期典型城市的拆迁动作，给各位参考一二。

●譬如，上海，自徐汇区东安一、二村片区旧改已进入正式拆迁阶段后，12月1日，上海徐汇第三房屋征收服务事务所有限公司发布了有关“张家弄片区旧城区改建征收项目房屋征收补偿工作”的公告。12月2日，徐汇区张家弄片区旧城区改建项目的动迁补偿方案评估均价已经出炉：84397元/㎡，略高于东安一二村72822元/㎡。

●譬如，近期，此前，根据央视新闻报道，苏州这一轮将启动275个城中村改造，其中三分之二要拆迁；规模之大、范围之广，真的前所未有！

●譬如，昨天，有媒体报道，浙江绍兴市东浦王家村正式启动拆迁，其中，提到——1、每户须选择一套安置用房；2、住宅货币补偿比准价为13970元/㎡，货币补偿后可达16764元/㎡（*1.2），房票补偿后可达19558元/㎡（*1.4）等。

●譬如，我们长沙，岳麓、天心、雨花等几个中心城区也在加速拆迁，例如，岳麓区5张拆迁公告，涉及河西坪塘街道、天顶街道青山新村社区等，拆迁面积约65.9公顷等。

其中，据上述新闻，苏州今年通过城中村的改造，预计可以消化14000套左右的存量住房，预计明年可以消化更多存量住房；与此同时，苏州相继发布了多则征收公告，六大区都将迎来大拆迁！

因此，可以看出，当前，实际上各大城市，为了有效去库存，在国家级相关城中村改造政策强力牵引下，已经开始了新一轮的拆迁安置的风起云涌的各类动作。

例如，苏州14000套拆改安置，直接把当地的库存减少1.4万套，这是非常恐怖的一个数字了，这是什么概念？

看一下深圳的去化数据，就知道了：

据乐有家的统计，本月上旬深圳新房已经网签2732套，环比暴增12倍，认购量更是达到了4314套。

这是当前深圳最新的成交数据，认购量才4300多套，就这样他们都沸腾了，因此，相对而言，苏州的1.4万套城中村改造释放出来的价值有多大。

另外，诸如此类的拆迁情况，近期特别多，大家可以去网上刷一刷，就不在此罗列了。

总之一点：

城中村改造的动作和项目，正如雨后春笋般冒出来，新的气象正在积极展现。

至于，你所在的城市是快还是慢，这个我们也不知道，请去当地有关部门去详细咨询和打听，别在后台打听了，实在抱歉。

最后一个主要问题：

2025年，为何会出现一波城改类造富潮呢？

据波哥看楼市观察，下面简单综合性分析一下，以供大家指正：

其中一个核心观点是——

中央政策不断加码，楼市去库存退无可退，300城改造动能极大！

如上述苏州情况，1.4万户释放出来，就是1.4万套新房的去化，这个强大力量散发出来，没有哪个城市抵挡得了。

昨天，波哥在大拆迁那篇文章中已经说了，城中村改造释放出来的去库存价值，没有什么后遗症，是相对完全的市场化的闭环，直接可带动地方政府、房企、拆迁户等立竿见影的变化。

相比地方政府及其平台收储，我们判断，接下来，更多的城市会不断强化这一手段的功能和价值。

此外，12月9日，中央政治局会议又重磅提出“要稳住楼市股市”的强大信号，而要达到这一目标，如果库存不下来，必将落入虚无。

7.3亿平米的大山，压在全国市场上，假设按100平米每套计算，就有730万套房子在积压，按31个省市来简单平均，其数据依然压头为23.55万套每省市。

也即，每个省市需要23.55万新客户才能解决自己的库存，即使按上述苏州的情况，1.4万套，也仅有不到6%的比例，依然是杯水车薪，差距甚大。

但，像深圳这样最好态势的城市，情况虽然好一点，但众多的产业和人口等缺乏足够支撑的城市，仍然是大面积的问题。

因此，如果按市场的正常去化，苏州那1.4万套，不知何年马月才能达成？

故而，由此可见，城中村改造的强力推进，对当前楼市去库存是多么的重要。

如果按深圳的销售速度，苏州的1.4万套，在深圳也要3个月才能实现，其他城市就更不用说了。

波哥看楼市认为：

近期，国家所讲的“稳楼市”，实际上就是三个重要指标在策动——销售量、销售均价和投资量；其中，如果量不降下去、价格不可能起来，这两个指标未得到有效改善前，房地产的开工和投资量等，也不可能发生改变，这是一个直接的循环体系，无需多言。

有鉴于城中村改造对去库存的巨大价值，我们觉得，现在地方政府和国家，在认识上基本都高度统一了，接下来必将会引发更高烈度和更多的城市在城中村改造上的发力。

期间，拆迁和安置的情况，会更加频繁。

同时，其中，还有一个情况肯定会在众多的三四五线城市发生：

在297个地级市中，由于人口、产业和市场等差异，地方政府收储的价值，很难经得起推敲，比如，我们湖南的永州、娄底等地，租房的人很少，收储基本不太会发生，那么，地方政府的重心必然会转到拆迁安置上来，否则，当地就会变成一潭死水，至少在楼市方面。

这里，有一点值得再提一下，不然，一些朋友又要误会了。

那就是，安置——拆迁——土地出让——项目开发，这几个动作，不会像过去那样短时间实现了，国家和地方政府都会妥善安排，这一切都将基于楼市量价结构、市场止跌回稳和国内外大趋势的改变等，会在一个更长的周期内进行合理的变化，而必须跟国家既定的经济发展模式进行有效的匹配。

然而，整体上看，在安置和拆迁这个很短的结构中，拆迁的动作必然会发生，只是比例高低的问题，据波哥看楼市观察，根据拆改整三大模式，按国家政策，拆迁的比例基本在3成的样子，但是各地可以全城去有效平衡和腾挪，最后到底在具体项目的拆迁上是多少，并没有定死、也不会定死，故而，上述苏州的那些项目已经大尺度达到了三分之二。

这种情况，肯定也会在很多城市发生。

另外，纵观全国各城市，在此轮政策下，广大的三四五线城市，由于产业匮乏、人口趋弱等，为了提振当地的楼市和经济等，波哥看楼市初步判断，在拆迁比例上，较之于一二线等城市，其拆迁比列将会更高，不然，这些城市的楼市会更加难以带起来。

而且，对这些地级市而言，也基本是最后一轮的大驱动和红利了，一旦错过城中村改造的周期，未来将会更难。

综上所述，波哥看楼市独家认为，在一二线到三四五线城市，在城中村改造方面，很有可能会出现一个新的特点：

一二线等优质城市会有所节制，三四五线会相应放大拆迁的比例。

否则，就达不到前日中央所讲的稳住楼市的目标。

毕竟，楼市是全国的楼市，三四五线城市辐射更广，不充分考虑这些区域，稳定楼市就不会有坚实的基础。

因此可知，全国297个地级市，各地在深度想清楚这些问题后，2025年，拆迁的大浪潮必然会在国内各地涌现出来。

这对拆迁户而言，就是一次实打实的造富周期。

能否实现，要看地方政府是否有效理解了国家政策的本意和合理的言外之意，以及自己怎么去干等情况而定，也因此，会造成区域型造富的众多差异等。

写在最后：

上面基本已经说清楚了，今天就不多去费舌了。

个别未尽问题，欢迎大家留言探讨。

对上述结构，波哥看楼市在此再简单总结一下：

为国去库存——城中村改造价值难以替代——政策加码不断深化——拆迁比例和城市有所分化——造富区域和拆迁户将是必然。

这个逻辑链条，在2025年会非常明显。

广大的拆迁户，真的会发财了！