作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
近期，找我们咨询两安用地相关事宜的朋友好像感觉越来越多了，有街道领导、村委会领导、企业或机构朋友、村民等，因各自不同问题来相互交流沟通，在村民类问题之外，其他层面的朋友基本都侧重于项目实操、政策和市场变化等环节所导致的困惑，未能找到有效的解决方案。
同时，大家也普遍强烈感觉到，当前的两安用地项目和未来趋势，变得日益艰难。
市场趋势、经济趋势、产业趋势等，长沙的两安用地市场已经变得越来越复杂，要求更多更高了。
据睿诚研究院独家观察：
年后，很多房企类朋友来找我们咨询时，其重点还在关注返还款、土地成本计算方法、一级环节相关成本能够扣除和抵税等传统问题，然而，实际上，长沙两安用地的市场、政策和模式等，已经发生了巨大的变化。
仍然是以拿地开发的固有思维和套路在践行。
当然，这些朋友这样认为，也没有太大的问题，一地一项目而已。
不触碰城市更新条款，固有逻辑和方式还是可以参考的。
很多人喜欢拿着过去的模式和房企的操作方案，来“逼问”我们。譬如，广东一朋友，正在长沙谈一个两安用地项目，甚至还搬出了卓越地产以前的一些操作上的PPT等类文件，来与我们探讨。
事实上，时过境迁、白云苍狗中，在我们长沙两安用地市场上，早先的套路早就发生了很大的改变，这个朋友还说——我暂时还不想涉足和跟你谈城市更新方面的问题。
期间，来自北京和江西的几个朋友，尚在纠结一级环节的设计费等，能否作为二级开发部分中的成本和税费的冲抵项等。
对此现象，我们不好怎么去回答他们。
不是不能回答，而是我们有夏虫不可语冰的尴尬。
只说一点。
在返还款的操作模式与内容上，上述卓越地产公司几年前所总结的方式，已然不成立。
近年的轨道基金和乡村振兴基金，皆为政府必须要扣除的关键性增加项目，很多本土村委会或一级开发商不太清楚，导致你跟他的内容及其你自己的算账细节，会出现很大的偏差。
按上述两项扣除内容最低的标准，合计就达到11%左右，你的所谓测算方案最后都会出问题，而且这个问题在摘牌后很快就会暴露出来。
根据具体的摘牌价格，这个数额不小，你的领导或老板，可能会直接骂娘，你自然也不会有好果子吃。
这个事情，已经在雨花区某村一个项目发生了，现在，原来的本土一级开发商和后面的接盘方，对此，都非常纠结，焦头烂额，在互相扯皮。
另外，再补充一点，在社保费用方面，政策也在不断调整，在咨询我们的多个案例中，村企纠纷中，由于标准的提高和要提前缴付等，对于那些从一级环节做起的房企来说，前期资金的投入，在此一项上就要翻2-3倍，你的老板能接受吗？
所以，简单归纳起来，睿诚研究院注意到，部分朋友在两安用地项目的操作上，对政策缺乏全面和系统的了解等，基本都在老模式或在别人的说法里自嗨，最后都将掉入相应的陷阱中。
而且，长沙政策，在各区域的执行细节上面，也有众多的差异，不能做到放之长沙而皆准。
因此，睿诚研究院判断：
简单地阅读政策、听信某些人口中的说法、走访一些部门去求证等，虽然做了很多工作，可能还是会出现一些你未关注的问题，未来也可能会成为一个大的窟窿，而变成老板“挥泪斩马谡”的重要原因。
长沙两安用地，因其特殊性和长周期的不断变化等，各个时代或阶段皆有许多新的特征、新的要求、新的更迭等，请勿以自己固有的思维和通行的测算投资等方式，来生硬套用当下具体的两安用地项目。
比较可悲的是，部分人觉得自己对长沙两安用地的变化，已然洞若观火，认为跟我们拿地的方式差不多嘛，那有那么多弯弯绕绕，我把账算清楚就可以向老板交差了。
然而，这个模式，在以前市场高速发展周期里，你还能找到饭吃——你只管拿地，至于当时拿项目时脑子进的水由后面的人去擦屁股；但，现在这个“金蝉脱壳”之计，特别是长沙的两安用地上面，上土委会之前要缴大额现金，摘牌后，返还款的数额与你提供给老板的数字差距甚大，一前一后、一投一收，短期内就会快速“暴露”，你将无所遁形，也必然会快速现出原形，是人是鬼，老板一目了然。
在当前形势下，被老板打板子还是轻的，严厉问责或追究其中的贪腐等问题等，也很有可能将被“起底”。
老板的钱，也不是风刮来的，你必然要为自己的严重失误埋单。
最后，总结一下：
今日，仅就年后，就许多朋友在长沙两安用地项目的操作方面，出现的相关误区等问题，做了一个初步的阐述和解读，个别观点或言语可能会“刺激”到一些想快速出业绩的朋友，敬请谅解。
你们对长沙的具体两安用地而言，只是一些个案，从市场发展上，虽然有去化之功，但将造成村企民等层面的更多问题，就当前或未来两安用地的发展，其实，并不是一个有效的推动力，反而，会成为长沙两安用地发展历程上的污点。
掉坑，则会引发相关纠纷，个中问题都会暴露出来：
最近，开福区某街道书记被双规；最近，很多村委会领导或村民，咨询时我们，翻出了许多旧账等，是否能给你一些警示？
故而，从长沙的整体的发展来分析，这并不是政府、街道、村委会、村民、和企业等，所想看到的情况。
有鉴于此，作为第三方的专业研究和咨询机构，睿诚研究院，始终站在市场和产业的客观立场上来独立观察和思考，诚愿与那些经得起长久考验的靠谱朋友等，一起走向更远的地方，携手去观赏更美的风景。
今天，就是你的明天——实操中处处暴雷，你能看到诗和远方吗？
退一步讲，你只是做一个项目，对我们来说，则是一辈子或几代；大家各自考虑的问题和思考的方式等不太一样，在专业角度我们有自己的坚守；在区域和城市发展层面，也有丰厚绵长的湖湘智慧的指引。
哲人说，“君子固本，本立而道生。”
反之，如仅因利益需要，其道也将变成“非常道”，或者好大喜功、或是乌云盖月、或者是往后流血漂橹等。
《金刚般若波罗蜜经·应化非真分》：“一切有为法，如梦幻泡影，如露亦如电，应作如是观。”
睿诚研究院认为，缺乏始终坚守和虚幻的东西，在岁月更迭和趋势变化中，很容易变形或变质，尤其是商业领域等。
本文，只就部分房企等，在长沙两安用地项目操作上的一些典型问题，做了一些粗浅解读，希望能给大家一些有益的参考和借鉴。
未尽之处，欢迎及时与我们交流和探讨，为谢！
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