作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院
近期，据长沙晚报等多个媒体报道，长沙首个老工业遗址有机更新试点项目——锦秀拾光5月20日开园试营业，实际上，显得很平淡，大家未看到什么涟漪。
在众媒体的新闻报道上，基本都是讲的要把该项目打造成长沙的又一个网红打卡点，如“厂牌潮中心”等。
类似的新闻很多，大家可以自行去搜索，此略。
比如，在长沙晚报5月21日的报道中：
“过去，长沙锦纶厂是‘厂牌潮流地’，未来，我们期待着以‘工厂旧改+商业空间+媒体艺术’的城市更新模式，借助0731的本土文化流量IP，要努力让这片老工业厂区转型升级为网红长沙的‘厂牌潮中心’！”黄映军信心满满地说。
“观沙岭街道相关负责人表示，该片区接下来将大力发展‘首店经济’、发挥‘首店效应’，着力打造高颜值、高人气、高品质的区域消费样板间和新型消费增长极，让项目成为带动滨江新城消费升级、推动长沙经济社会高质量发展的一张闪亮名片。”
据睿诚研究院观察：
上述，两位负责人的说法基本一致，诉求的都是基于城市商业业态和新消费类的运作模式，也没有太大的问题，约5万方的空间内，如何有效填充优质内容，将是该项目面临的第一大考验。
如果，提升到滨江区域和全长沙的高度上看，也是对的，如果只从商业运作的角度来看。
但有几个问题，可能值得思考一下：
1、非主流区域的项目，在纯粹商业资源的引流上，其效力如何？
——做不到渔人码头那般的借城市景观资源生辉的湘江级网红的效果，而藏在城中
2、约5万方的纯商业体量，何时才能招商完毕？
——5年还是8年？
3、相对内城的空间，知名主力品牌的首店会不会来？
——不要说肯德基此类大路货了，而且也非首店
等等，其他问题就不多说了。
在城市更新专业领域内来观察，上面虽然挂了“厂牌潮中心”的帽子，据睿诚研究院团队观察，该项目在实际操作的战略和策略上，都是沿袭着城市商业的固有模式在运作。
而欲与五一路等网红项目一争长短，似乎不太现实，也将加大自己的运维难度。
该项目旁边的渔人码头，到达如今的状态，耗费了很长的时间，即使今日去观察，南侧的店面运营得比较好，相对北侧的部分项目就差强人意。
那么，不在湘江西岸区域核心区域的锦秀拾光项目，如果仅从城市商业角度来思考，未来能否PK过渔人码头还两说；更别说与坡子街等来较量了。
虽然，各区域项目都有其特质，也有其成功的独特要因。
太平街、潮宗街，有其深厚的历史文化，无可撼动，难以抗衡。
说这些，主要是要问一下：锦秀拾光项目，到底要拿什么东西来成就自我？
再从长沙各主流商圈的视角来看，锦秀拾光项目所处的长沙岳麓区石岭塘区域，虽在滨江新城商圈范畴，其具体的区位还是有点尴尬的。
滨江新城商圈还在成长中，其范围之内的锦秀拾光在人流和商流的聚合上，就比较吃亏，进而也将导致相关优势商业品牌主体进驻的困难，最后沦落为——只能导入二三流之类的商家。
上述所谓的“首店效应”，可能也会无从谈起，当然，对某些品牌而言，也是首店，只是能级和影响力差距甚远而已。
好了，就此打住，以免某些领导不高兴。
下面，再着重阐述一下，锦秀拾光项目在城市更新方面的价值及运维思考，以便抛砖引玉，敬请各位大家斧正。
其一、项目的独特价值
睿诚研究院独家认为，该项目是长沙目前唯一的工业遗产类改造项目，而且其体量相对较大，虽然政府将其界定为“有机更新的试点项目”，但因其更强的工业文化和遗迹的属性，这个印记会更浓烈。
完全不同于历史街区类的有机更新等类项目，有着鲜明的工业痕迹。
而且该项目也保留了许多原有的工业空间等，但是，却将自己混同于普通的有机更新项目，在核心资源要素禀赋和身份上面，造成错位和偏差。
而在运营手法上，流于传统的城市商业的思路。
也即偏离了本底，而进入到比较窄的思维空间内，不但要去重新整合资源和培育竞争优势，还要看市场的脸色。
目前其招商，并不甚理想——能公示的品牌较少，也是当下有所困扰的一个表现。
也就是说，对长沙相对唯一的大体量工业遗产和文化类资源，对其关注度很低，多少有点“捧着金饭碗讨饭吃”的感觉。
而一门心思杀入到城市商业和网红竞争的红海之中。
那么，政府为何要保留这么一个工业遗迹类项目呢？它对长沙有何意义？难道只是来做一个简单的网红类商业项目吗？
这个问题，可能很多人并未去思考。
因此，从这个角度来看，锦秀拾光项目目前的打法，偏重于资产增值和运营的角度来思考的，在一定程度上，忽略了该项目背后的所代表意义的所在。
未来，即使搞得再怎么成功，也只是一个网红项目而已，代表不了国内工业资产焕新的经典案例的高度。
在其操作手法中，对工业遗产价值的挖掘基本没有，只是简单摆了几栋楼，这让过去35年的工业文明在长沙大地上的雄光难以有效彰显。
当然，这么讲，并非否定该项目目前的操作手法，只是觉得在实际的运维上，尚缺少一些更有价值何深度的思考。
长沙，是中国的长沙，在工业遗产的保护和更新上，长沙还没有可以扛旗的载体，难道长沙的底蕴就这么空乏吗？
诚然，这也只是我们城更人的呼声，你可以参考，也可以不参考。
只是，往后，很难找到这样的载体了。
其二、从商业运作层面来看，当前模式并非有效良策
仅简单地去招商，而流于平庸的手法。
其中，虽然说了文创的想法，但还要花时间去整合有效资源。
其实，这个问题的提出，直指一个核心问题——工业遗产到底对我们有何价值？对具体项目的操作有何助力？
只是空间吗？只是场景吗？
粗浅的理解，只会带来浅陋的模式。
在这里，先声明一下：
本文仅从专业角度来探讨，对具体的人和事，无任何褒贬之意，请勿错会。
如上，该项目必定在商业品牌的导入和人气的聚拢遭遇困惑，人不旺、则商观望，是众多商业项目的一大难题。
谁来消费？消费客单价多少？还会不会来？等
是各个商业项目必须面临的灵魂三问。
从上述媒体报道之核心内容来看，该项目至少在使用核心资源、聚人和引流等方面，动作较少，效果不佳。
其直接的问题，就是观念上，被束缚了，只在城市商业项目的范畴里来思考。
例如
能不能发展工业遗迹的旅游业务，来吸引人气和导入人流？
能不能把该项目，塑造成长沙工业旅游必看的节点和景点？
能不能在相关工业生产性服务要素方面，做些文章，而跳脱出单纯的品牌招商的窠臼？
能不能用自己的核心文化性资源优势，来规划出合理的项目操盘模式，而成就自己的地位？
能不能变成长沙、省内乃至国内的工业文明的游学基地类项目？
其实可思考的问题及价值很多，就不再罗列。
再从项目的差异化竞争来看，我们睿诚研究院认为，该项目是用自己的短板去与别人的长板竞争，费力不太好，很无奈，而把一众招商人员搞得苦不堪言。
思维改变，模式改变，人流自然会车水马龙，不需要去看商家品牌的脸色了。
你觉得呢？
为什么，首钢项目能成为谷爱凌的起跳之地？
难道，只是首钢比我们牛叉吗？
各有各的优势，时空环境不同，我们认为，长沙的锦秀拾光项目也可以做出自己的亮点，毕竟，这在长沙和省内是唯一的，亦即其独特价值所在。
据睿诚研究院观察，目前该项目的打法，是被动被人筛选的套路，严重缺乏底气，很“软”。
难以彰显出湖湘智慧的厚重感和独立感。
这并非是来来套帽子，而是大家骨子里的浓郁情节。
离开湖湘文化，你或许什么都不是？
当然，这观点有点高和要求严，但，舍弃核心优势，来抓小为大的模式，你又能走多远呢？
风云变幻中，大家可以拭目以待。
一家之言，敬请各位不吝赐教为谢！
纸短情长，今天就不做总结了。
咱们回头再见！
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