4月18日，保利发展公布2021年年报。

作为房地产的央企一哥，在行业面临新一轮洗牌的背景下，这份成绩单足以让保利有资格接受来自同侪的羡慕嫉妒的目光。

尽管由于净利润指标出现了自上市以来的首次下滑，坐实了增收不增利的“瑕疵”。然而瑕不掩瑜，2021年保利销售额再次突破5000亿元，达到5349亿元，同比增长6.4%。并且，由于恒大的爆雷，保利得以晋级到行业第四名，距离其心心念念到三甲位置不过一步之遥。

几年前，在房企的“更名潮”中，保利地产于2018年9月13日宣布正式升级为保利发展，开启了多元化转型之路。

从年报所披露的信息来看，保利2021年实现营业收入2850.24亿元，同比增长17.19%。据保利年报的解释，这得益于房地产项目竣工交楼结转收入增加，相关产业业务市场化收入增加，因而营业收入得以增长。

可见地产项目仍对保利的业绩起着举足轻重的决定作用，而与地产板块相比，保利发展多元化发展的战绩则相形见绌。

2019年12月踩着即将到来的新年钟声敲响了上市铜锣的保利物业，算是保利多元化业务中最耀眼的那颗星。

2021年，保利物业实现营业收入107.83亿元，同比增长34.2%，毛利率增长18.68%。

但纵向来看，保利物业盈利增速有所放缓：2019年上市当年，保利物业营收约59.67亿元，同比增幅41.08%，毛利润增长率超过40%；2020年，保利物业营收80.37亿元，同比增长34.7%；毛利润增长为23.8%。

从在管面积的增速来看，保利物业也存在放缓的趋势。保利物业2021年末在管面积约4.65亿平方米，同比增长22.41%；而在2020年末，保利物业在管面积约3.8亿平方米，同比增长32.3%。

此外，在新浪乐居题为《击败中海物业，保利物业有两把刷子》的文章中，对比了两家央企的业绩组成，指出了保利物业的发展短板。

2021年，保利物业两次增加社区增值服务的资金预算，上市募集资金中约有32.6亿港元将投入该业务，占比超过六成，截至去年末用于开拓社区增值的募集资金已花去31.6亿港元。但其社区增值服务收入取得23亿元，占总收入的21.3%，收入涨幅也不如其他两项业务，仅为31.6%。

在商业板块，2021年，保利商业交出已开业购物中心35个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市，开业面积247.5万平方米，同比增长39%的成绩单。

单看这份成绩单也算靓丽，但莫道君行早，更有早行人，和龙湖比较一下，这句诗给人的感触更深。2021年龙湖累计开业商场达到61座，开业总面积达到594万平方米。而且，在品牌影响力方面，就连保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌也坦承，“从我们过往的项目来讲，保利确实还没有打造出标杆项目。”

在住房租赁方面，2021年保利在营长租公寓项目43个。而且，在今年4月9日又传来保利50亿元住房租赁定向资产支持票据获准注册的好消息。

同期，龙湖长租公寓——冠寓已开业10.6万间。由于各自使用的计量单位不同，无法准确地在数量上进行对比。不过，龙湖冠寓实现租金22亿元，同比增长23%，首次实现了整体航道的盈利1.4亿元，成为首个官宣盈利的房企系长租公寓品牌。在这方面，保利大概率力有不逮。

而单就长租公寓的管理规模来看，据克而瑞数据显示，2021年末管理规模达到10万间以上的房企系品牌只有万科泊寓和龙湖冠寓；达到5万间以上的品牌有旭辉瓴寓、碧桂园碧家国际社区、朗诗寓；达到3万间以上的华润置地有巢、方隅公寓、合房股份·承寓、招商伊敦公寓和地产城方。

保利不在这个列表中，想来应该是在营长租公寓43个项目在数量上没有达到3万间。

养老产业方面，保利地产算是首批进军养老产业的企业之一，从2012年就开始全面性布局养老产业，并提出居家养老、社区养老和机构养老的“三位一体”养老模式。另外，养老产业在保利“一主两翼”战略中占比较大，因而保利的投入在房企中也算比较多的，预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。然而，付出和回报之间并没有构成正比，保利在养老产业这块的表现只能说还处在漫长的试点阶段。

保利地产变为保利发展，其初衷是实行了战略升级后，赋予“一主两翼”战略更具时代意义的内涵：以不动产开发投资为主，以提供美好生活服务、实施产业资本运作为两翼，把保利建筑、保利物业等11个板块，升位为与保利地产平行发展的业务单元。

当房企依靠时代红利实现扩张的好日子一去不返，多元化转型是实现未来发展的必然选择。然而，失去了路径依赖，房企所能做的只能是使出水磨功夫，突破行业的壁垒。

复盘保利的多元业务，除了保利物业外，其他板块似乎在业内并不出彩，道阻且长。