2021年，对于华侨城而言，是具有里程碑意义的一年。

在这一年，华侨城实现营业收入1026亿元，同比增长25.25%，首次列队千亿阵营，这在因流动性危机而陷入困境的房企数量不断增加，整个行业进入凛冽的寒冬之际，华侨城逆势进入千亿阵营可谓殊为不易。然而，对华侨城而言，业绩登顶，并不意味着无限风光在险峰，反而暴露了其深陷“泥淖”的现实情况——华侨城的净利润、归母净利润分别为71亿元、38亿元，分别同比下降55%和70%。

华侨城依旧增收不增利，这不仅是房地产行业央企的一份最差成绩单，而且多年增收不增利的事实也暴露了华侨城倚重的文旅+地产模式所存在的隐忧。

壹

文旅产业是华侨城固有的标签，当别的房企嗅到文旅产业所蕴藏的巨大机会的时候，华侨城早已在这个领域深耕多年。

2015年9月，段先念正式担任华侨城董事长。

同样是在这一年，华侨城把其“旅游+地产”模式升级为“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的发展模式，并开始了在全国的快速布局，与多个省份都有文旅合作项目。

在新的发展模式的驱动下，从最初的锦绣中华以及世界之窗等，到欢乐谷及玛雅乐园等主题乐园品牌，再到主题景区+生态体验的东部华侨城，直至集商务、商业、休闲、旅游、文化为一体的欢乐海岸，华侨城的文旅产业业态不断丰富和迭代。

“依托文旅项目为核心而形成的片区综合开发一直以来是华侨城的独特优势。”华侨城副总裁张大帆在业绩说明会上回答股东提问时表示。

但事实是，虽然去年华侨城旗下的各个业态接待游客7797.9万人次，同比大增82%，但去年旅游综合业务收入433亿元，同比持平，占全部主营业务收入的42%，而在2016年为45.11%，这一业务的比重进一步下降。

而且，为了践行新的发展模式，华侨城近几年一直在“卖卖卖”，以腾笼换鸟，以旧换新。据不完全统计，2018年，华侨城转让了18家子公司和1个资产包；2019年，华侨城也陆续转让19个子公司股权；2020年，华侨城完成11个股权转让项目。

更重要的是，华侨城号称在主题公园领域亚洲第一、世界第四，但如今，在华强方特、宋城演艺、恒大、万达和融创等相继拿出了各自的拳头产品，华侨城正在失去其先发优势。

贰

曾经看过一篇文章《华侨城，一座走不出的城》。虽然是一篇软文，但却写出了华侨城“造城实践”的成功。

深圳华侨城最大化保留了原有地貌，绿化率达到70%，凤凰树下的阳光，何香凝美术馆、OCT创意园区、欢乐谷、燕栖湖、华侨城纯水岸，构建了深圳的慢生活。

“如果我能在深圳选一个地方生活，那一定是华侨城。”

于1997年上市的华侨城，不仅以前瞻性的眼光打造了如深圳华侨城这样可以红透三十年的产品，使得项目标签超越区域价值，而且在2003年到2006年前后的各种榜单中，华侨城也曾是“中国房地产品牌价值TOP10”榜单上的常客。

然而，在中国房地产进入高速发展的时期，同侪使出浑身解术，展开排名争夺战之际，华侨城的排名却一路下滑：2009年华侨城在中国房企销售额榜单上还能排名第18，到了2014年直接掉到第40，2017年则排到了84名。

个中缘由，与华侨城在地产周期的高光时刻，却开始“去地产化”，启动了文化+旅游+新型城镇化、旅游+互联网+金融的发展模式不无关联。

与住宅开发相比，文旅项目复合性更高，对企业运营能力要求高，而且投资金额大，回报周期更长，对现金流和融资能力构成了巨大考验。在房企纷纷以高周转追求规模之际，华侨城却退出了战场，可谓踏错了地产周期的节奏。

根据年报，房地产开发业务方面，2021年华侨城累计实现签约销售面积399万平米、签约销售额825亿元。与去年同期相比分别下降14.19%和21.58%。而在去年多数房企放缓拿地的背景下，华侨城新获取23个项目，新增土地面积258万平方米，计容建面435万平方米。土地面积减少了将近一半。

“公司上下也清楚地认识到未来房地产企业所面临的压力，加快周转、提升能力建设，是公司管理层的统一认识。”在业绩发布会上，华侨城的高层如是说。

华侨城在房地产规模方面没有优势，文旅产业方面又在被赶超，所以，当段先念离开，张振高入主华侨城之际，业界认为，他首先要解决的就是确认文旅与地产开发之间的主从关系，平衡两者的发展和协同，从长远战略上确定企业未来方向。

希望未来的华侨城，在自身和外界环境都发生了改变情况下，文旅和地产能够做到相得益彰。