乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

荥阳市|鸿祥万合府

楼盘亮点呈现

生态资源丰富，人文气息浓厚

鸿祥万合府项目周边生态公园资源丰富，项目周边约4公里范围内有刘禹锡公园、李商隐公园、象棋公园、荥阳植物园等，公园环绕，绿幕风景，舒适宜居。其中李商隐公园距离项目较近，约1.7公里，日常散步及游玩的好去处。

1.5卫户型设计有亮点

鸿祥万合府目前在售的1#、2#94㎡三室两厅两卫（1.5卫）的户型设计表现不错，除一个卫生间之外，多设计一个马桶的位置，缓解上班早起争抢厕所的尴尬，节省时间，方便使用。该户型设计既保证功能性，又保证居住的舒适度和空间的宽敞。

项目不足：鸿祥钰珑府项目现共享常西湖新区成熟配套，距离郑州主城有一定的距离，周边居住氛围不强。

综合推荐购买人群：鸿祥万合府位于荥阳东片区，首付约17万起，置业门槛较低，适合地缘刚需和主城刚需外溢人群。

区域测评

荥阳东片区，配套齐全

区域概述：鸿祥万合府位于郑州荥阳市荥泽大道与荥运路交汇处东北角，荥阳市是郑州的“西门户”，承接主城外溢人群。荥阳处于黄河流域与淮河流域共聚处、黄河中下游分界处，连接洛阳和郑州，是比较重要的交通枢纽城市。陇海西路、中原西路、郑上路、科学大道等道路让荥阳与郑州市区融合贯通；地铁6号线、10号线开工建设中，未来荥阳居民出行更加便捷。此外荥阳风景秀美、河湖资源丰富，天然氧吧，人文气息浓厚，居住舒适度高。

板块概述：鸿祥万合府处在未来的郑西核心-高铁商务圈内，处于中原西路和飞龙路十字大动脉交汇的商业新中心，中原西路联通中原区和荥阳市。鸿祥钰珑府位于荥阳东片区，目前片区内配套不是很完善，周边居住氛围不浓，但项目紧临郑州市主城常西湖新区，距离较近，能够共享主城成熟配套。鸿祥万合府南边是高铁郑州西站商业中心，郑西高铁作为米字型枢纽位置，区域规划有大量的商业综合体项目，未来交通、商业和教育等实地落位之后，地铁10号线开通运营，带动区域发展，区域未来潜力无限。

项目测评

偏刚需向，新中式风格

鸿祥万合府由荥阳本土开发商鸿祥置业开发，总占地约119亩，建筑面积约31万方，容积率约为2.89，绿地率约为35%，规划有15栋高层住宅，2梯4户格局，总户数2051户。鸿祥万合府目前在售1、2号楼，主推户型面积段为79-114㎡房源，均价约7200元/㎡，毛坯交付。

鸿祥万合府项目园林设计采用新中式风格，符合现今市场主流样式，建筑外立面为现代简约风格。此外项目规划荥阳万达广场，打造大型城市商业综合体，规划8万方室内商业、3万方金街、2栋公寓写字楼、1栋酒店，规模基本等同于二七万达。

【主力户型分析】：动静分离，功能分区合理

1、B户型-94㎡三室两厅两卫

94㎡三室两厅两卫，中间户设计。户型整体很方正，功能分区明显合理，能够满足业主家人的居家和生活需求。北侧入户玄关门，进门左手边是厨房，U型设计，轻松完成洗切炒三步骤，烹饪动线流畅合理。餐客一体，空间宽敞，通透性更强。客厅和两卧室三开间朝南，阳台联通客厅和次卧，大景观阳台，赠送一半面积。视野开阔，通风和采光表现也很好。

该户型整体功能分区明显，动静分离，活动区在西侧，休息区在东侧，互不干扰。两个卧室都朝南，采光效果更好，居住舒适。北向次卧可用作书房，闲暇时间看书或者娱乐。值得一提的是此户型的1.5卫设计，在一个卫生间之外，多放一个马桶的位置，缓解上班早起争抢厕所的尴尬，节省时间，方便使用。

总体而言，94㎡的户型设计既保证功能性，又保证居住的舒适度和空间的宽敞。

2、C1户型-114㎡三室两厅两卫

114㎡三室两厅两卫，边户设计。该户型相对还算方正，功能分区明显。东侧入户玄关门，有收纳空间的同时， 增强私密性。进门直接是厨房和餐厅，餐厨一体，使用方便，宽厅设计，通透性更强，使用空间更大。厨房呈L型设计，烹饪动线合理。

北向两个次卧可用作老人房和书房，西北侧次卧当作老人房，距离客卫比较近，生活作息和主卧互不打扰。客厅和主卧双开间朝南，客厅开敞阳台，面积赠送一半，采光效果好，视野开阔。主卧带独卫和衣帽间，双卫主客分区设计，更高效率地利用空间。主卧有飘窗，面积全赠送，使用面积更大，可用作收纳空间，提高居住舒适度。

房价及潜力分析

鸿祥万合府均价约7200元/㎡，在区域内处于中等水平，性价比较高。周边项目居易西郡原著均价约8300元/㎡，郑西理想城均价约8000元/㎡，鸿祥钰珑府均价约7300元/㎡，区域价格区间约6800-8500元/㎡，鸿祥钰珑府产品面积段偏刚需，地缘刚需和郑州主城刚需外溢人群可以重点关注。区域内居住氛围不强，二手房较少。

价格潜力：鸿祥集团深耕作为荥阳本土开发商，深耕荥阳22载，其在老城区开发的项目保值性比较强。鸿祥万合府位于荥阳东片区，在中原西路沿线，东邻常西湖新区，共享郑州主城成熟配套，南邻郑西高铁商务圈。未来10号线建设落位之后，交通便利，出行更加便捷。目前来看，区域居住氛围不强，但未来各项配套成熟落位之后，距离主城较近的地段优势凸显，区域新房项目的保值性可以预见。

交通测评

交通通达性好，自驾便捷

轨道交通：鸿祥万合府项目距离在建10号线和规划中的21号线交汇处郑州西站站点约1.3公里，建成通车后四站到达常西湖，七站直达中原万达。未来生活出行更加便捷，交通选择性增多。

公共交通：鸿祥万合府项目约1公里范围内有十余个公交站，其中距离项目约300米的飞龙路荥运路口站，可搭乘荥阳2路和荥阳3路到达老城中医院、演武路沿线、植物园、公交公司、高铁西站、荥阳火车站市医院荥阳广播电视台等地；距离项目约350米的荥泽大道荥运路口站，可搭乘荥阳1路车到达荥阳二高、荥阳市政府、市医院、索河路沿线等地。项目周边其他公交站点也基本都是荥阳1路、2路和3路公交车，公交站点多，但公交线路较少。

自驾：鸿祥万合府所在区域交通网络完善，目前已形成三纵三横的立体交通网络，三纵：荥泽大道、绕城高速和西四环，20分钟快速通达郑州各区域；三横：建设路、中原西路、陇海快速路，向东可以快速直达郑州，向西则与上街相连。

配套测评

配套齐全，生活便利

教育配套：鸿祥万合府项目约2公里范围内有荥阳二中、荥阳九小，飞龙路小学（在建）、郑州市西一中学等基础教育体系。此外项目签约爱华名校，隶属于郑州二中教育联盟，九年一贯制小班教学模式，满足业主孩子基础教学体系需求。医疗配套：鸿祥万合府项目约5公里范围内有郑州市第九人民医院荥阳医院，、郑州瑞祥医院、荥阳市人民医院等，其中郑州市第九人民医院荥阳医院距离项目仅约500米，荥阳市人民医院距离项目约4.9公里，以上医院能够满足业主及家人的就医合诊疗需求。

公园配套：鸿祥万合府项目周边生态公园资源丰富，项目周边约4公里范围内有刘禹锡公园、李商隐公园、象棋公园、荥阳植物园等，公园环绕，绿幕风景，舒适宜居。其中李商隐公园距离项目较近，约1.7公里，日常散步及游玩的好去处。商业配套：鸿祥万合府项目规划荥阳万达广场，打造大型城市商业综合体，规划8万方室内商业、3万方金街等，规模基本等同于二七万达。项目周边约5公里范围内有正上豪布斯卡、聚梧桐购物中心、荥阳吾悦广场等，已投入运营的商业中心能够满足业主的吃喝玩乐等休闲购物需求。

商业配套：鸿祥万合府项目规划荥阳万达广场，打造大型城市商业综合体，规划8万方室内商业、3万方金街等，规模基本等同于二七万达。项目周边约5公里范围内有正上豪布斯卡、聚梧桐购物中心、荥阳吾悦广场等，已投入运营的商业中心能够满足业主的吃喝玩乐等休闲购物需求。