北京人口持续减少，房价是不是就涨不起来了？

（一）

经济学家有个关于房价的理论，大概是说，远期看人口，中期看土地，近期看政策。他们提出这个理论的初衷，其实是为北京房价找根据，因为北京房价一直在上涨，不能总说，北京是全国人民的首都，但是，全国人民都到北京买房也不现实啊。于是，就找出这么个理论。这个理论听起来还是挺有道理的，可不是吗？人口进来的多了，就需要房子，买房的人多了，供不需求，房价当然就涨了，说起来，这个理论也不难理解。

但是，这两年，北京的房价突然就不涨了，甚至还出现了不小的降幅。这是，那些经济学家没有预见到的。这是，因为史上最严调控的结果吗？近期看，应该是这样，限购了，很多投资人，都没资格了，市场的需求就降下来了，自然房价也就要跟着往下降了，这就是政策因素。

出人预料的是，他们以为的全国人民都到北京买房的情况也没有出现，北京的人口也是没有像他们想象的那么增加。相反，由于北京的人口在这两年，不增反降，而房子每年都没有停止建设，供不应求的局面也改变了，房价下降也是符合逻辑的。

根据，国家最近推出的城市落户政策，要求300万人口以下的城市，全部放开落户。也就是说，中国在300万以下城市，已经取消了户口的审批制，改成了登记制。这就与国际接轨了，人们可以在中等以下城市自由落户，不仅是工作的理由了，更是自由迁徙的权利。

从最新的北京的落户政策看，也实行了积分落户政策，也算是给落户北京敞开了一扇大门。今年的积分落户，参考去年首批积分落户申报结果，积分落户90.75分，申报条件如下：1、持有本市居住证;2、不超过法定退休年龄;3、在京连续缴纳社会保险7年及以上;4、无刑事犯罪记录。这4个具体条件看起来挺简单也，也很合理。但是，对绝大多数北漂来说，落户北京还是几无可能，虽然你可能在北京有自己的房子，但是要达到90以上的高分，可不是件容易的事情。

其他落户人员，比如夫妻投靠、子女投靠、老人投靠、留学生落户、人才落户等等，基础要求都比较简单，但是，每个类别中，都有一个高门槛的条件，几乎不能越过。比如，老人投靠子女的，要求外地不能有子女，即使北京有两三个，外地只有一个子女，也不行。有人就问，难道北京子女可以不负责养老？对于留学生落户需要的是有落户北京能力的企业，要看单位的条件，而不是留学生本人的条件，不是说在北京找到工作，就能落户，也不是说在北京买了房子就能落户。

（二）

按照，经济学家，远期看人口的理论，北京在近期已经出现量价齐跌的情况了。在多项政策的约束下，北京人口还真出现了下降的趋势。是绝对的下降，不是增速的下降。2019年年末北京市常住人口2153.6万人，比上年末减少0.6万人。据悉，北京常住人口连续3年减少，累计减少19.3万人。北京市常住人口减少，主要原因是北京坚持以功能疏解带动人口调控。

上周，北京新建商品住宅市场成交回落。根据北京中原的统计数据，上周（4月13日-4月19日）北京新建住宅市场（不包括回迁房及共有产权房，含普通住宅+高端住宅+别墅）成交40.63亿元，环比下跌约25%；成交720套，环比减少207套；对应的成交均价约为49919元/平方米，环比有所减少。

对比深圳的情况，据调查，3月深圳市二手住宅均价为64000元/平方米左右，住建局仍然认为，价格总体稳定，市场价格涨幅不大，并未出现个别媒体炒作的价格整体上涨情况。把房价上涨归因为几个自媒体捣乱，这个也是够奇葩的。几个自媒体能有这么大的能量？虽然，这些自媒体也是够讨厌的，但是，赋予他们这么高的“荣誉”，还是受之有愧，名不副实。

其实，深圳市住建局也清楚，房价上涨的原因，他们在文件中也提到，评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营、个别楼盘“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题，这才是房价上涨的真实原因。

（三）

今年，“建设收缩城市”的概念提出，这个是很有意思的事情，这几年，我们听惯了“空壳村”的情况，就是很多农村的人，搬到城里去了，这也是城市化的必然结果，然而这些人在农村的房子，既没有推掉，也没有卖掉，而是被闲置下来了，形成了一个问题，就是农村的房子看起来不少，但是，很多都没有人住。这个问题，正在通过建设美丽新乡村的工作，进行解决。

几乎，同样的问题，最近子啊城市也出现了，在有些资源型城市，由于资源枯竭，一些城市正在萎缩，人口也在不断减少。对于这类城市，应当采取不同的发展战略，有人就提出了一个“收缩型城市”的概念，其实，不但是资源枯竭型城市，根据区域规划，根据自然环境，有一些城市，其实也应该根据情况，实行“收缩型城市”发展战略，城市未必是越大越好。这个情况，在一些小城市聚集地区，也有体现，有的小城市，发展快，就起到了聚集作用，很快发展起来，虹吸了周边小城市的大量资源和人口。

从区域上看，东北地区，比较明显，除了鹤岗、鸡西、双鸭山、鞍山、本溪等城市之外，整个东北地区，其实都存在人口外流、规模发展面临压力的问题。东三省的常住人口持续性下滑，比北京更为真实，或许也更为严重。令人意想不到的是，就是在这样一个人口背景下，过去两三年，哈尔滨、长春、沈阳、大连的房价却是气势如虹、逆风飞扬，远远跑赢东三省和全国的GDP增幅，在全国70个大中城市中，居于前列。逆势而上动力何在？答案是杠杆，也就是说，在东北，在部分城市，在中心城市发挥区域聚集效应的作用下，个别城市优势凸显，被看好投资也就不奇怪了。但是，正所谓“短期看金融，或者看政策，长期看人口”的规律下，依靠杠杆撬动的楼市，能持续下去吗？杠杆用力太大，说不定，就会断掉，这是每个购房人都要考虑的问题。【本文由“马跃成”账号发布2020年4月22日】