昨天班长写了一篇《现在的新房市场，已经有了这么多现房和准现房！》的文章，给大家汇总了一下合肥在售的现房、准现房楼盘，其中新站区的项目是最多的，新房销售压力可见一斑。

不过，简单的说新站市场冷并不合适，因为在当前楼市的各个区域，打折、分销都是常态，谁也没法独善其身，热销盘屈指可数，今天和大家一起来聊聊最近几年的新站市场。

新站区一开始叫新站试验区，在2016年正式更名为合肥新站高新技术产业开发区，是合肥市“1331”空间发展战略中北部组团和东部组团的重要组成部分，辖区面积约205平方公里，管辖七里塘、瑶海、磨店、站北、三十头五个社区，常住人口46.6万人。

而新站区也属于一个新区，我们从下面的图片可以看到，在2019年少荃湖周边还很原生态，职教城刚刚处于建设初期，陶冲湖周边也没有填满。

到了2023年，虽然陶冲湖周边已开发饱和，少荃湖南侧高楼林立，十几所高校建成招生，少荃体育中心正式开馆，北岸路网也已经开始成形，但片区内还是存在大片可开发的空地。

在新区的发展历程中，前期都伴随着海量的土地供应，新站区也不例外，一直供应量很很高，像大家熟知的2017年“烈山八将”就是最好的例子，招商、绿地、旭辉、碧桂园、蓝光、华地等房企在烈山路齐聚一堂。

最近几年供应量最高的是2021年，新站区出让了12宗居住用地，与蜀山区、肥西县并列九区三县第一位，随后受制于库存、市场原因，土地市场遇冷，2022年只有3宗居住用地成功出让（不含安置房），2023年更是无居住用地成交。

而新站区的楼市也并非一直很冷，在过去两轮行情中，17年、2021年新站区的表现都很好，2021年的成交面积更是居各区之首。

这里我们要讨论一下新站区吸引买房人的点，不可否认，即便在当下新站区距离成熟还有很长的一段时间要走，早几年更是如此，各项配套、城市界面都有很大的提升空间，新房最集中、销售难度最大的职教城板块，就是典型案例。

所以新站区最大的优势肯定离不开价格，这同样是大多数新区在建设阶段最核心的优势，但近年一方面是新站区自身价格大涨，备案价普遍在一万六七左右及以上，2万以上也屡见不鲜。

另一方面是楼市整体下行，其他热门区域的二手房价格迅速下滑，让新站区的价格优势不在，新站区的买房人也以刚需为主，对价格也较为敏感。

如今新站区的楼市面临很多问题，除了价格外，首先是没有增量客户，这也是大多区域面临的问题，主要以地缘性客户为主，新站区新房供应量大，还有类似奥体公园这样的超级大盘，以奥体五千多套的体量，已经超过了部分区域在售新房之和。

而且新站区次新房二手房多、价格低，对新房同样造成很大冲击。这里还有一个容易忽视的问题，就是新房产品的更新迭代。

新站区在售新盘大多是2021年供应地块，与其他区域22年后迭代的新房有一定滞后，也和区域内次新房也没有明显区别，缺乏吸引力，户型也是以刚需、刚改为主，即便有改善需求，也无法释放。

其实新站区自然资源是比较丰富的，既有有陶冲湖、少荃湖，还有规划的鹤翔湖和待开发的双龙湖，也有多条河流穿区而过，还有多条地铁线路，以及新型显示、新能源及新材料两个千亿级产业集群等等。

但是现在最重要的可能还是加快配套落地，当下楼市，买房人已经不愿意吃“饼”，在住宅区应该加快相应的商业、教育、公共服务设施的建设。还应该产、住分开规划，如果工厂、物流园、住宅混杂在一起，很难有一个好的居住环境，也无法吸引买房人。

另外，新站区一直属于多点开发，同时供应、发展多个片区，但资源有限，应该集中资源打造一个配套齐全、城市界面佳的宜居核心板块，以点带面，提升区域知名度和吸引力。

目前新站区发展的重点是少荃湖片区，规划建设新站核心区、合肥城市副中心，合肥国家产城融合示范区核心区，合肥东北部商务区，环少荃湖规划建设多个产业园、研究院、公建类项目等，新站区也将2022年列为少荃湖片区开发建设的启动之年。

整体上看，虽然发展时间短，但随着时间的推移，新站区会越来越宜居，也期待早日为合肥新增一个城市名片和产业新城。