10月，北上广深等地楼市地天板，正常，也不正常！

正常的是，9.20降息，9.26高层会议，9.29新政，逼出购买力，叠加“终于买得起了”，需求瞬间爆发，演绎出这波脉冲式行情，颠覆楼市传统的“金九银十”观念。

整个十月份，深圳的开发商表现不错，继续执行低价策略，维持了成交热势。

这几天，央媒地方媒体自媒体对此倾情报道，“金十”、“钻十”字眼满天飞，为“止跌回稳”摇旗呐喊，只让人感觉楼市真的会一飞冲天。

不正常的是，政策市痕迹太过明显，数据虽炸裂，但感觉很不真实。不管你怎么看，一兵高度怀疑这种连板能力，或许很快在11、12月及明年一季度数据中得到验证。

在多项重大因素尚未确定，基本面没有出现明显拐点的前提下，这次政策力度更多的可被视为冲刺四季度所需。毕竟，三季度4.6%、前三季度4.8%的增速，让全年5%的增速目标变得突然遥远。

为了这个目标，主管部门很给力，特别是在三季度后半段，恩准新房备案价开闸，功不可没。深圳住建在官方信息平台还特地增加新房认购网签公示内容，改变以往合同网签滞后于市场的局面，楼市脉搏得以及时展示。

还有一点不正常的是，深圳楼市成交并没有全覆盖，热点区域这里不点名，但坪山成交继续趴在地板上，说明整体止跌回稳需要时间。

另外，开发商临近月底放出回收折扣风声、异地客户组团前来深圳淘楼、认购量异动等，会给楼市带来不稳定，需要警惕。

关于后市，一兵持谨慎态度，这里做个简单预判。

11月份，二手房成交将会下滑，新房认购网签数据会大幅下滑。考虑到10月份新房认购量基数太大，大部分会滞后兑现为合同网签数据，将会推进11月份新房合同网签数据继续扩大。

接下去，似乎不太可能有新的刺激点出现，一切需看12月份经济工作会议，那时我们或许会对明年走势进行更加明确的展望。目前看，基本情况是，四季度末期至明年上半年，或会逐步回归偏淡的局面。

毕竟，新房库存+新房新增供应+二手房挂牌量+法拍房+人才房+安居房，十几万套待售房源，去库存压力依然不小，可对政策端保持进一步期盼。

市场普遍关注的新房库存和二手房挂牌量总计超过10万套。新房房源还有4万多套，距离正常值25000-30000套，还要一个这样的“十月”才能做到。

下面就回顾一下深圳楼市十月表现。

十月份，全市新房住宅共13114套认购，二手房录得8269套！总计21383套房源被售出，简直创下奇迹！

住建局的合同网签成交数据，新房住宅为4153套，二手房住宅6118套，共10271套，这在近几年也是非常了不得的。

虽然很多人不愿意相信，但楼市确确实实各种数据认证了市场的火爆！

特别值得注意的是，10月起，深圳房地产信息平台开始公示新房认购量。此前，仅公布合同网签，因为存在滞后性，很难及时体现当时的市场热度。比如，10月份深圳新房认购量13114套，但合同网签是4153套，相差悬殊。

虽然缺少历史认购量数据对比，但结合以往预售网签数据来看，10月的认购量无论是总量、日均还是单日认购量，都必然是近年来的历史新高！

认购并不能全部转化为备案，最近不少“后悔族”正在退订，多个热盘出现备案数量异动。

通过行舟深房小程序查看十月新房网签异动的情况，共1742套重回“期房待售”状态！减去这部分房源，十月新房净认购量就剩下11372套！

尽管从签认购书到真正的合同网签成交，中间还有很长一段时间，有可能出现一些意外，小部分撤销的可能性，但这已足够反应当下的真实市场热度！

住建局数据显示，十月深圳新房住宅成交（合同网签）为4153套，月末可售41684套。九月分别为1686套与46954套。单从成交套数看，环比大涨146.32%！

成交量创35个月新高，是2021年12月以来的最高点。同时，2021年1月以来一手住宅月度预售网签超过4000套的仅有6次。

价格方面，深圳新房最新网签成交价格为4.8万元/㎡。其中福田与南山价格为8.9万元/㎡与8.7万元/㎡，是目前唯二价格超8万的区域。价格“3字头”的区域有龙岗、光明与盐田，“2字头”的有坪山和大鹏。

根据第三方小程序统计，九月末的新房去化周期预计为549天（以近90天平均去化速度预估），十末的去化周期迅速缩短，预计为253天。

分区来看，认购最为火爆的区域分别是龙华2926套、光明2245套、宝安2195套！

预计去化周期最短的为前海与光明、福田！分别为121天、158天、161天。坪山如果不能实现一波快速去化，周期之长，将会把开发商压得喘不过气。

全市新房住宅网签最高的三个项目为鸿荣源珈誉府、鸿荣源尚云与中海时光境！

深圳市房地产中介协会小程序数据显示，十月二手房录得量8269套。在售量为68395套。

录得量环比上涨117%，同比上涨122%，创45个月新高，为2021年2月之后首次突破6000套，一举突破深圳楼市的“繁荣线”。（注：最终以深房中协月报为准）

住建局数据，十月二手住宅成交套数为6118套，九月为3191套。环比大涨91.72%！同比上升120%。

创近63个月最高（上一次这么高还是2019年3月），也是2021年3月以来首次突破5000套！

2004-2023年的20年里，深圳二手房累计成交量平摊月均大约是6208套，与十月成交量相差无几。可以说，深圳10月的二手房市场已经回到了历史均值水平！

分区来看，龙岗、福田与南山是10月网签备案量最高的三个区域，其中龙岗是唯一超1500套的行政区，一枝独秀。福田与南山均超900套，亦有不俗表现。

改善客群积极入市，中高位总价段成交占比增加。从成交二手房的总价分布来看，500-800万的占比从24.5%上涨至25.8%，800万及以上的占比则从14.9%上涨至19.2%，提升4.3个百分点。

同时二手房价格率先“止跌回稳”！10月最新成交均价结束持续多月的跌势，微涨至6.30万元/㎡，回到“6字头”。

全市挂牌均价6.63万元/㎡，微跌0.7%。当前政策影响仍在持续，业主心态转好，11月能不能持续向好，仍然有赖成交量的提高。

数据显示，涨价房源的占比相比九月上升了不少，约占调价房源的20%以上。

总之，下阶段仍然充满不确定性，十月表现并不能代表未来一段时间走向，暂时不宜盲目乐观。楼市，依然是且行且珍惜！