8月24日，合肥三批次集中供地公告发出，其中涉宅用地共28宗3000余亩地挂牌出让。这些地块的挂牌日期为2022年9月13日至9月22日。

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此次集中供地中，蜀山区供应5宗，合计422.93亩，其中含1宗（67.95亩）保障性租赁住房地块，政务区地块被划分在蜀山区中，我们来解读蜀山区此次供应的几宗地块。

NO.1 | 壹

运河新城板块持续发力，供应3宗居住地块

运河新城此次出让的3宗地，其中两宗为二批次流拍地块。分别是蜀山11号地块和蜀山13号地块，本次毛坯限价分别为17067元/㎡和17176元/㎡，相较于之前上调2057-2166元/㎡。

蜀山12号地块毛坯限价17332元/㎡，相较于新华07号地块上调2055元/㎡。

蜀山区SS202211号地块位于金水湾路与西城大道交口东北角，面积约79.81亩，纯居住用地，商品住宅（毛坯）平均备案价格17067元/㎡。

蜀山区SS202212号地块位于金水湾路与西城大道交口东南角，面积约97.35亩（居住65.58亩、商业商务金融16.39亩、幼儿园12.26亩、公园绿地用地3.12亩），商品住宅（毛坯）平均备案价格17332元/㎡。

竞得人须同步修建一座含装修18班幼儿园，在幼儿园相邻地块建设面积不少于2000平方米的街头游园。

蜀山区SS202213号地块位于西城大道与佛岭寨路交口东北角，面积约106.41亩（居住85.11亩、商业商务金融21.3亩），商品住宅（毛坯）平均备案价格17176元/㎡。

三宗地块分析来看：

1、蜀山区SS202212号地块和13号地块需配建商办、幼儿园等，资金沉淀量较大，毛坯入市限价提高近2000元/㎡；

2、3宗地块紧邻西城大道，近邻长江西路，蜀山区SS202211号地块距离规划的地铁2号线西延线约1km，出行较为便捷；

3、3宗地块地处运河新城核心区，多个住宅项目在建，开发氛围较浓，政府投入力度大，但目前现有综合配套较差，兑现仍需较长周期，随着区域开发深化，未来价值可期；

4、2021年至今蜀山共成交商住用地21宗约1606亩，主要集中在老城区及运河新城板块；

5、从新房市场来看，截止8月底，运河新城板块待售存量5421套，按2022年1-7月月均去化318套计算，理论去化周期17个月。若新地块成交，板块市场竞争将进一步加剧。

目前板块内客户来源丰富，蜀山及高新为主，二次置业含投资属性较多，小面积、低总价关注度高。

6、从二手房市场来看，运河新城目前价格最高的两个二手房小区分别为，江南美林苑，二手房挂价为1.4万/㎡，京冠悦荣府，二手房挂价为1.5万/㎡；板块新房均价1.8万/㎡，无倒挂，不适合投资，目前升值潜力有限。

综合来看，运河新城目前房价已在高位，前期高价入手的业主，短期内无法解套，对于想在运河置业的朋友来说，买在售盘比买新地块后续开发的楼盘更划算，因为后续地块的毛坯限价直逼目前在售楼盘的装修售价。

NO.2 | 贰

新房价格或将直逼4万！政务区地块9月入市

蜀山区SS202210号地块位于历口路以西、太平湖路以南，面积约71.41亩（商住计容建筑面积比不低于2:8），无毛坯限价求，装配率不低于50%，实行精装现房销售。

竞得人须按要求建设总计容建筑面积不少于22075平方米的安置房，安置房购买单价按建筑面积2500元/平方米。

竞得人须规划建设商业办公楼，建成后须整体持有，整体运营，不得分割转让。

从地块分析来看：

1、该地块属于合肥稀缺核心改善板块，教育、交通、商业、医疗和生态等配套完善，紧邻50中潜山路校区，万象城、新地中心、天珑广场、奥体中心等环绕周边；

2、此次公告中，蜀山区SS202210号地块按精装现房销售实施，住宅装配率不低于50%，增加了房企的融资难度和建设成本，且对房企的商业打造能力提出了较高要求。

另外，在政务区首次试水精装现房销售，也将带领合肥进入现房销售时代。

3、从毛坯限价来看，政务10号地块未设置毛坯限价，留下充足的想象空间，预计两年后入市，参考地块周边二手房价格来看，预计入市时均价6万/㎡；

4、自2016年供地后，政务区再无土地出让，供应枯竭。区域交易以二手房为主，二手房成交均价约3.5万/㎡；

5、该地块也有一定局限性，临近金寨路高架沿线，未来入住将会有不可避免的噪音。同时，虽说地块的交通或者通达性是没问题的，但是总所周知地块周边拥堵现象极为普遍，这也是未来客户需要考虑的一个因素。

结语

对于此次蜀山区试行现房销售，将更有利于购房者科学、理性消费，同时很大程度上减少因为虚假宣传等导致的购房者维权事件。此外，现房销售是未来趋势所在，将对开发商在商品房设计和研发以及资金运作等综合实力方面要求更高。