9月末，成都土拍市场被锦江和天新两宗优质地块彻底点燃，引发了不小的轰动。
9月20日，锦江金融城三期H12地块捅破成都楼面价天花板，以27300元/㎡再创巅峰！
9月27日，9家房企轮番竞价天府新区第一宗第四代宅地，经过113轮鏖战，楼面价从13000元/㎡一路杀到24300元/㎡，创下86.90%的溢价率纪录，冲顶成都楼面价TOP3，天新楼面价TOP1!
房企踊跃拿地，民企全面下场，这是一个积极信号，但要注意，当前土拍市场的热闹仅限于5+2优质地块，房企拿地越来越“掐尖”，因为“拿对地，就成功了一半”已经被冰火两重天的市场反复验证。
接下来，锦江四大顶流板块之一的三圣乡，即将出让一宗约56. 68亩的纯住宅地块，容积率≤2.1，一路之隔是2023年度主城五区的年度销冠——高端热盘锦江大院，土地位置和土地指标都堪称优秀。10月的土拍热点，要看它了!
#01
现场实踩：土地规模相当，高端住区连片成势
地块位于锦江上院与锦江璞园之间，四川知道实地探访发现，整个地块比较方正，内部已经被全部平整，与锦江璞园之间的市政道路正在修建当中，预计10月底就能竣工。
◎修建中的市政道路
地块北侧为狭长形沿街商业地块，可满足地块纯住宅用地的楼下消费，西侧为已经投入运营的椰树幼儿园，东侧为锦江璞园和规划中学。周边规划齐全，只待时日兑现。
◎地块现场（锦江上院视野拍摄）
◎区域土地现状示意
从驸马片区的土地现状示意图可以看出，这是一个以高端居住为主的城市片区，首先，驸马片区已出让住宅地块全部集中在本宗地周边，锦江大院与正在建设中的锦江璞园、锦江上院以及锦江赋四个恰好连片成势，加上本宗地块未来的入市，将形成一个集中且全新的城市界面和居住氛围。
其次，在这样一个住宅集中的区域，教育用地、商业用地、公服用地穿插其间，可满足区域居民的步行距离内的所有生活需求。
再从地块本身的素质来讲，这是一块做豪宅的好料子，容积率≤2.1且有超50亩的规模，再按照4.26新规来做项目，这宗土地可以让开发商充分发挥产品创造力，为驸马板块带来全面升级迭代的新规作品。当然，这样的地段+低密低容土地指标，再加上片区产品高改起步，注定土地价格和房价会排在成都楼市第一梯队。
#02
市场回顾：起点即罗马，驸马豪宅流速极快
无论楼市行情怎样变动，有些购房逻辑是亘古不变的，例如，买入稀缺性强的城市核心区永远不会出错。
最近金三和麓湖两次土拍就透露了一个强烈的信号：处在城市核心地段和拥有稀缺景观资源的地价可谓是“逢拍必贵”。
在调控频出的大环境下，房企拿地更精准了，他们更愿意将手中有限的资金投向心中最具价值的地块。那么，什么样的板块才是房企值得拿地、购房者也认同的价值板块呢？
判断一个板块价值，普通群众看销售流速，内行人看的则是“楼盘开发水平”和“规划落地速度”。
今天从一个业内人士角度，先说说“楼盘开发水平”。
若不是超级大盘，单个项目很难为区域赋能，而一个区域的整体楼盘开发水平才能持续给板块价值定性。三圣乡之所以能在成都高端市场持续发声，正是因为板块内的“楼盘开发水平”保持了的一致高端。
从2020年首宗土地入市，到今天不过4年多时间，区域累计成交8宗土地，并已经持续向市场输出了锦江大院、锦江上院、锦江璞园以及锦江赋4个高端项目，不乏千万总价产品，目前，区域备案成交均价达到33753元/㎡。
◎四川中原地产提供数据 四川知道制图
另据四川中原提供数据显示，2020年至今，驸马片区成交产品主力面积段为140-200㎡产品，改善起步，高改为中坚客户，更强的是，220㎡以上的产品成交占到了全部的32%！
◎四川中原地产提供数据 四川知道制图
再看一个数据，过去几年中驸马片区主力成交总价在450万-900万之间，其中600万以上总价成交面积占比达45%！千万以上的住宅仅在驸马片区，就成交了253套！这意味着驸马板块的产品纯度和客户纯度在整个主城区都很难找到对标。
◎四川中原地产提供数据 四川知道制图
驸马板块的住宅不仅门槛高，还卖得快。譬如近两年持续在成都豪宅界榜上有名的锦江上院，项目自2023年3月入市开始，一年内九开九捷，2023年全年认购总额近50亿元，霸榜五城区单盘销冠。
◎锦江上院实拍
再如去年5月开盘的锦江璞园，124套住宅开盘即罄，整个项目仅用了不到1个月，以3.4万元/㎡的销售均价实现清盘。这就是三圣乡驸马板块的速度。
◎锦江璞园实拍
目前，整个驸马板块仅有锦江上院和锦江赋在售，两个都是百亩高端大盘，但目前存货已经不多。
所以，从房企投拓角度来看，板块豪宅不仅有市场流速，现在还即将面临供应断档，再加上周边竞品项目不多，无论怎么看，眼下都是拿地三圣乡的好时机。
#03
未来：抢驻驸马片区机会已不多
再谈谈“落地规划”。
成都有很多新兴热门区域，四川知道认为，三圣乡驸马片区的优势即在于，确定性。
一是眼见为实的城市配套。
三圣乡驸马板块之所以能出道即巅峰，正是因为这里既有看得见的现在，还有确定性的未来。
驸马片区是三圣乡目前仅有的留白区域，能即时享受到三圣乡现有的所有城市资源：
驸马片区坐拥成都主城区最好的生态资源，被三圣花乡景区、白鹭湾湿地公园、幸福梅林万亩绿色包裹其中；
◎白鹭湾生态湿地公园局部
伊藤旗舰店、华熙528、卓锦曼购等大型商业，驸马片区东南角，还将新建成都首个以花卉为主题的城市综合体——锦官花城综合体，项目已于今年1月开工，预计于2026年6月完工；
三圣乡的教育资源本就属于主城翘楚，但这还不够，不久前又有确定消息称，锦江区TOP级名校七中育才和成师附小的新校区均将落地驸马板块。目前七中育才驸马校区已在建，预计于2026年竣工并招生，总规模42个班（另有18个功能教室）；成师附小驸马校区计划年内动工，规模为60个班。区域重磅教育资源buff叠加，还将吸引更多重视教育的城市精英到此置业；
由华西医院锦江分院（建设中）、四川大学华西第二医院锦江院区（已运营）、华西口腔锦江门诊（已运营），构建的华西智慧医养园，也将带来更多产业精英……
◎图据 2024年成都市锦江区读地手册
在以前，三圣乡驸马片区被吐槽最多的就是地铁短板，今年，沿成龙大道修建的地铁13号线即将建成，计将于明年开通，未来，三圣花乡TOD、林家坝TOD将联动四川师大站TOD、金融城东TOD，让9号线、20号线、7号线等在不久的将来交织成密集的地铁路网，届时区域通达性还将提升到新的高度。
二是不断优化完善的低密大城规划。
从出让第一宗地开始，驸马片区就在不断完善落地“公里级”规划配套。并在此后的几年间，连续多次调规，通过调整住宅用地、增加教育等公服用地，调整地块限高等方式不断优化板块内的控规，最终圈定了一个最全面、最合理、最利于板块发展、最能够读懂板块价值的规划方案。
例如，在2021年一次调规中，驸马片区未来发展的蓝图首次被公开，又在此后的多次调规中，在规划范围内新增了社区卫生服务中心、文化活动中心、农贸市场、幼儿园、小学、中学等，也就是说，在出门步行一公里范围，将能满足所有的生活所需，堪称公里级高端生活板块。
此外，在驸马片区第三版本调规中，规划范围内的地块限高在36-48m，且容积率在1.8-2.4之间，这就决定了驸马片区未来的住宅的豪宅基调，“产品纯粹、圈层纯粹”将成为区域未来入市项目共同特质，这里有的正是高净值人群费力追逐寻觅的主城低密大城生活。
◎梅林东片区调规第三版
另据2024年锦江区读地手册显示，接下来驸马板块还有4宗涉宅用地计划上市，区域商服、文化设施用地也在出让计划当中，片区规划还将进一步落地兑现。
这里需要提个醒，整个驸马片区的土地规模仅有一千多亩，抛除其他用地，驸马片区的涉宅用地已经不足一手之数。驸马片区土地是三圣乡的压箱底，未来是卖一宗少一宗，看好这里的房企可得盯紧了。
那么，三圣乡此次拍地结果又将如何？是否会有更多房企入局？即将到来的10月，且看“驸马”的开锣大戏。
