1、政策背景

（1）贯彻落实4.30政治局会议关于“继续坚持因城施策”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”最新指示，以及5.17国务院视频会关于降低按揭首付比例和利率不设下限的规定。

（2）尽管广州在1月27日退出了120平方米以上住房限购，但近期商品房市场有了新问题。4月份新房和二手房价格指数环比跌幅创近年来新高，4月份广州二手房价环比指数跌幅排在70城的第11位，连续数月跌幅居前（23年12月-24年3月跌幅排在TOP10）。从全国来看，百城、百强新房销售创阶段性新低，开发商资金链紧张，房地产风险在蔓延，系统性风险防范的形势严峻。

（3）近期，新房交付的压力加大，很多延迟交付、降配减配问题突出，导致市场情绪低迷，预期悲观，房企风险蔓延，迫切需要一揽子政策来提振市场信心，活跃交易，缓减开发商资金链紧张，促进新房和二手房库存去化，良性循环，稳定市场预期和价格信号。

2、支持非户籍人口购房

（1）扶持非户籍家庭、单身人士、非户籍人才购房，是近期一线城市政策集中的方向，比如4月30日北京出台限购人群“外围增购一套”的政策，5月6日深圳提出鼓励非户籍、企业、多子女家庭外围购房的政策；5月27日上海顾虑在外环外卖房。

（2）主要原因在于，一线城市外围土地供应量大，在2022年之前，一直的卖地的主力，占全市卖地的60%以上，但产业和人口集中度不够，现在面临巨大的去化压力，广义库存去化周期较长。另外，一线城以新市民、年轻人为主的非户籍人口集中，住房消费潜力大，扎根一线城市的愿望强烈。此次，广州进一步加大了对非户籍人口购房的扶持，取消限制性规定，非户籍人群购房社保缴纳年限从2年调整为6个月，并享受户籍家庭购房待遇。这样的政策力度比较大。与广州为代表的珠三角一直是外来人口“孔雀东南飞”的集中地，外来人口多，对外来人口包容性强，外地人在此创业和买房置业的现象普遍、风气浓厚。

3、执行贷款最新政策，放开多套住房贷款

（1）按揭贷款首付和利率执行省里统一的规定，人民银行会通过自律机制发文。上周，广东省19个城市执行5月17日国家对于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付，以及按揭贷款利率不设下限的政策。但其时，广州、深圳未跟进。考虑到广深两地新市民多，外来人口集中，近期楼市形势严峻，此次广州跟进了政策，预计下一步深圳也将跟进此政策。

（2）对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款，鼓励多套房居民加杠杆买房。不过，此次央行广州分行的规定，将主动权给到了银行去判断。银行作为商业运营机构，必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率，以确保自身的资产安全。

4、进一步深化限购政策

此次，广州提出分区域认定套数的政策，即是否具有购房资格，主要看行政区域内拥有住房的套数。这也意味着，居民可以跨区域购买多套房。这一步在一二线热点城市中，算是步子迈的比较大的。

5、优化公积金扶持政策

贷款买房提取公积金流程，缴纳6个月就可以贷款提取，并可用公积金支付首付款，目的就是提升首付款支付能力。近期，商品房销售下行，但职工正常缴纳公积金，公积金池子的水位攀升，远离85%的警戒线，为加大提取力度提供了空间，也有利于降低贷款买房的成本。

6、取消限售

取消限售是双刃剑。一方面，必然会提升挂牌量，导致二手房供给量增加，结合现在二手房业主竞相降价卖房的现状，可能意味着未来更加会导致降价卖房的问题；但另一方面，增加挂牌，有利于促进卖一买一的置换需求，特别是有利于促进刚需和改善、新房和二手房的良性循环。而且，商品房市场库存压力，需要的是疏导，而不是限制。限售长期存在，可能导致未来的堰塞湖。下一步，关键在于能否通过限购退出、利率和首付降低，鼓励新市民入市等降低门槛、降成本效应，将既有的二手房挂牌以及限售退出释放的挂牌量消化掉。同时，通过循环，提振交易活跃度，稳定价格预期，降低业主挂牌的倾向。