大家好，我是地产高富帅。

年后也就两个多月，房企暴雷再次上演，一个是闽系独苗的金辉控股，一个是被国企抛弃的华南城，这年头不管是民企还是混改，其实都有一定风险。

如今住宅开发领域也确实需要一些扎实的产品玩家了，就连头部几个央企国企也都在卷产品，在上海，杭州，成都等地，直接产品PK打擂台局面正式开始。

大环境下，民营房企想要继续玩下去，真的是要下足了功夫做小了，跟之前规模论彻底说拜拜，另外赛道选择也可以相对多样化，首先活下去才是王道。

目前从房企未来经营角度来看，目前多数头部房企基本上还是重新定义了目前核心战略：规模房企住宅增量+经营业务并行发展，轻重并举的打法或许也会走出一条合适的路。

在早期行业的几年，很多房企都在专注住宅开发，包括很多民企与国企央企基本上都是专注住宅少量商业，不过近几年产业赛道似乎有雄起的可能。

过去提到房地产，大多数人想到的都是“盖楼卖楼”，其实这是指新房开发市场，房企又常被称为“开发商”。

但随着新房开发市场容量见顶，更多其他房地产赛道愈发受到关注，不少房企正努力从“开发商”逐步过渡到“运营商”，其中产城开发运营已成为主要赛道之一。

据克而瑞统计，光是在产城领域，近5年产业园区的开发数量翻番，收入规模增长了2.7倍，中国工业园区数量目前已经达到25000个，园区正在成为中国经济转型、产业集聚、现代化和创新发展的关键角色。

如果把房地产比作是国内城镇化的“先头部队”，那么产业运营商就是城市化之后的核心“主力部队”，城市的发展离不开好的产业，好的产业落地离不开优质的产业园区。

为了产业赛道更可以直接对接资本，对接目前新型的科技产业，比如智能自动化Vr，新能源产业，包括绿色建筑等领域。

在产业地产板块，其实国内早期也有一些走高周转路线的企业，不过这些年随着国内投资变化，都在陆续转型产业服务商，比如我们较为熟悉的联东集团，中南高科集团。

所谓服务商，就是为企业服务，为客户提供产业经营的一系列运营服务，从投资到融资到园区服务，这也是为了产业赛道的核心价值点。

近一年，小编对几家产业赛道的中小房企都做出了一些细分研究，华东地区一直也是产业地产布局最多的地区之一 ，整体产业经济相对其他地区活跃度更高。

近期一年，总部位于上海的天瑞金集团似乎比较活跃，早期一直总部在北京，随后为了深耕华东市场，直接搬到了苏州，今年又再次启动上海总部。

这一切的调整动作，大家会不会有点似曾相识？这不是就是很多房企2016-2018年常见的标准化动作，搬迁上海，启动上市，全国化布局。

如今这标准化的三件套已经很久没出现了，因此作为一家深耕产业赛道的房企，或许也想有资本对接的机会，因为如今商业REIT，产业REIT已经成为现实。

产业园REITs在基础设施公募REITs中起着中流砥柱的作用。目前上市的28支REITs中，园区基础设施REITs共占9席之地。已上市的园区基础设施REITs共募集195.961亿元；

近日，博时蛇口产业园REIT公布了2023年年报，这也是公募市场发布的首份2023年年报。年报数据显示，博时招商蛇口产业园REIT去年收入为1.81亿元，同比增长59.84%。2023年净利润为7139.97万元，同比增幅高达84.02%。

商业资产，产业资产运营作为未来房企的第二增长赛道，各大房企都会相继专注成立公司布局，因此走高端产业运营路线的天瑞金或许也看到这个机会。

与早期走高周转开发路线的产业地产商不同的是，天瑞金开始就是布局一二线高端产品线的运营思路，产业园区偏重独栋型形态，有区别于其他类型标准工厂厂房的产品特点。

在坚持实体经济为主体、做大做强制造业，推动战略性新兴产业大发展的背景下，高端式智能主题产业园区正蓬勃发展。

特别是很多高精尖的头部科技企业，一线的研发型企业，需要一些有个性化定制能力的产业运营商合作，持续有在构建产业投资与员工服务方面的定制需求。

作为中国首批专注于产业地产开发运营的集团公司，天瑞金集团已累计开发百万平方米园区，旗下MAX科技园同时也是国内为数不多的持续进行产业产品研发、更新的开发商和运营商，形成了以“近郊、独栋、总部、研发”为核心的特色产品。

19年坚持产业赛道，作为一家企业纯民企来说，能扛得住高周转时代的规模诱惑，也实属不容易，因此近期一系列的变阵动作，或许也会让大众对产业赛道更加多元化的认知。

近期地产高富帅独家获悉，天瑞金正在大规模引进高水平人才，这或许也是搬迁上海总部的核心原因，战略到位，人才先行。

近期，或许是为了早日实现资本对接，天瑞金引进了一位重量级cfo,这也是房企暴雷潮之后，少有的cfo级别的高管变动了。

前中南置地副总裁兼财务资金中心负责人胡凯正式入职天瑞金集团总部，并直接担任副总裁，分管整体财务与资金条线。

胡凯，1974年出生，2000年硕士毕业于西安交通大学会计专业，毕业之后早些年都在金融系统工作，2006年开始涉及房地产基建行业。

2010年算是正式进入高速发展地产开发赛道，并且加盟了绿城中国，四年时间一直做到财务副总经理，算是积累的地产最初的财务集团化管理经验。

2014年初胡总加盟当时刚刚搬迁上海不久的阳光城集团，算是以创业元老身份正式加盟闽系黑马，阳光城也从不到百亿规模迅速做到行业top20.

2017.6月，胡总跟随前阳光城首席财务官辛琦加盟中南置地集团，从集团财务副总一直做到置地集团副总裁兼cfo,从财务管理直接进阶集团核心高管。

这也与很多早期地产高管一样，跟着时代红利，只要选对房企就可以一飞冲天，随着中南置地的暴雷，2022年陆续高管都选择了离职，胡总彼时或许也要考虑个人职业规划。

2022.3月收到杭州黑马房企建杭置业橄榄枝，并担任集团CFO职务，这也是一家专注产品的地区型房企，也算是近几年来少有还在持续拿地的房企。

本次能加盟天瑞金，应该也是经历过深思熟虑的，或许天瑞金在考虑对接资本，这一方面胡总也有过一些上市经验，加上上海金融圈的便利条件，本次也应该是属于双赢的局面。

除去胡总加盟天瑞金之外，也就在近期多个招商运营，项目开发高管也陆续加盟，或许还是那句话，如今住宅开发市场萎靡，或许产业赛道未来还有黑马的出现？

2024年才过去一个季度，也希望地产人都要撑住，再等等大招放出来，行业仍然还是值得深耕的。

今天就聊到这里，欢迎朋友们留言讨论，也希望大家多多点赞关注加星标。