大家好，我是地产高富帅。

​4月已经过去了三分之二，各大上市房企也基本上都发布了年报，成绩单基本上一览无遗，其中头部四大央企都迎来了较好的发展势头，其中保利已经显示出行业一哥的派头。

保利发展也是近期最后一个发布年报的央企，或许是行业老大，任何动作都需要压轴出场，不过不得不说，保利的这份成绩单也确实比较耀眼。

本周，保利发展正式发布年报数据，保利发展营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；归属于上市公司股东的净利润120.67亿元，同比减少34.13%。经营活动产生的现金流量净额139亿元，连续6年为正。

2023年，保利发展保持经营现金流为正的前提下实现了资源补充和债务结构优化，在快速动态变化的市场中确保安全和发展的平衡。

根据年报数据，保利发展2023年末在手货币资金1480亿元，有息负债规模降低271亿至3543亿。同时，保利的综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。

按照此前市场机构克而瑞 《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜报告》，2023年保利发展的全口径销售金额为4246亿元，超出第二名万科491亿元，超出第三名中海地产1148亿元。

根据保利发展的这份成绩单来看，各种数据还是压倒不少友商的。不过最关键的净利润这个方面，已经很明显呈现很多房企的核心问题：增收不增利。

作为目前行业的绝对头牌房企，保利发展将近3500亿的营收，目前却只有120.67亿元的净利润，这与其他头部友商的差距还是比较大的。

对标其他三大金刚：华润置地营收2511.4亿元，净利润313.7亿元，中海发展营收2025.24亿元，净利润244.2亿元，招商蛇口营收1750.08亿元，净利润63.19亿元。

可以看得出来，保利发展目前这个老大的位置依然还是比较稳健的，但是从目前的综合盈利指数来看，保利发展的经营业务核心指标依然还是不太乐观的。

这种较低的利润表现来看，其实也跟其投资逻辑与布局有很大关系。保利地产布局的城市过于庞大，2023年拓展项目布局超过30个城市，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，

与其他头部央企战略有些许不同的是，保利发展没有把大手笔金融押宝到超一线城市，特别是上海，北京，深圳等一线城市，保利发展的项目偏少。

其次，很多城市投资方面也出现了比较严重的失误，比如早期重点布局的江西市场，浙江市场。

保利发展拥有极致的财务管控基础与运营能力，不过就在2023年第三季度，保利发展已经出现了少有的亏损现象，这也是作为头部央企保利的首次亏损。

除去传统业务之外，保利发展的经营业务也迎来了一些变化，2023年内实现资产经营类收入41.7亿元，同比增长超三成。

保利发展旗下的保利商旅业务似乎也迎来了一些变动，随着早年前保利商旅董事长肖徐哲的退位，目前已经到了快退休年龄，曾经的搭档方长斌似乎显得比较尴尬。

目前保利商旅迎来了全新的班子，保利商旅总经理江宁琳与外部引进的前印力高管杨卫东组成核心管理团队，早期肖总的班底如今陆续有离场的可能。

其实不管是商管业务，地产开发板块，保利发展的调整依然没有暂停，并且去年底开始到年后，大规模裁员动作一直都在进行中。

据地产高富帅粉丝爆料，保利浙江地区就在去年底不久，迎来了一次较大的规模的主动裁员与劝退风波，特别是营销口目前已经从500人裁员到200人。

值得一提的是很多本该承诺的奖金似乎也没怎么给，这次属于大厂标准的流程，直接拿出名单一个一个hr谈判，很明显保利也开始动刀了。

其他地区方面，保利地产江西公司一直也是保利深耕沉淀很久的地区了，由于投资失误，目前很多项目都不赚钱，从去年下半年开始也启动陆续裁员动作。

据内部离职人估计，本次裁员动作已经超过15%以上，也就在近期保利江西也在秘密进行劝退动作，或许早期的一些项目也需要一些人背锅。

地产高富帅独家获悉，保利发展江西前投资总转去事业部，似乎对江西后续投资动作抱有展望。

再看看北方市场，保利发展山东公司已经在急速收缩状态，与其他布局山东的房企一样，不管是万科，华润，还是龙湖，还是招商蛇口，如今山东市场都存在急速退出的局面。

从2024年开年到目前，保利发展山东公司已经陆续进行了多次裁员动作，目前给出的补偿协议基本上还是保持在N+1，在裁员阵营里面还是算比较厚道。

在一众地产企业中，保利发展确实属于“背靠大树”型房企，央企品牌背书，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势，结合自身的战略发展也促使其称为行业内的“尖子生”。

不过就算是顶级房企的保利，地产行业的寒气还是传导到了身上。2023年9月以来一路走低，至今跌幅达38.72%。最新收盘价为8.04元，总市值已经跌破千亿。即使是地产销售第一名，保利发展的日子也显然不如以前好过。

房地产行业就像一场马拉松，坚持到最后的必然是稳步前行的企业，大企业有大企业的痛点，唯有不断创新，持续深耕运营质量，方可有机会穿越周期。

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