福州楼市2023年的成交数据已经出炉了，对于有买房计划的群体，可以做一下参考：
2023年全年，福州五城区住宅签约量为17095套，面积1708316平方米，同比2022年下跌27.32%和22.95%。
五城区二手房累计成交37583套，总成交面积2842961.92平方米，这个数据仅次于16年17年和放开落户的2021年。
先和大家聊一下最近楼市中比较有代表性的楼盘真实成交记录，以西三环的城市之光为例，这是去年的销冠楼盘。
该楼盘最近的成交价对比早期也做了调整，比如说92平米的户型早先时候卖2.8万左右，现在正常楼层2.6万左右也能买到（并没有推荐这个楼盘，只是提取数据作为参考）。
新房市场，价格调整不会很大，这是正常楼盘的销售逻辑，但如果看楼市中二手房的挂牌价以及真实成交数据，会有更大的参考价值。
前言
图片为实地拍摄
最近找老中介聊天的时候，他们坦言在这个买方市场中，他们都在砍房东，不大幅度降价，只有两个结果：
第一，对于房东爱搭不理的，不会花很多精力维护房源，真实带看次数很少。
第二，把这种房源当做参照物，来突出真实推荐房源的性价比，让客户有捡漏的感觉。
毕竟涉及到大宗资产交易，成交率低且周期长，中介遇到各色各样的人，有点套路也正常。
说一个朋友最近成交的真实案例，他看中一个小区小两房的二手房，中介答应去找高性价比房源。
后来陆续接到中介几个电话，报价都是在120万左右，而这只不过是略低于市场的真实挂牌价，实际是为了一套房东愿意卖110万的房子做铺垫。
现在到了农历年底，急用钱的房东很多，与其说他们在卖房，还不如说是在砸盘，对比前一两年的成交价打六折出售的比比皆是。
PART 1
图片来源于中介
有一种房源，在市场行情不好的时候，降价特别狠，这是因为房子的特殊属性造成的。
在去年10月份的时候，写过一篇前锦新城单价8千多的房子，当时也有附近邻居看，没通过中介，自己找房东砍价，不过他们基本都只出70万左右。
这个价格有点狠，房东虽然没有按这个价格卖，但为什么邻居们会以这种价格砍价了？
首先，作为拆迁安置房，当地人基本都有好几套，他们拿一套变现很正常，急用钱的时候肯定要低于市场价的。
其实这种房源，在早先没证的时候，成交单价也在8千到1万左右，有证之后，在市场行情略好的情况下，能卖到1.4万左右的单价。
对于拆迁安置房的真实成交数据，其实不是幸福里或者贝壳的网站能查到的，因为很多都是村民之间的交易。
但从挂牌价就能看出，拆迁安置房在市场下行期，其金融属性是非常弱的，因为主要的可接受群体为地缘客户，还有一部分就是对价格很敏感的极限刚需。
PART 2
图片来源于中介
正式进入今天要聊的房源，地铁口，电梯房，单价8千出头。
为什么要对比前锦新城呢？因为这两个小区的年代差不多，但今天聊的这个小区是属于正地铁房，受关注度会更高。
左边图片中，可以看到在2021年5月份的时候，121平米的房源，挂牌单价为1.34万，中介能发朋友圈，在那个时候是有性价比的房源。
现在中介朋友圈又看到同样是121平米的房源，总价只要99万，单价不到8千2,。
当然，常看本号的老粉会知道为了追求客观真相，会把房源真实情况说清楚。
总价99万的房源，是低楼层，这个小区大多数是有架空层的，所以就没有落地一楼之说。
考虑到房源单价本身就很低，而这个小区小高层为主，楼间距较大，低楼层和高楼层的真实差价应该在每平米500-800之间。
如果减去楼层价差的话，现在在售的这个房源，只说挂牌价的话，对比那个时期应该是六折多的价格。
虽然现在楼市是处于下行周期，很多房源对比以往都有一定幅度的打折，但是地段好，房源品质高的小区，与2021年对比，应该在85折左右。
而作为拆迁安置房，在二手房市场中，供给量远大于需求，而地缘客户自身也有不少安置房，受众群体小，所以会跑输大盘。
PART 3
图片为实地拍摄
有朋友咨询过这个小区，如今8千出头的单价能不能入手，对于这个小区，我们是非常熟悉的，周末经常在这里度过。
天马佳园西区离胪雷地铁口很近，从西门出发，步行到地铁口距离约为300多米。
小区基本是小高层，个别楼栋为9层，南面的楼栋离高架桥比较近，除了当地人自住外，也有外来民工租住。
其实在天马佳园的成交中，很多是熟人之间的成交，在2021年的时候，一个低楼层业主75平米的两房户型本来以1.35万单价卖给亲戚。
但是在那年9月份的时候，出了一个政策，安置房买卖是否满二是看产权证的时间，后来因为谁来出税没谈拢。
如果房东当时愿意出没满二的税费，大概就5万左右，但他想拿去出租，满二后再交易。
现在满二了，但当初可以卖1.3万的，如今市场价格还不能破万。
在非核心板块的安置房小区大幅度打折已经是常态了，更何况是有十多年房龄了。
天马佳园第一批装修好入住的群体大概是在2013年左右，早期的维护还可以，至少大多数人都会交物业费。
现在连物业费收齐都很困难，比如一个业主朋友说，他现在没工作，没钱交物业费，他自己开高端SUV，生意做多大只有他自己知道。
这已经不是个例了，也导致安置房的居住体验感越来越差，折旧率比正常的商品房还要高。
至于能不能买，更多地看自己的需求吧，如果就是地缘客户，能接受这种居住环境，就找一个低点切入吧。
小结
图片为实地拍摄
客观承认，现在刚需板块的楼市还是比较萧条的，因为这是处于市场分化的时代。
东区的商品房价格依旧很坚挺，而未来入市的汽车南站地块，屏西地块，高工地块等，相信会迎来不错的市场行情。
但是在刚需地段，安置房的成交价格屡创新低，整体是处于楼市的末端，跑输整个大盘。
不是说安置房不能买，就看需求吧，其实主力消费群体还是地缘客户。
现在二手房市场主体成交的安置房可分为十年房龄左右的回迁房和近两年的安商房，后者的金融属性会更强一点。
如果是地缘客户的话，非要买安置房，也可以等这些安商房出证后安置户手中的二手房，老旧的拆迁安置房除了价格之外，几乎都是缺点。
如果是对地段比较敏感的刚需，其实也可以踮踮脚，考虑一下地段更好的安置型商品房，除了环境略好于安置房外，至少未来几年内，流通性会更好。
总的来说，年底房东急卖的价格，会远低于市场行情，这个时候，不妨多出去看看房，总有捡漏的机会。
