从去年开始咨询二手房的粉丝就越来越多，但大多是以出售、置换为主。

业主看着自己手里的房子不断缩水，有的甚至赔掉了首付，抛了吧不甘心，留着吧害怕继续缩水，信心一点点被瓦解。

在今年5、6月份以后，这种现象更突出，因为之前一些市场上扛跌的房子现在也有点绷不住了。

最新的70城房价里，兰州新建商品房和二手房销售价格同环比均持续下降，新房环比下降1.3%，二手房环比下降0.9%。而且从趋势上看，暂时还没有收窄的迹象，只是跌幅没有进一步扩大了。

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事实上不光兰州，这一轮全国性普跌，没有城市能幸免，只是时间上或早或晚罢了。

整体的跌幅是在30%左右，甚至下跌了50%的都有，网上时不时曝出某城房价即便腰斩也很难卖出去的新闻。

兰州整体房价也在出现大幅度的下探。当然如果你的房子跌回2016/2017年，也说明金融属性被剥离，回归了自住。

2016年兰州房价迎来初步增长，2018年兰州主城四区整体房价破万，对比2017年增长1559.13元/㎡。2021年兰州房价迎来这8年的峰值，之后开始缓慢下跌。

2023年兰州房价基本和2018年持平，房价回六年前的水平，2024年楼市尽管艰难房价环比下跌1.22%，可见楼市进入了平稳期，没有出现大跌情况。

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那兰州房价究竟跌了多少呢？

兰州其实是没有关于二手房价格的官方数据的，我们统计了不少小区的成交均价和挂牌均价，普遍的跌幅是在10-20%左右。

比如对于兰州核心区的20年以上老破小，降价率基本在10%-15%。

在目前市场上，一套五六十万左右的房子，挂牌价和成交价之间价差在七八万到十几万不等；从成交周期来看，最快的只要几天，长的几年都不等。

据了解在如今的行情下，相对来说老破小的议价空间普遍都比较大，那些想要尽快卖掉房子的房东都在降价出售。

很多时候客户看房，也都会参考本小区的历史成交价，挂牌价太高的房子就很少会考虑。

所以，正在挂牌的房东也在调低价格，但并不是一次性降最低，而是分多次几万几万的降。

还有像兰州典型的大型社区，如新港城、金港城等，一个小区有上万套房源，这个体量相当于10个普通小区那么大，基于小区房源多，挂牌量也在走高，这几个小区目前都有几百套左右在挂牌。

在足量的挂牌面前，总有一些房东愿意出比想象中底线价格更低的价格，降幅基本能达到10%-20%，降价越狠，成交的越快。

也正是因为出现这些个别成交案例，其他房东想要在这么多同户型房源中把房子卖掉，也要跟着降价。

而那些极少有挂牌出售的小区，降价5%-10%，其实小区挂出的房源少，也意味着大部分房东比较惜售，谈价空间也不会特别高。

那些愿意降价的房东，成交也会快一点。

在今年二手市场不太好的时候，议价空间跟挂牌量也有很大关系，随着挂牌房源的增加，房东如果想要卖掉房子往往更需要降价。

在二手房价下探的时候，真正刚需开始入场，以价换量成为市场主流现象。

大多数人对价格最敏感，但其实成交量才是判断楼市的关键。

换句话有成交的楼市才说明城市有吸引力，说明产品优化吸引了置换裂变的需求，说明房子才具备流通性。

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而在研究兰州几百个小区成交数据后，我们从中也发现了一些规律：

1、越是扛跌的房子，均好性越强。不管是从板块的兑现度上，还是说小区的品质，学区的优势，基本都很扛打。

比如城关核心区东方红广场、南关什字、西关什字等基本保持在1.4—1.7万/㎡，虽然价格近期都有回调，但也只是比业主预期低了点，整体的走势依然坚挺。

2、改善盘中大面积房源会相对更扛跌。

随着时代发展，楼市步入了改善时代，大量的小户型业主，想要换大户型提高生活品质，市场上的改善其实一直都有这样的呼声：看不上100㎡3房，实在太小，住起来不舒服确实，在纯改善的购房者的眼里，120㎡以下的面积都显得有些紧凑了。

3、前期拔得越高，降得越狠，而相反涨幅小的楼盘相对更稳。

写在最后：接下来，我们还能做什么呢？关注市场探底的信号，例如一线城市企稳，同比数据上升，领涨楼盘有反应，这也意味一个新周期的开启。

而此时如果要买房，看看那些逆势扛跌的楼盘，你会发现他们有着共同的特征，穿越周期，好租好售，在板块内相对稀缺。