有人关心大雨，也有人关心房子。

前两天，北京、广州、深圳等城市住建部门先后发布了要落实中央政治局工作会议精神和住建部部长讲话内容的新闻：会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。

剧情发展到这一步，“出不出政策”已经不用争论，大家关心的是政策“何时出”、“出什么”，尤其是北京。

落实“认房不用认贷”？

“一区一策”在房山先落地？

……

可是，等待期才刚开始，已经有开发商和中介、代理、渠道公司的人按耐不住了，于是各种“段子”满天飞：

“南四环某项目，上周六晚10点，有个客户觉得不能再等了，就给销售打电话说你们晚点下班，我现在去签约；销售回答说，没事您来吧，前面还有几个客户等着签约。”

某项目周末两天签了39套房，项目销售团队本来觉得7月份KPI完成无望了，结果两天就搞定了。

有读者问：上周六晚上不是下大雨吗？真的有人冒雨买房？

别急，这还有个跟下雨有关的“段子”——话说眼看要出政策，一个客户怕买晚了涨价，拔腿就要去售楼处签约，他老婆赶紧递上雨伞，不忘叮嘱一句：“可不要买下跃，下大雨地下室容易倒灌”。

这些“段子”编的有鼻子有眼，但是一看就是“段子”。

这几天，开发商营销总们拼命在自己的朋友圈发布各种利好消息，鼓励士气；销售员们也疯狂给客户CALL电话，“再不买就涨价了！”

但是大部分客户仍然不为所动。

一方面是很多客户直觉楼市调整“这次不一样”，市场没那么容易恢复，还想观望一下。

另一方面，北京买房客户很专业——买房不是小事儿，动辄几百万、上千万的钱花出去，总要上各种平台攻略一遍。

所以上述借助传“段子”制造饥饿营销的做法已经OUT了，不能打动客户。

那么，这次山雨欲来的楼市调控政策对客户心理难道没有影响吗？

当然有！

这两天顾问君就接到不下20个咨询电话，其中有三分之二是咨询当下是否该卖房的，而不是咨询当下是否该买房的。

这个问题值得深思：如果政策应放尽放，市场交易量是否会起来？

顾问君认为，政策落地后，短期内市场稳一稳是没问题的。但是中长期来看，楼市稳定还需要注意需求分化所带来的供需结构矛盾。

1、稳一稳没问题。

当下市场积累了大量持币待购的观望购房需求，政策落地后会引发需求释放。

此外，一个负债率不高，有丰富购买力的城市，实际上“工具箱”里有很多可以刺激房地产交易的政策，只是还没有释放。

房地产机构数据统计，全国一二三四线城市当中，只有30余个城市的居民家庭部门负债杠杆率较高，大部分城市的房价和居民家庭杠杆率不高，房地产消费的刺激潜力还是有的。

房地产市场势大力沉，具有韧性和反弹性，即便借鉴日本当年的经验，房地产泡沫破裂后也有几次小规模的成交量反弹，归根到底是仍然有年轻人需要住房。人口结构未达到影响住房需求的临界点，就有一定的住房需求存在。

2、年轻人去哪里？

从中长期来看，楼市的结构问题更值得担忧。例如，一线城市刚性需求房子的价格太高，年轻人买不起。

2016-2017年的时候，长三角的家庭是掏空“六个钱包”，卖掉三四线的房子给孩子凑钱在上海买房。那时候三四线城市的房价和上海的房价差距，靠“六个钱包”可以“追平”。

而如今，一线城市和三四线城市房价差价太大，三四线城市的年轻人再怎么凑也买不起一线城市的刚需房，导致一线城市新房、二手房当中的刚需户型房子库存越来越高。

随着一线城市的基础性工作净收入和三四线城市差距越来越小，年轻人不想去一线城市从事非白领、非高收入的工作，那么一线城市的年轻人越来越少，房产交易逻辑就变了。刚需越来越少，改善需求占比越来越高。但是改善需求总量是少的，没有刚需接盘，卖旧换新的改善需求也换不起房。

一个直击灵魂的问题：放开限购、限贷，北京的房价一定涨吗？

答案就在上述短期和中长期的分析里。如果不能认识到中长期问题，而是从短期去思考问题，认为“放水就解决问题”，这显然是没看到北京楼市中刚需和改善需求之间的矛盾。

由于新房价格很贵，二手房是刚需性住房的主要供给力量，但是过去很长时间里，二手房业主一直在纠结和博弈价格，如今政策稍有消息，就立即有二手房业主开始涨价、毁约，这无疑是给北京刚需住房的降价前途蒙上了阴影。

例如，一位中介在群里说，一套本来要签约的房子，房主看到最近要出政策的消息后就突然反悔了，手机一关，直接玩失联了。

这次房价会普涨吗？刚需房会涨价吗？

显然不是。

因为当房子告别普涨普跌时代，进入一个“房住不炒”和价值分化的时代后，房子价格就如股票，一个行业里只有龙头股能涨，大部分股票不涨。

同样道理，在一个城市里的房子只有少数核心地段的高端房子价格会在富人的购买下拉涨，也就是1-2%的房子价格会拉涨，大部分房子价格不会有太大变化。

看明白了这一点，这次还有必要烘托气氛嘛？