转自大胡子看深圳
这两天，深圳楼市又传出了新的政策小作文。
根据一部分知情人士透露：深圳部份区域可能会放开限购！
而且流言还把具体可能会放开限购的区域都公布了出来，分别是：
光明、沙井、龙岗（除大运/坂田/布吉石芽岭外）、大鹏，盐田、坪山、龙华观澜
没有任何政策文件暗示，连小作文的截图都显得简陋......
关于这则传言，首先第一个问题：
这是不是真的？有没有可行性？
我说说我的3点分析：
第一、深圳过去的政策调整都是“先放风、后执行”
比如之前的二套4成首付，也是在正式公布前率先放出了风声。
当时大家都觉得不会执行，结果最后很快政策消息就得到了确认。
保不齐深圳这回又会来一次。
第二、深圳现在已经放开了政策“手刹”，随时都会继续放松楼市政策。
2个月前放开认房不认贷，市场反应很弱；
前两周二套房首付调整为4成，市场反响也没有达到预期；
刺激效果不足，说明放开的力度还是太小了。
限贷已经放开了，下一步自然就是放开限购。
第三、广州率先执行了放开限购，直到现在都还没有撤回，证明这条政策上面不反对。
作为唯一一个放开限购的一线城市，广州早早就已经给深圳打了个样。
上面无异议、市场很平稳。
既然广州能做，深圳凭什么不能做？
而且大家要知道——
这一轮政策放松，深圳一直紧跟广州。
广州放开认房不认贷，深圳跟了；
广州放开二套首付，深圳也跟了；
广州局部放开限购，深圳再跟一回，也是很自然的事。
第二个问题：
局部放开限购，到底有没有用？
在回答这个问题之前，首先我们要搞清楚：
放开限购，是为了什么？
其实，深圳放开的限购的目的只有一个：
政策正在鼓励外来资金入场深圳厮杀
为什么这么说？
因为真正被限购政策卡着的深圳买家其实并不多。
一般深圳人都会有深户和买社保，养名额的买家观望情绪更强，不急于现在买房。
而且深圳人现在选择很多。
选不了人才房还能等公租房，未必真的需要买关外的商品房。
关外放开限购，真正刺激的是外地购买力。
深圳也知道，此刻要拯救楼市不能靠自己，必须有外部资金入场。
你想想——
外围片区比如坪山、龙岗以及光明的一些新盘，单价3-5万/㎡左右，首付只需要100万出头；
二线城市的一些核心板块，大概首付也差不多。
选二线城市核心？还是深圳的关外？
一旦放开限购，这对于首付100多万的买家来说就是一个很纠结的选择题，一部分二线的买家不可避免地流向深圳。
深圳外围这些片区放开限购，受冲击的一定是二线城市的楼市。
在这个背景下，你问我局部限购政策执行之后会不会有效果？
我只能说：
会有刺激作用，但不要太乐观。
具体效果可以参考广州。
在局部放开限购之后。上个月广州出现了两个现象：
1.成交量上涨
11月广州二手住宅成交量环比增长8.77%，网签套数超过1万套。
2.价格平稳
11月份广州二手房挂牌价环比下跌2.9%
深圳如果放开关外的限购，大概率会复制广州的结果——
量价不会齐涨，市场可能会分化。
成交变多、价格却涨不起来，说明市场内部多数刚需和一些改善在大量成交笋盘。
因此，关外一旦放开限购，伴随着大量业主降价出货，这会是刚需和改善客很好的抢笋盘机会，
尤其是关外，有一些有价值的板块和项目，如果出现笋盘，是非常值得入手的。
当然，如果现在资金还没有准备到位的朋友，也可以选择观望。
毕竟，后续深圳还有继续放开限购的可能。
万一深圳全域放开限购，那么深圳楼市历史性的底部才会真正迎来终结。
