随着各种政策的集中发力,青岛楼市出现了久违的飘红之势。
01 新房成交量暴涨
刚刚过去的今年第22周,青岛新建商品住宅成交2524套,环比暴涨172%,创下近一年周度成交量新高。
尤其是政策集中发布的5月31日,青岛当天成交1004套,这个数量着实惊人。
6月1-2日两天的周末,成交量比较低,这是正常的,一般高成交量都在工作日。
各区市的成交量见下表:
成交量主要在郊区、近郊,市区则比较少。
说到这里,很多人会犯嘀咕:这种大好之势,是人为制造还是市场实况?
其实,据我了解,即墨、黄岛等不少项目在月末组织了集中网签,也就是说这种“繁华”有人为制造的痕迹。
但市场也确实出现了好转,售楼处的到客量有所改善,只是转化为高成交量还需要时间。
02 二手房稳居高位
和新房市场相比,二手房则在年后出现了长时间的趋稳、拔高之势。
今年的3-5月份,青岛二手房的成交量都在6000套上下,5月份6362套,4月份更是7000套左右。
很多人对这个数量没有概念,其实这个量非常高,基本是青岛最好年份的成交量。
而且这种高成交量一直维持到现在:
和新房不同,青岛二手房的成交量主要发生在市区和近郊:
新房受制于各种因素的影响,其成交量有时候需要照顾下“舆情”,并不能即时反映出真实的市场情况。
二手房则不同,市场上都是一个个单独的房东,成交量很真实。二手房成交量上涨并稳住,说明青岛楼市真的改善了。
这从青岛二手房的挂牌量走势也能看得出来:
5月6日,青岛的二手房挂牌量达到顶点,之后开始小幅度的下降。
二手房挂牌量下降,说明成交量增多了,或者新增房源减少了,这对于青岛二手房市场都是一种好消息。
03 背后原因
关于青岛楼市近期飘红的原因,我认为有以下几点:
一是以价换量。
这一点无需多说,青岛二手房相对于最高点应该至少下降了30%,尤其是去年到现在市区次新房加入大降价行列,符合买家“好房子+大降价”的预期。
新房方面,年后青岛不再限制新房降价,不少开发商就势推出特价房或者就大大方方地降价,吸引了潜在客户出手。
二是政策利好。
最近的利好政策太多了,首付降低、商业贷款利率降低、公积金贷款利率降低、首套认定按区等等,买房者享受到的利好逐渐增多。
三是心理预期。
最近不光是青岛出台各种利好,一线城市也大幅放宽限制政策。全国楼市一盘棋,一线城市是风向标,现在上海甚至已经出现了二手房跳涨现象。
一线城市的市场好转,会影响青岛买房者的预期,毕竟行情都是从一线向二线传导的。
另一方面,如我在《事关楼市,国家选中青岛!影响将非常强烈!》一文中所说,青岛在城市更新、低效用地再开发、住房租赁团体购房贷款等方面都进入了救市国家队。
这说明,在楼市上青岛是一个值得保的城市,自然会影响到大家对于青岛楼市的预期。
不过,目前的好形势能否维持下去,还需要继续观察,毕竟这几年有好几次这样的情况,最后都戛然而止。