这几天，平度出台了“以旧换新”政策，很多人都问我青岛市区是否也会出，二手房是否有希望了。

其实，问题并不像表面看到的那样。

01 开发商的“以旧换新”

平度的所谓“以旧换新”，是开发商自主组织的一次活动。开发商是中杰地产，共推出30套新房房源，供平度市民以旧换新。

在此之前，其实青岛已经有开发商组织过两次（我所知道的）。

一次是李沧区的青山湖岸，一次是绿地在城阳和西海岸组织的。

这种开发商组织的“以旧换新”大体流程是：

有朋友指望这种“以旧换新”能够给自己的二手房解套，其实是太过于乐观了。

首先，这种“以旧换新”的数量十分有限，也就是几十套，对于10万级的青岛二手房库存量聊胜于无。

其次，开发商对参与“以旧换新”的二手房要求很高，像绿地在城阳的“以旧换新”就要求旧房房龄需控制在10年以内。

第三，开发商推出这种“以旧换新”肯定是以卖出自己的新房为目的，也就是要在“以旧换新”中赚到钱，不然他们白忙活吗？这个过程中赚到的钱，当然就是参与“以旧换新”的买房者的。

这种开发商组织的“以旧换新”，风险也很大，主要有两点：

一是对你的二手房评估价偏低，这几乎是百分百会出现的。

二是推出这个政策的一般是小开发商或暴过雷的大开发商，最危险的后果就是，你把二手房卖给了开发商，结果还收不到新房，房钱两失。

02 中介的“以旧换新”

现在全国各地都有“以旧换新”的新闻，但其实“以旧换新”起源于青岛。

青岛是全国第一个实行“以旧换新”的城市，早在2022年9月就开始了，只是当时的名字不叫“以旧换新”，而是“优鲜卖”。

青岛这种“优鲜卖”是由贝壳发起的，大体流程如下：

上图也能看得出来，所谓“优鲜卖”，其实还是走得在二手市场上卖掉二手房、在新房市场上买新房的方式，只是把顺序给反过来了。

你先订下新房，然后再去卖二手房，卖不出去就退订金，卖出去了就买新房。

其中有两个点需要注意：

一是，贝壳平台会把房子加入“好赞”，增加曝光和带看，这对于买房者是好事。

二是，你订了新房，就会想办法尽快卖掉二手房，也就是说你会急，那么很可能就会承受不了压力而选择大降价。也就是说，二手房的成交价可能会大大低于预期。

青岛的这种“优鲜卖”，曾被山东省住房和城乡建设厅明确为贝壳“青岛模式”的标杆作用，并向山东省全行业发出推广和号召。

03 有没有用？

最后我们再来分析下青岛出现的这两种“以旧换新”的影响：

开发商组织的“以旧换新”，规模很小，要求很高，风险很大，只能是小范围内的“小事”，影响不了青岛二手房市场的大局。

中介组织的“优鲜卖”，不能算是严格意义的“以旧换新”，走得还是市场调节的机制，对二手房市场作用不大。

也就是说，以上这两种“以旧换新”都没啥大的作用，根本救不了二手房市场。

要想真正解救二手房，还是应该由政府来统一回收二手房，也就是由政府相关部门组织“以旧换新”。

在无锡、南京等地已经推出以政府平台公司为主体的“以旧换新”模式，平台公司下场收购二手房源作为租赁房来使用。

今年1月份，青岛曾发文收购2319套房子用于提供保障性租赁住房，可惜只是收购存量的新房，不是二手房。

收购新房，可以缓解财政压力，让新房市场好转；收购二手房，则只是让房东个人解套，政府反而增加了财政压力。

因此，会以政府组织实施“以旧换新”模式的城市，财政状况一般比较乐观一些。

目前来看，青岛官方实施“以旧换新”还是比较难实现，二手房市场也并不会因为开发商、中介组织的“以旧换新”而好转。