大家都知道，青岛5月31日发布了两条新政：一是按区（市）认证首套房，二是购房送5000元家电消费券。

其实，同样是在这一天，青岛6部门还发布了另外5条楼市新政。奇怪的是，很少有媒体进行报道，估计知道这个消息的青岛人也是少数。

发文的6个部门是住房和城乡建设局、发展和改革委员会、财政局、自然资源和规划局、人力资源和社会保障局、行政审批服务局，可见文件等级非常高。

文件标题为《青岛市2024年进一步稳定房地产市场政策措施》：

下面我来逐条分析：

一、优化产权型人才住房上市交易政策。按照销售时点定价的产权型人才住房，取消5年内不得上市交易的限制。自销售合同网签备案之日起5年内上市交易的，购房人才应按照成交价格与购买时限定价格差价的50%缴纳土地收益；超过5年上市交易的，不需缴纳土地收益。

这条新政是针对产权型人才住房，原来5年内不得上市交易，现在随时可以交易，不过需要交一部分钱：应按照成交价格与购买时限定价格差价的50%缴纳土地收益。

这里面有这么一个意思，如果你是平价或者低于购买价来卖出，则不需要交土地收益金；如果你卖的贵，就要交所赚钱的一半。反正，是不让买房者亏。

这条新政，相当于给了人才“跑路”的通道。毕竟，很多人才来青岛买了产权型人才住房，但没有找到合适的工作，或者因为其他原因要去异地，原来限制5年内交易就不够人性化。

二、调整部分产权型人才住房销售价格。已取得预销售许可且整盘未售出的项目，开发企业可申请重新确定销售价格并据实结算；已分配仍有剩余房源的项目，可根据楼层、朝向、位置等因素在销售价格上下20%的幅度内确定剩余房源一房一价，但总平均价格应与已确定的销售价格保持基本一致。

青岛的产权型人才住房虽然相对于周边商品房价格低上不少，但由于原来的交易限制以及在品质上不如商品房，所以并不怎么吸引人。市区还好说，郊区的产权型人才住房经常出现无人或个位数申请的窘境。

现在则是放宽了销售价格，可以再调低20%，这样相对于周边商品房无疑具有了非常大的性价比，当可以解决产权型人才住房叫好不叫座的困境。

三、提前交付土地开发建设。对分期缴纳土地出让价款的已出让地块，受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳50%出让价款后，可申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续；付清剩余50%的出让价款后，可申请核发不动产权证书和新建商品房预售许可证。

这一条是专属于开发商的利好。拿地后缴纳50%出让价款后，就可以提前办理相关手续并开发建设。这么做，降低了开发商的资金压力，提高了地块的建设进度。

不过，前几年暴雷的开发商基本都是因为资金链出的问题。现在降低对开发商的资金“容忍度”，不知是不是一个好消息。

四、鼓励支持住房“以旧换新”。深化“优鲜卖”模式，通过中介担保，购房人出售旧房同时锁定新房，提升换房效率。鼓励房企开展以旧换新，房企对意向购房者的旧房估价收购后抵顶新房购房款。支持国有平台公司参与“以旧换新”活动，以合理价格收购已建成存量的商品房用于保障性住房、租赁住房等。

我在《青岛楼市，骤变！》一文中详细分析过青岛目前两种“以旧换新”方式，也就是贝壳系的“优鲜卖”，以及部分开发商组织的以旧换新。

这一条提到了三种“以旧换新”方式，其中前两条即是我上面所说。第三条“支持国有平台公司参与“以旧换新”活动，以合理价格收购已建成存量的商品房用于保障性住房、租赁住房等”，是支持国有平台收购存量的商品房，也就是卖不出去的新房，救的还是新房市场。

开发商自行组织的“以旧换新”，规模很小，要求很高，风险很大，只能是小范围内的“小事”，影响不了青岛二手房市场的大局。

而中介组织的“优鲜卖”，不能算是严格意义的“以旧换新”，走得还是市场调节的机制，对二手房市场作用不大。

要想真正解救二手房，还是应该由政府来统一回收二手房，也就是由政府相关部门组织“以旧换新”。

在无锡、南京等地已经推出以政府平台公司为主体的“以旧换新”模式，平台公司下场收购二手房源作为租赁房来使用。

很可惜，青岛目前主要还是组织国有平台收购存量新房，二手房还是要靠房东自己的降价行动才能换来成交。

五、鼓励农村集体经济组织购置优质商业、商务用房用作集体经济发展用房。在城中村改造中，原则上不再集中配建集体经济发展用房，农村集体经济组织可采取在全市范围内购置商业、商务用房的方式作为集体经济发展用房。

这一条很有意思，大概就是不允许农民建“小产权”，如果你有需要，你可以买商业、商务用房嘛，总要为新房市场贡献一份力。