文｜邓浩志

6月7日国常会上提出: 要充分认识房地产市场供求关系的新变化,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

我们先看一组香港楼市的数据。香港二手楼价连跌六周，见十二星期低位，中原城市领先指数最新报143.74点，周环比跌0.03%，跌幅明显收窄。主要由于期内港股上升，以及元朗有新盘销情理想，市场气氛略为好转。四区楼价中，只有九龙区录得跌幅，下跌逾1%。编制指数的机构表示，受到银行收紧按揭，以及减息的预期影响，近期新盘销售放缓，二手市道持续拉锯，预期短期楼价持续下调。

连续观察香港楼市撤辣之后的表现，楼市已经由之前火爆，转入当下的买卖双方力量争持阶段。很明显，前期积累的需求在新政松绑，彻底释放完之后，缺乏后继购买力是当下香港楼市的主要问题。如果没有新增购买力入场补充，香港楼市不排除2、3个月之后再次陷入低迷。

同样道理，中国内地楼市在5月一系列刺激政策出台之后，呈现多年未见的火爆。但这种繁荣能够维持多久？我与业界许多朋友都有相似的担忧。

而好的消息是，6月7日，国常会提出继续储备房地产去库存政策。管理层似乎感受到了市场潜在的犹豫，听到了业界的声音。所以稳楼市政策很可能会继续加码。回看前几轮楼市刺激政策，包括香港楼市撤辣，效果都是2个月左右时间逐渐消退。因此政策有必要做好再次加码的准备，加码直到市场复苏为止，加到资金相信市场会复苏为止。

最近一段时间，国内多家银行全新推出“先息后本”的房贷产品。什么叫“先息后本”呢？其实也是一种贷款还款方式，其特点是在一段时间内只支付利息，最后一次性支付本金。优点是还款前期只给利息，压力没这么大，而所有压力都集中在最后一次性还本付息上。

我是这样看的：

1、目前市场上已有三种还款方式。

分别是还款先多后少，节省利息的“等本金模式”，每月还款金额固定，使用最普遍的“等本息模式”，还有刚才所说的前松后紧，利息较高的“先息后本模式”。理论不同产品，可以对应不同人群的需求。

2、买房，无论自住还是投资甚至投机，都要量力而行。在微观世界中，不确定性就是自然界最基本的规律。所以也就不存在包赚不赔的买卖。既然万事不确定，也就没有必要倾其所有下注。房价也是，哪怕是大城市，核心城区，继续严重超跌的概率也不是不存在。

选择“先息后本”的朋友尤其要注意这一点，因为部分人可能认为房价即将反弹，或者最终都会反弹，当然我也是这样认为的。所以他们采取“先息后本”办法赌一把，前期还款压力小，等房价反弹后再把房子卖出，连本带利一起赚回来。在此，我要提醒的是小概率事件不等于不会发生。

3、“先息后本”反而适合有钱人用。

对于那些有钱但短期周转有困难的客户，先息后本，资金到位还清，倒是一个解决周转问题，降低融资成本的方案。如果你本都没有多少，期待房价上涨能把你的本金赚回来，那不是不可能呢。而是这个想法所承担的风险有点不划算。