一二线城市郊区的别墅，最近降价，确实挺凶猛的。

究其原因，其实无外乎2个方面：

一方面，这类郊区别墅，自身的产品力就不太扛跌，存在这样那样的硬伤。

另一方面，来自于房东。

购买这类郊区别墅的房东们，很多都属于这类别墅当初专门“锚定”的目标客户群体，也就是中产阶层。

这一类人群，平时上班通勤的主要生活轨迹都在城市核心区，郊区的别墅就算买了，就算东拼西凑攒钱装修好了，去居住的时日都并不多，且中产的收入也不一定像过去一样能够有那么稳定的增长预期了。

所以，背负着沉重月供还款压力买的别墅，又不常去住，房东割肉降价抛售，缓解家庭财务开支压力，也就很常见了。

郊区别墅存在的硬伤，归结起来主要是以下这几点：

1、户型面积小，单层空间不够，楼层数多，楼梯陡峭且窄小；

2、郊区别墅多以联排、合院比较常见，栋间距小，邻里之间缺乏隐私保障，站在隔壁邻居的二楼，可以一眼看清自家院子里的活动；

3、公区的过道较窄，公共活动区域较小；

4、花园小、室内采光通风条件差，尤其是地下室容易阴暗潮湿；

5、周边缺乏生活和商业配套，交通、教育、医疗等资源配套不齐，距离市区较远，通勤时间和经济成本高；

6、居住成本和持有成本高企不下，特别是别墅项目的物业费，花着能够在市区一套刚需住宅的租金，买到的物业服务品质却不一定能够称心如意，钱花得并不值，而且水电、家政、设施维护等成本也很高。

对于大多数中产阶层而言，郊区的别墅，其实并不能带来想象中的有天有地有院子的“别墅生活”，时间不允许，财务自由程度也不允许。

能够过上“城五郊二”的别墅日常，就已经算很不错了。

但实际上往往是，花了大价钱装修的中产，工作日又没空去住，周末2天驾车去郊外住一段时间，兴趣得到了满足，很快就腻了，城内郊外来回两处奔波，总有一套房子是空置的，最终，远离城区的别墅自然而然就没多少心情去住了。

距离市区那么远，租也租不出去，有的别墅就沦为空房，房子一旦没人居住，没有人维护，是老化得非常快的，之前的装修开始出现损耗，比如墙皮起皮、发霉、瓷砖脱落、杂草丛生等。

于是，郊外别墅区的入住率急转直下，开始出现冷清和没落感，走在小区内部，冷冷清清，没有什么人气，甚至会感觉阴气森森。

这样的房子，就算挂上网卖二手房，都不一定好卖，买家到实地看房走一圈下来，根本感受不到任何居住氛围和生活气息，花大价钱买这么一套冷冷清清的房子，就更不可能了，于是出现流动性枯竭，不得不再次降价，一次又一次突破底线，甚至亏本，直到有人接盘。

因此，对于中产阶层而言，不住的房子才是最贵的，郊区别墅这个品类，就是收割中产现金流的一把巨大镰刀，不明就里的中产，往往容易深陷其中。