今年以来，不少一二线城市的二手房市场，还是相对比较火热的，但是，大多数的成交，是以价换量才获得的。

可以说，最近的楼市行情，生生把二手房市场砸出了一个性价比的洼地。

于是，不少买家看到一些小区有低价的捡漏房源，就开始盲目往上冲。

但是，却忽略了一个很重要的因素，那就是小区在相当程度的容积饱和度之下，承载和容纳了最大容量的居民、车辆之后，小区的居住体验感，是否还是依旧舒适？

小区是否达到入住的饱和度，也和小区所处的地段、小区的规模、楼龄以及周边配套成熟程度有关系。

一般来说，一个小区交房后，如果地段、配套、品质都还不错，那么只需要3年左右，业主就会陆陆续续装修入住，整个小区就能达到一个比较理想的入住率，大概是在60%~80%左右。

这样的小区，只要在工作日上下班早晚高峰期、周末夜间去实地看一下，就能感受到小区的生活氛围，以及周边道路的拥堵情况，比如车位是够用、商业是否热闹等。

如果居住和生活氛围良好，没有明显的硬伤，那么饱和度测试就是过关了的。

反之，如果一个小区位于郊区边缘地段，周边配套又不成熟，那么，很可能交房三五年后，入住率都还达不到50%以上，无论是人气，还是商业配套，也都是稀稀拉拉。

这样的小区，就很难判断其是否能够经受住饱和度测试。

就算到了小区实地考察，也很难感知到，未来一旦入住率达到一定饱和度之后，小区会不会堵车、车位是否足够、商业配套是否匹配小区生活等。

因此，对于这类无法判定饱和度测试结论的二手房小区，在入手的时候，就应该尤其审慎。

从过去的二手房交易经验来看，一些位于城市核心地段的大型社区、超大型社区的饱和度测试，往往是更能够得到比较完好的验证的。

地段核心，保证了入住率，而大型社区、超大型社区的人口容纳规模，保证了对应商业配套的规模和齐全，通常能够容纳的居民数量更多，入住率更容易提升上去，商业配套也更容易匹配上来。

比如：

一个是超大型社区，入住率达到70~80%，虽然小区内部道路或周边稍显拥堵，但却依然很热闹活络；

另一个是中小型的低密度、高品质社区，入住率不到50%，周边不拥堵，商业配套也比较稀疏。

二者对比起来，很显然，前者超大型社区，饱和度测试的结果，要明显优于后者。

后者虽为低密度的中小型高品质小区，但是未经过饱和度测试，现在虽然周边不算拥堵，但谁能预测得到，未来它的入住率一旦达到70~80%之后，状况会不会比前者超大型社区更加糟糕呢？

对于二手房交易而言，选择的原则，本来所倚赖的就是一个确定性，选择那些经过饱和度测试的更加具有确定性的项目和小区，往往才是规避未来风险、把握当下优势的明智之选。