文｜邓浩志

降首付，降利率，松限购，各地重磅楼市刺激政策之后，上海，杭州，广州、深圳等城市看房客户数量，新房和二手成交量都出现明显反弹，大幅反弹。新政效果已经显现，但更关键的是新政效果能够维持三个月以上。

先看看香港，自从香港楼市“撤辣”之后，市场红火了2个月后，药效逐渐消退，根据美联物业统计，香港一手市场交易量环比下降56.18%，暴跌超过50%。二手房市场也好不到哪里去，根据中原城市领先指数，最新的指数为144点，逼近“撤辣”之前的地点143.02，差距不到1个点，跌破新低是大概率事件。香港楼市在“撤辣”之后，热度维持不足三个月。

再看看国内其他城市，在去年下半年一波政策松绑，还有农历新年一波限购松绑，对市场的刺激作用也就维持了一个月左右，之后市场成交量也出现逐步减少，最终回到了新政前的水平。究其原因，是政策释放的购买力基本都消化完了，后续缺乏新增需求跟进不足的结果。

过去，市场需求旺盛，经济景气的情况下，但凡楼市政策放松，购买力就会源源不断地进入。而今楼市明显受到经济不景和信心不足的困扰。每次新政出台，都只能效果对应的特定群体，一旦这个群体都买了，需求也就释放完了。所以接下来三个月很关键，如果成交量能保持连续三个月增量，则楼市可能在需求更高的位置上获得了新的供求平衡，市场可能就稳住了。如果三个月不到，成交量再次下滑到新政前的水平，则说明救市仍没有成功。但按照管理层定下的“去库存”目标，压实地方责任的态度，为完成目标，后续可能还有刺激政策的出台。

任职才一年，地产老牌职业经理人朱荣斌离开了合富辉煌。5月31日晚，合富辉煌公告称，朱荣斌个人原因，辞任了公司的一切职务。而接替他的人，则是公司创始人扶伟聪。2023年5月24日朱荣斌加入合富，当时订立的是一份三年的合同，而今任职仅仅一年。但这就是当前地产职场生态的缩影。就我个人观察和身边案例，当下民营房企，周边服务商等职业经理人，平均存活时间不到一年，大多只有半年。以至于现在很多乙方找甲方公关，都不知道从何下手。这位领导刚熟悉，又换新人，等到下位约上见面没多久，又离开了……最终明星职业经理人也难逃被“裁”的命运。

一则市场整体下行，如果没有扭转乾坤的力量和运气，也就没有存在的价值了。以朱荣斌为例，在合富干了一年，合富的股价跌至0.6港元/股，一年下跌65%。合富辉煌代理业务规模出现了较大幅度收缩。同时，合富辉煌的亏损局面也未有扭转。是朱荣斌特别差劲吗？也不是，过去三年，房企亏损，股价下跌，甚至破产清算的案例比比皆是。人再强，也强不过形势。

二则房企持续亏损，为了压缩成本，也为了维持企业的基本运作。所以各家公司都尽量留一些能干活，又听话，而且薪酬低的中层，基层员工。高级管理岗通常老板直接披挂上阵，以减少开支。明星职业经理人头上有光环，市场好的时候能拿更高的薪酬，以朱荣斌为例，其在碧桂园时期年薪高达2000多万，后来跳槽阳光城进一步提升。但在市场不好的形势下，他们的高薪就是企业一个重大的负担。所以也成为了优先优化的对象。