摘要：“修机场”是“致富”的必要条件，但不是充分条件（欢迎关注杠杆地产）

撰文|道一&编辑|雯雯

和近期各地此起彼伏的稳楼市政策比起来，有两条区域动态新闻，更引起杠杆地产的关注。

2月25日，民航局正式批复建设T3航站楼，天津机场规划客流达到九千万。

2月28日，国家发展和改革委员会官网发布了《国家发展改革委关于深圳机场三跑道扩建工程可行性研究报告的批复》，同意实施深圳机场三跑道扩建工程。深圳机场三跑道飞行区等级指标为4F，按满足2030年旅客吞吐量8000万人次、货邮吞吐量260万吨目标设计。

又有两座超级大城市，投入到如火如荼的机场竞赛中。今天杠杆地产就聊聊，机场对你的城市发展和房价，到底意味着什么？

1

哪里是世界级？根本就是刚需

深圳机场扩建拿到发改委的批文，被有些媒体称为“又一座世界级的机场来了”。

在这里，杠杆地产不得不泼点冷水，考虑到中国机场整体的基建水平太高，拥有多跑道、超大面机航站楼的机场越来越多。光靠硬件升级，很难称得上是世界级。

更准确地说，深圳机场此番扩建，完全是刚需。

现在不论是比GDP硬实力，还是经济辐射力与影响力，深圳基本站上中国第三城（也有的说依旧是广州）。

但一拉出机场指标，就有点尴尬了。深圳机场客流量已经落后北京、上海、广州、成都多年，就是第5的座次也非常不稳固，昆明、西安、重庆虎视眈眈。

如果放在全亚洲，深圳机场就更难看了。深圳GDP如今贵为亚洲第5，前4名——东京、上海、北京、首尔，都是亚洲最重要的航空枢纽。唯独深圳，连中国枢纽都不算。反而更像广州机场和香港机场的客源输送地。

说到这里，杠杆地产明说，深圳机场差的不是客流，尤其不差高端客流，差的是硬件设施。

这一点，可以说是中国东南沿海机场的特色。该区域商旅客流密集，但相应机场的等级、硬件配置制约了当地的发展。宁波、温州、泉州、厦门机场等，一定时期里，几乎如出一辙，杭州萧山机场因为亚运会才获扩建，广州白云机场同样是花了很长时间才等来T2和三跑。

只是这个特色(问题)在深圳尤其突出。

早年深圳没这么强，觉得在广州和香港中间，没必要把机场弄太大。甚至一度满意于香港机场的“内地转运人”的角色。

直到深圳经济上逐渐反超香港和广州，商旅出行需求越来越多，发现机场不够用时，已经晚了。

要知道，机场从规划、审批、建设到投入使用，需要漫长的过程，三五年是常态，更久也是可能的。

所以，深圳机场本轮的扩建，不过是满足了自身刚需而已。

2

物理空间有限，反而更被看好

这里，杠杆地产需要特别说明的是，随着深圳机场本轮扩建，它其实也就失去了最后的想象力。

通过现有的腾挪，改扩建一些航站楼，但是跑道不会有更多条了。它的物理空间，几乎被开发殆尽。

即便如此，杠杆地产依旧看好深圳机场和深圳的前景。为什么呢？

一座机场的规模，最好与城市适配，也就是与产业发展同步。产业是客流，尤其是商旅的保证，而商旅才是机场最看重的客流。

旅游客流一般对价格敏感，且季节性强，其实不是机场最看重的客流。

事实上，杠杆地产上面也说了，机场从规划、审批、建设到投入使用，需要漫长的过程。在这个过程中，难免和客流不适配。

如果出现不适配的情况，无非是两种，机场小却客流大，机场大却客流小。有得选的话，客流大而机场小相对更好。

中国内地很多强省会和大区中心的机场，往往就是规模大，后期发展空间也大，客流量却不理想。

上面说的那些内地机场的逻辑是：机场修大，国际航线开多，有利于招商引资。中国话喜欢说“要想富先修路”，但实际情况并不如此。

事实上，是倒因为果。航空公司是因为有需求才会开通航线，而不是客商认为交通方便而来此投资。

杠杆地产请大家想想上世纪80年代的珠三角。那时广州到香港只有一条老旧的铁路，开车要5个小时。但是，港商、台商、侨商、外商，都看到了深圳河以北的巨大潜力，纷纷来投资和建设。

“修机场”是“致富”的必要条件，但不是充分条件。符合需求才是充分条件。

但深圳不是内地，它不用烦恼这些。它有的是高端产业，不愁高端商旅。只要机场硬件到位，就能一飞冲天。

3

深圳机场厉害之处，在于它不止是机场

说了这么多，杠杆地产其实不是为了跟大家讨论机场。

毕竟机场只是一个节点和驿站，人们更多生活是在城市里。好的机场，应该让城市更好。可惜，国内大多机场，基本都是一个孤立的存在。

这也是为什么，杠杆地产开头罗列了两条同题新闻，却没展开聊天津机场的原因。因为天津机场，只是一座机场，它就是城市之外的孤立存在。

深圳机场就不是吗？还真不是。

首先，由于深圳土地面积小，辖区内开发程度较高。这客观上造成了机场周边就是建城区，住宅区、工业区、商业区都有。这样与机场的联动会更强，机场周边土地的价值，相应也更大。

其次，深圳机场配套轨道交通更有远见，一条地铁快线经过IT密集的南山区，直达福田CBD。未来还将在机场设高铁站。对外联络更加方便。

第三，世界最大的深圳新会展中心，就在机场隔壁。让会展这样的高端服务业不用进城，就能就近发挥价值。

从这里，杠杆地产相信大家不难看出，为什么坐拥深圳机场的宝安区，哪怕空噪很大，房价却很坚挺的原因了吧？

遗憾的是，国内机场能很好地融入城市，联动产业的，大概只有3个：深圳宝安机场、上海浦东机场、上海虹桥机场。

不得不说，上海和深圳，在很多方面都是先行者和排头兵。房价较高，不是没理由的。

好在越来越多的城市和机场，都意识到这个问题，纷纷发力、后劲十足，郑州就是典型。

也只有机场和城市做到如此，才能真正撬动区域经济的格局，当然，还有该区域内的房价。

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