近两年来，西安哪种产品争议最大？一个是商业大平层，另外一个便是第四代住宅。

西安每一次产品进化之际，都是各种争议不断，最终在一片硝烟弥漫之后，被市场认可，比较典型的有两个现象，与大家分享：

第一个现象是“北连廊住宅”，2014年以来，万科、金地等房企将北连廊“核心筒分离”户型带到西安，随即风靡市场，北连廊户型的高通透、高利用率、解决中间户难题，给西安带来了一缕新风。

第二个现象是“新风系统”，2011年以来，万科开始采用新风系统，还创造性提出“空气龄”等理念，这是西安第一次大品牌、大范围、精装修对于室内空气质量的提升，也增加了住宅的科技感。

当然，每一次西安住宅产品更新换代之际，总有不少专家们跳出来反对，他们反对的不仅是这种产品创新，更重要的是，他们还在追忆过往的美好，这就令人不解了，产品日新月异，才是发展方向。

而当下西安第四代住宅涌现，给西安市场输入了活力、制造了话题、打开了想象，未来在二手市场也更值得期待！

目前，第四代住宅产品在西安市场已经开始风靡，以已经发布案名的项目为例，粗略计算大概已经有20个！

国际港务区：金地玖峯悦（主力户型为建面约108-165㎡）、润玺臺（主力户型为建面约126-165㎡）、绿城·丹桂苑（主力户型为建面约140-176㎡）、龙翔奥城云玺（主力户型为建面约143-188㎡）、中粮悦著云轩（主力户型为建面约143㎡）、中国铁建·西派璟悦（主力户型为建面约143-198㎡）、鼎诚御峰里（主力户型为建面约128-188㎡）。

浐灞生态区：自然界河山二期（主力户型为建面约200-260㎡）、招商西安序（主力户型为建面约361-370㎡）。

高新区：高科云天（主力户型为建面约240-320㎡）、龙湖青云阙尚府（主力户型为建面约120-220㎡）、龙湖高新云河颂（主力户型为建面约180-296㎡）、保利云谷天汇（主力户型为建面约120-185㎡）、绿城海棠三章（主力户型为建面约129-143㎡）。

航天城：龙湖星河云河颂（主力户型为建面约186-270㎡）、保利天珺（主力户型为建面约140-190㎡）。

长安区：中粮大悦未来城（洋房主力户型为建面约143-235㎡）。

沣西新城：华润沣華九里（主力户型为建面约115-159㎡）。

泾河新城：云和悦（主力户型为建面约144-310㎡）。

空港新城：星皓仕嘉（主力户型为建面约186-350㎡）。

当然，如有遗漏，欢迎大家评论区留言补充，此外，还有一些案例正在报批之中，虽然已经听闻，但还要等一等，例如央企信达，大家记得重点划线！

目前，西安的第四代住宅并不是一个“标准版”，更像是一个创意版，主要是看开发商的匠心高低。

在全国范围之内，地方上发布“第四代住宅”，有一些明确要求，以《郴州市中心城区第(准)四代住宅试点实施方案(送审稿)》明确：

空中户属庭院满足两个自然层高且不小于6.0米、无围护墙无柱、不封闭，覆土深度不低于 0.5 米，绿地面积不小于庭院面积 30%的前提下，户属庭院计入建筑面积，不计入容积率，不计产权面积，在不动产权证附记中备注空中户属庭院面积。

空中共享庭院满足两个自然层高且不小于6.0米、无围护墙不封闭，覆土深度不低于0.5 米，绿地面积不小于庭院面积 20%，连接不少于4户以上住户并共享、开敞前提下，共享庭院计入建筑面积，不计入容积率，不计产权面积，不纳入公摊面积。

但就目前而言，西安的第四代住宅争相涌现，其实为西安市场“缓解”了三个问题：

其一，价格太高的问题。目前西安市场均价已经超过1.7万/㎡，即便是最便宜的主城项目也在1.1万/㎡，但第四代住宅的赠送，买125㎡+赠15㎡，却可以分摊房价，给房价“隐形优惠”（备注：以上均为建面）。

其二，公摊太大的问题。目前西安高层建筑公摊最高已经达到33%，三百万房款近百万为公摊费，但第四代住宅通过赠送可以接近“零公摊”，而且这些面积不计入产权，未来也没有税费发生。

其三，场景匮乏的问题。从使用的角度来看，现在住宅场景的匮乏已经极为突出，从“做通”（点式楼-板式楼）到“做宽”（长竖厅-大宽厅）到“做高”（约2.9米-3.6米），留给住宅发挥的空间已经很小了，第四代住宅的诞生恰好补缺。

试问一下，在2021-2022年之间，西安大量的改善盘，都是“公建化+大宽厅”，谁是“府系”、谁又是“壹号”？

当然，也有人提到两个问题，一个是悬浮露台的承重，另外一个是露台敞开的清洁。

其实，我们参照目前市场上已经流行的案例，这两个问题已经有答案：

其一，承重问题是怎么解决？一般来说，第四代住宅的承重板，采用现浇混凝土钢筋来提升楼板承受力，很少采用镂空的结构设计再搭板，因此，每平米承重在500-800斤左右不成问题，但不能承受雕塑、家具、电器等重物，也不能承重大型植物。

其二，面积问题是怎么解决？因为露台位于建筑主题之外，计入建筑面积、不计入容积率、不计入产权面积，而且部分城市已经要求，为了保障安全，必须限制在45㎡之内，进深控制在6米以内，而且每户露台仅有一处，这些要求都被写入地方法规执行。

当然，也有人明确表示，北方城市不适合“露台”，因为北方城市风沙很大，尤其是沙尘暴防不胜防，但问题来了，难道南方的台风没有北方的沙尘暴杀伤力大么？为什么南方还要把露台敞开，何况西安是个中部城市。

当然，第四代住宅也不是完美的，虽然在施工建造方面来看，这个设计是没有问题的，但将绿植从地面引入空中，未来采光、通风、供水、卫生及植物维护等都是新话题，需要通过时间来验证。

现在小高顶跃、退台式洋房、叠拼都在享受露台，反倒是高层用户们，还有担心，令人哑然失笑！

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