乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：汇泉景悦城。

项目概述

汇泉景悦城位于西三环陇海路，纯高层住宅，容积率5.49，准现房，主推户型面积段为70-118㎡。

适合人群：

中原老城三环沿线核心地段，首期4万起，适合一些资金压力大，而又追求多功能空间的刚需人群。

区域测评

中原老城板块，紧邻西三环快速路

汇泉景悦城位于西三环与陇海快速路交会处西北方位，隶属中原区。汇泉景悦城紧邻西三环快速路，东邻中原老城区，西邻常西湖新区，既享受老城的配套，又享部分新区的发展红利。

中原区是郑州发展最早的区域，众多城市优质资源聚集沉淀于此，配套完善，生活氛围成熟。随着城市的发展，三环内的地块越来越稀缺，作为紧邻三环的项目，汇泉景悦城区位有一定优势。

汇泉景悦城位居西三环以西，陇海路以北，隶属常西湖新区板块，所处位置属于中原老城向西发展的自然外溢。周边开发建设较早，生活配套及居住氛围比较成熟，项目和西区城市地标四大中心隔河相望，在常西湖新区发展中，该板块能享受到一定的发展红利，地段位置稀缺。

产品评测

户型偏刚需，二期有升级

汇泉景悦城总占地470亩，分三期开发，目前在售二期，二期占地约57亩，容积率5.49，绿地率：30.95%，规划有10栋高层住宅，总户数2231户，产品户型面积段为70-118㎡，户型偏刚需，以90㎡左右的小三房为主，梯户比有2梯4户、2梯5户，2梯6户设计。

建筑风格上，外立面采用极简主义风格。园林景观，在原有的基础上，增设儿童空间、篮球场、环形跑道、乒乓球台等。打造全龄段业主闲时运动和社交主场。引进国际品牌蒂森克虏伯电梯，园林配备雾森系统，室内铺设地暖，配有直饮水系统及指纹密码锁，交房标在一期基础上有所提升。

户型解析

功能性强，舒适度差

A户型 78㎡三室两厅一卫，西北户，户型紧凑，全明设计，78㎡三房在市场比较少见。

整体户型功能齐全，三房设计，布局紧凑，空间利用率高，但相对居住舒适度受影响。

独立玄关，西北向采光，客厅面积局促，北向连接阳台，室内采光不佳。

两卧朝西，一卧朝北，虽然朝西的双卧均赠送飘窗，但整体通风性差，舒适度很难保证。朝北书房可改造卧室，但面积十分小。

整体户型，功能性大于舒适性，对于资金非常局限的刚需置业者可作为过渡房。

C户型 88㎡三室两厅一卫,中间户，纯朝南户型，此户型为主力户型。

户型相对方正，两开间朝南，紧凑三房布局，功能性强，但舒适度一般。

客厅连接南向阳台，空间感可以，但电视背景墙北双卧室门分割，整体性差。U型厨房设计，南向开窗，明卫设计，单独看户型图问题不大，但看楼层平面图会发现，厨房、卫生间的窗户被狭长的楼体遮挡，采光、通风性并不好。

主卧赠送飘窗，次卧朝南，但南向开窗面积较小，且户型南向存在较长的楼体遮挡及空调机位设计，室内采光并不好，且通风性差。

整体户型也是功能性大于舒适性，餐厅空间紧凑，主卧正对客厅，次卧正对卫生间，空间布局不合理。

交通测评

双地铁，双高架快速路

轨道：二期地块距离即将空载试运行的地铁6号线冯湾地铁站直线距离约900米左右，距离在建的10号线西流湖南站直线距离约1公里，1公里范围内双地铁，但步行还有较远距离。

公交：汇泉景悦城周边1公里有13个公交站点，主要集中在西三环沿线，主要有B302路、S111路、郑上2路、302路、B502路、B5路、X1路/定制公交、新田城1号线等公交线路。其中，距离最近的公交站点西三环颍河路站，可乘坐B302路公交直达中原万达广场、宜家家居、正弘城、北龙湖东岸核心区域，首末班车时间06:00-21:00，票价1元。

自驾：汇泉景悦城紧邻陇海快速路和西三环快速路，两条快速路均是主城主干道，全称高架，无红绿灯，可靠快速通往全城，但正因为陇海高架是东西主干道，上下班高峰期堵车现象较为普遍。

配套评测

无名校，生态资源丰富

教育：汇泉景悦城内部规划有3所幼儿园、3所小学及1所中学，但二期地块无幼儿园，周边1公里范围内有绿都城小学、阳光小学和澜景小学，周边无名校。

医疗：3公里范围内有华山医院、河南省直第三人民医院、市中原中医院等，6公里范围内有郑大一附院、省妇幼保健院等三级甲等医院，满足日常家庭就医需求。

公园：生态上，距离西流湖公园直线距离1.2公里，项目以西约300米为南水北调运河，河两侧建有大面积的公园绿化，生态宜居性好。

其他：汇泉景悦城自建约5万方商业，4公里内有中原万达、西元国际广场、锦艺城等多个商圈，可满足生活购物需求。

房价及潜力分析

价格偏低，升值潜力一般

汇泉景悦城二期在售均价13000-14000元/㎡，东侧1公里范围内有在售项目万科山河道，目前一期清盘，二期房源尚未推出，一期房价约19000元/㎡，改善定位，区别于汇泉的刚需产品，在位置上也优于汇泉。

周边二手房阳光城丽景公馆二手房价格约13500元/㎡，基本与汇泉现有房价持平，绿都城南区二手房14000-15000元/㎡，房价高于汇泉。

综合周边新房二手房房价情况，汇泉景悦城价格偏低，首付政策更是降低入手门槛，对刚需置业友好。

二期位置位于一期北侧，避免南侧陇海高架的噪音污染，二期产品相比一期做了优化升级，但开发商汇泉，在郑州的口碑一般，已交房入住的小区物业服务水平及业主口碑均一般，所以房价升值空间不大。但地处三环沿线的优势地段，保值能力还是可以的，对于刚需置业来说是不错的上车机会，但如果是追求品质生活的群体，需谨慎。

项目亮点：

主城三环沿线

地处西三环陇海路，地段位置优越，享中原老城成熟配套及新区发展红利。

价格优势明显

售价1.3-1.4万/㎡之间，首付可分期，和周边比较价格不高，价格对刚需有一定吸引力。

项买房提示：

1、汇泉景悦城紧邻陇海快速路、西三环快速路两条高架，二期位置优于一期，但西三环高架噪音在所难免，尤其靠东侧的楼栋。

2、作为城改项目，5.49容积率，小区密度大，楼栋通风采光受影响，居住舒适度不高。

3、开发商汇泉，闽系开发商，业主口碑及现有小区的物业服务水平一般。

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