2022年3月16日，在福州土拍市场中，厦门建发拿下两个地块：
宗地2022-02地块（金山旧改项目地块E-18出让地块），其出让面积41041平（约61.56亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-3.0，楼面价约22205.44元/㎡，溢价率10.9%。
宗地2022-08号（晋安地铁秀山站3号出入口出让地），其出让面积8121平（约12.18亩），用途为住宅、商服用地，容积率1.0-1.7，楼面价约17021.95元/㎡，溢价率14.63%。
前者成交总价为27.34亿，后来推广名为建发玺云，后者总价为2.35亿，为建发璟原。
当然，关注度比较高的是前者，位于金山核心地段。
前言
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2022年9月的时候，建发玺云已经开盘了，主力面积段为147-212平米的大平层户型，根据克而瑞统计数据，成交均价为37238每平米。
在刚入市的第一周，建发玺云就夺得销冠，其销售数量为29套，而当时福州楼市（五区＋闽侯）同期第二名为金地自住城，仅有18套，均价为11945元每平米。
关于建发玺云是不是豪宅，连中介之间都存在争议，因为小面积户型最低门槛为4百多万，只能说是一个较好的改善型项目；
有的中介则认为，都是大平层，起步户型超过144平米，最大户型超过200平米，则可以算是豪宅了。
其实，从地段上看，福州第一梯队还是鼓台的核心区位，第二梯队为金山和东区，所以从地段上看，豪宅属性弱了点。
本来建发玺云的交付时间点为2025年12月底，因为带装修交付，需要比较长的时间，但是玺云提前一年交付了。
PART 1
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房子是用来住的，但是建发玺云刚交付，在幸福里APP是就看到了31套挂牌房源，总价过千万的不占少数，大户型单价在5万左右，个别房源达到5.5万。
建发玺云提前交付，除了能对自身品牌有正面影响外，对于要卖房的业主来说，还省下了一年的资金持有成本。
只是在这个时候想和市场的高端产品掰掰手腕，选错了时机。
这个小区品质到底如何呢？在这个时间点进入二手房市场，是否有优势呢？
从周边配套上说，在金山核心地段，还是比较方便的，离仓山万达大约只有1里的距离；
离地铁2号线距离会远一点，在1公里左右，出行需要第三方交通工具辅助；
教育配套可能会薄弱一点，因为金山好的学校不多，这个未来看教育部门安排；
这种楼盘自驾出行居多，南面就是浦上大道，但是这条路早晚高峰是比较拥堵的；
金山的省立医院位于该楼盘东侧，但说实话，在福州医院不算重要配套。
总之，发展了20多年的金山，其核心片区相对比较成熟，日常所需的配套基本都有。
但是，这个地段与鼓台核心区域对比的话，还是略逊一筹。
PART 2
图片来源于中介
建发玺云第一眼给人的品质是比较高的，两年前大家对新中式园林景观情有独钟，两年后还是有不少景观粉。
新中式园林景观首创于泰禾，建发的园林景观和泰禾的新中式有一定的相似，也有不同之处。
泰禾的新中式园林景观偏向于北派风格，但在福州的成名作是福州院子，水系，假山，绿植巧妙搭配；
建发园林的观景小道蜿蜒曲折，能近距离观赏绿植，假山，流水。
不过有人觉得雷同于拙政园，其实还是有较大差距的；
拙政园的绿植分布更为广泛，且水系居多，文征明参与设计，是以文人的审美来勾勒园林布局。
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但是建发玺云3.0的容积率，注定园林景观区域比较小，能看园林景观的只有12和13号楼。
由于容积率较高，就是一个插蛏式的社区，部分楼栋视野被遮挡的同时，只要楼层没有优势，冬天的日照时间会很短。
因为在买房的时候，有的购房者只看到实景示范区的园林景观，而忽略了自己意向楼栋的视野。
所有人都只看到别人愿意给你看的部分，这种节奏会让你漏掉几个细节：
比如这种做园林景观的楼盘，户外活动空间会比较少，好在玺云的会所能在一定程度上弥补不足。
从在售房源的装修上看，建发交付的品质确实不错：
在装修上注重了很多细节问题，显得更为人性化；
所采用的家电也基本属于一线品牌，也包含卫浴产品等。
市场上所谓精装有很多种，但大多数只能算中规中矩，而溢价的建发确实会高更好一点。
PART 3
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玺云提前交付，对于自住的业主来说是好事，但是对于想卖高价的业主，市场能答应吗？
现在市中心（鼓台核心区＋二内晋）就有多个高端改善型楼盘在售。
从11月的网签价来看，建发瑞云均价为42286元每平米，芝兰月华为43459元每平米，建发灏云为38004元每平米；
保利天瓒暂时还没找到数据，但是根据竞品的行情来看，定价可能也在伯仲之间；
那么在四万左右，能选择二内鼓，二内太以及二内晋，建发玺云挂五万的单价，可能就显得不是那么理性了。
从地段上看，已经输在起跑线上了，而同样作为建发的云系产品，瑞云是在玺云之后开发的，可能园林景观变化不大，但是细节上做了提升。
随着时间的发展，其他品牌也会在产品力上做进一步改善，比如芝兰月华的下沉式会所，灏云作为第四代住宅，在露台上也做了改进。
所以，综合对比之后，发现在地段上，产品力上都不占优势的玺云 ，如今房东的预期太高了。
小结
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这些挂牌房源能成交吗？可能对于该楼盘小面积段户型，有错峰的优势；
但前提是单价，总价都够低的基础上。
客观承认，建发玺云目前来受确实是金山的天花板，但这也只能局限于金山了。
对比在售的楼盘，最大的优势可能是现房，而市中心那些高端盘多数交付时间在2027年12月。
这么对比下来，玺云有提前三年入住的优势。
这可能会对地缘客户有一定的影响力。
但是，如果告诉他们，市中心有更便宜，更有产品力的楼盘，他们会在乎多等三年吗？
其实，在第二梯队（金山＋东泰禾）的高端产品，都会因为市中心有更好的产品，而处于下风。
无论是在东二环曾经扛把子的建发养云，还是当下的玺云，都会受到一定的影响。
现在是属于买方市场，挂五万单价更像是在许愿了。
