近日有消息称,广州多家银行暂停广州地区的二手房房贷业务。但是，涉及的多家银行均表示目前仍在正常受理房贷业务,并不存在停贷,对于二手房贷款也不存在楼龄限制一说。

尽管没有停贷,但多家银行均不同程度地表示“额度紧张”“没有额度”。至于额度紧张的原因,某国有行广州一家支行的相关负责人表示,主要还是受到监管的调控和总行额度制约。还有的表示,“受调控政策影响,整体市场的房贷放款时效有所放缓,我行将结合客户审批时间有序安排放款”。

银行停贷，楼市下行，这个道理不难理解。人们买房主要是依靠银行贷款，银行不贷款了，能买得得起房的人就不多了。这个道理太简单了，但是，银行突然停贷，也不符合现代社会的经济规律和要求，哪能说停就停呢？

所以，近日传出来的银行停贷的说法，是没有理论根据的，也不符合社会实际需要。人们买房子没有贷款不行，同时，如果楼市里没有交易更不行，房子还是要卖出去的，还是需要有人买的，所以，停贷就不可能。

之所以，传出银行停贷的消息，去年的两个金融政策是真正的始作俑者，一个是给房地产企业划定的“三道红杠”，另一个是，给银行确定的“两个限制”。所谓的三道红杠是，资产负债上限为 70%，不包括按合同出售的项目的预付款；净债务与股权的 100% 上限；现金与短期借款的比率至少为 1。银行将会根据开发商的债务情况进行分类管理，限制贷款额度。这对开发商是要命的东西。

而对银行的两个限制是，针对每一档银行，央行和银保监会都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。比如第一档为中资大型银行，7大国有银行对应的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

所以说，央行即使不出台停贷的政策，由于开发商那边有太高的贷款余额压底，同时，个人住房贷款，只要有交易，需求量就会居高不下。按照央行的这三道红杠和两个限制，各家商业银行也会收紧贷款，如果触碰到红线，那么停贷也是完全可能的，当然，这个也是暂时的，只要贷款余额缓解了，银行手里有了额度，自然还会放开贷款。目前，这个阶段，正是开发商旧债没还，又难有新债可借的关键点，能不能生存下去，正经受严峻考验，银行此时也是奈莫能助。这个就是主导楼市应该怎么走的一个重要因素。

所以说，社会上传言的停贷没停贷就是这么回事，银行说没停，其实可能真是停了。社会上说停贷了，其实人家真没有这个政策。但是，这又有什么关系呢？

不过，我们需要关注的是，银行的贷款额度紧张状况，什么时候会缓解下来？如果不能缓解，那么谁会受到最大影响？

其实，中国房地产市场目前面临的主要问题，没有接盘侠。这里说的接盘侠，不仅仅是说买房人，主要是谁来承担楼市危机的后果。虽然现在，很多地方的房价出现了下降，但是，开发商降价还是很不情愿的，他们依旧希望是维持高房价，把房子卖出去。

对于二手房的投资者来说，也是这么想的，他们看到招拍挂市场上的土地价格依旧在轮番上涨，他们就不相信房价会下跌。而他们可能不知道，开发商高价拿地也是无奈之举，毕竟这个时候，不像是前几年争抢地王的时代了。但是，开发商不拿地，比没有钱更难受。没有钱，还能活，没有地等于死。

所以，谁是楼市的接盘侠，政府吗？肯定不会！因为，政府掌握着主要资源，都说政策决定楼市的走向，说明政府有很多办法，不去当这个接盘侠。那么是开发商吗？如果，房价瞬间崩盘，那么开发商就难以逃掉了。但是，开发商在崩盘前，可能会有很多的操作手段，避免自己陷入其中不能自拔。，因此，最难的就是炒房客，他们毕竟是小众，对市场的控制能力，与政府和开发商进行博弈，还差得很远。

房价上涨的时候，炒房客的能力很大，主要也是因为他们的所作所为，和政府、和开发商的目标是一致的，政府和开发商都是房价上涨的受益者，自然也就半推半就地顺从了炒房客的意思，起到了背后推手的作用。

但是，现在房价开始下降了，政府、开发商、银行和炒房客的利益就发生了矛盾，所以，炒房客手里的二手房，就成为了压垮炒房客的最后一棵稻草。这也就是我们看到，近几年来，二手房的交易和一手房交易的差距越来越大的原因。很多人感叹，卖掉房子真难，有价无市是一个不争的事实事。但是，对炒房客来说，都希望维持一个高价成交的机会，这就是问题的所在，大家都在看，互相攀比，交易机会就被开发商拉走了，这也是我们看到新房市场一片热闹的同时，二手房市场的交易量却与日俱减的现实局面。

有人说，现在的金融政策也是针对二手房的，比如，深圳出台的二手房指导价，其实，就是给二手房的销售设置里门槛。千方百计限制二手房的目的，就是要给新房市场留出空间。无论从地方财政来说，还是从解决就业来说，肯定一手房的活跃，比二手房更有作用。从金融安全的角度考虑，也是这样。了解了这个情况，我们就可以判断未来二手房市场的走向了。

再想利用高杠杆来刺激楼市繁荣的情况不会再出现了，这里面也包含了房住不炒的理由。【本文由“马跃成”账号发布于2021年7月1日】