被套的商住房还能不能解套？

北京有多少商住房？不知道，因为很多的项目，我们不深入其中，都不知道是商住项目。其实，很多非常知名的楼盘就是商住项目，但是，我们还以为是商品房呢。有的项目，我们走进了小区，也看不出是商住项目，因为，这种小区和其他的商品房小区，从外观上，几乎毫无差别。

有一种商住项目，进入楼里面，就能看到清楚，因为，这个楼房，就是一个长走廊，所有的住户都是分布在走廊两侧。但是，也有的商住房，就是普通的住宅楼的设计，一梯两户，或者是两梯四户，这种情况，你要是不买房子，都不知道是商住房的产权。

商住房有两个特点，比较突出，一个是小户型，一般都是五六十平米，但是，由于商住房的层高比较高，一般都能在房子里，给做出一个夹层出来，所谓的LOFT户型，就是这样的，让户主的实际使用面积加大不少。但是，因为，毕竟是夹层，其使用的方便性就大大折扣了。有的广告说，买一层、得两层，说的就是这种房子。

另一个是价格低，因为，商住房的土地性质，一般是工业用地，或者是商业用地，因此，地价就低很多。同时，由于商住房的土地性质只有40年产权，因此，房价也就高不了。

最主要的是商住房的竞争对象，就是商品房，相对来说，商住房很多方面不具备商品房的条件，比如落户、上学、水价、电价、气价等等。都不能和商品房相提并论。因此，商住房就只能拼价格了，绝对的低于商品房，就成了商住房的营销神器。

因此，这对于一些急于买房的年轻人来说，无疑具有很大的诱惑力，花不多的钱，买一套属于自己的房子，总比在外面租房要有归属感，同时，还能节省大笔的房租。如果能凑够首付，房租基本上就抵上月供了，这样，十几年后，还能省出来一套房子，何乐而不为？

有人说，商住房的地段都比较远，交通不便，环境很差，周圈服务设施缺乏。这个是没有道理的，商住房，确实比较远，但是，在早期建设的时候，可能不是市中心，但是，若干年后，就成了中心，比如，北京的CBD地区，就有一些商住房的项目。

虽然，大部分的商住房项目，都在四环外，五环附近，但是，这些地区的环境也基本上已经成熟。一个朋友，多年前，在昌平回龙观地区买过一套商住房，那时的房价才1万多，后来涨到两万多，估计现在又回落到一万多了。周边几乎全是住宅区，商业服务业相当发达。

今天，看到一个网友发布的视频，他是在良乡大学城附近买的商住房，2017年的时候，因为急于买婚房，手里的钱不够买商品房首付，但是，足够买商住房首付，就入手了一套商住房。当时房价2.7万/平米，50多平米，总价是140万元左右，由于商住房不能使用公积金贷款，并且最高贷款时间只有10年，因此，他这套房子的月供也在7000多元每个月。

不过，他现在后悔莫及，也无法挽回，主要是：

一是，房价大跌，惨遭腰斩，现在的房价跌到了1.5万元/平米，都不容易出手，住了两年，几十万没了，不但没有省下房租，还把本钱赔进去了。

二是新的商住房政策，不允许个人买卖商住房，也就是说，商住房市场被叫停了，以后，也就没有商住房新项目了。特别是，购买这种二手商住房的，不能贷款，只能全款购房，并且还要有购房指标，这样谁还买商住房啊？有指标，都去买商品房和保障房了。

三是，耽误了自己换房，他现在具备了购房资格，也有了积累，想换一套大点的商品房，但是，因为这个商住房占用了指标，新房也就被限制住了。当时买商住房的时候，没有购房资格，也没有那么多钱，想的是住几年，再换，现在换不了了。

北京新的商住房政策，已经非常严格，商业项目用地，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。商业用房最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的，规划部门不予批准。已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

商住房确实套住了不少人，本来想短期过渡的，结果只能长期拥有了。不过，由于商住房的销售对象，主要是青年人，因此，商住房小区一直都是充满了活力。很多的上海租房小区，位置也非常好，靠近地铁、附近就是公园、学校等等，也适合从住宅转回商业用途，因为现在都是线上生意多，把商住房作为线下交易活动的基地，就有了很多的优点，让商住房回归商业本质，可能也是一个不错的选择。【本文由“马跃成”账号发布于2021年1月9日】