近日，淝河板块合肥城轨棠悦风华b1、b3栋领取预售证。

与此同时，还有淝河板块中海悦府、政务东保利龙川瑧悦和包河经开区（省府北）置地雲台映月等项目也临近开盘或开始释放具体产品信息，为购房者提供了更多的选择。

经常有朋友问这些楼盘的优缺点，今天我们一起来看看这些楼盘，给大家一个参考！

▲2024年7月拍摄

合肥轨道棠悦风华

棠悦风华位于淝河板块，具体位置是上海路与南淝河路交口，集住宅、商务办公、商业街区、幼儿园等多种业态于一体。住宅分为两个地块，规划11栋小高层和10栋高层，户型约104-160㎡。

因为有主干道相隔，淝河板块前期供地也集中在上海路西、郎溪路南，所以棠悦风华和其他楼盘都有一定距离，单独形成一个小板块。

这块地是合肥轨道在2022年9月23日合肥第三轮集中土拍中拿下，当时这轮土拍限制毛坯销售，也是首批毛坯销售的楼盘，毛坯限价22641元/平，所以在当时的市场是有一定价格优势的。

像淝河板块同批拿地的万科朗拾、信达观棠都取得了热销，迅速清盘。

不过棠悦风华进度非常缓慢，错过了那一波行情，随着市场下行，板块内卷严重，价格优势已经荡然无存。

▲2024年7月拍摄

当前市场下，棠悦风华面临的挑战非常大。

在淝河板块，万科、中海、招商、中铁建、华润、保利等知名房企云集，缺乏住宅开发、商业运营经验和成功案例的合肥轨道，知名度和信任度都比较低。

而且近年合肥的住宅产品一直在迭代，目前随着计容规则调整，得房率又大幅提升，棠悦风华前期规划的产品已经失去吸引力，大高层22%以上的公摊劣势明显，2.2和2.5的容积率在当下也偏高，品牌和产品都没有优势。

虽然没有品牌和产品的优势，棠悦风华也有自身的卖点，如地铁口、商业规划、公园规划和万科物业，但综合考虑下来，最核心的预期还是在于价格。

在项目正式启动后，棠悦风华各路径放风价低至1.6万/平，让买房人大为期待、竞品楼盘大为紧张。不过从正式备案价看，大高备案价1.75至2.13万不等、小高备案价2.11至2.31万不等，其中大高层5楼以上都是2万+。

这个毛坯备案价在市场上不仅没有优势，反而是劣势。

参考同板块相邻楼盘，棠悦风华毛坯备案价和邻主干道楼栋装修价差距不大，如最近卖的非常好的中铁建花语江南，最新备案的20#，为21层高层，装修单价1.7到2.3万，但比非主干道旁

楼栋价格要贵一些。

不过，现在市场面上大多数楼盘的备案价仅供参考，实际销售价要大打折扣，淝河板块新房的折扣普遍8字头，实际价格要远低于备案价。

所以，棠悦风华能不能买，取决于给多少折扣，还要在相邻楼盘实际销售价格的基础上，减去装修价格和一定的品牌溢价。

价格上也还有另外一个风险，项目的体量比较大，有1566套，如果首开优惠幅度不够，去化不理想，后面大概率加大折扣，价格“背刺”风险比较大。

另外这个项目也更适合于对总价敏感的刚需，在淝河板块改善会有更多更好的选择。

▲2024年6月拍摄

中海悦府

中海悦府同样位于淝河板块，具体位置是包河大道与祁门路交口，共规划9栋小高层，户型133-166平，属于一个改善盘。

这个盘在当下楼市，是“新”的代表。

中海悦府是中海在今年的6月27日土拍中竞得，为新计容规则，所以得房率大幅提升，据房企发布的户型图，136平实际使用率在90%、166平实际使用率超90%。

中海悦府的优势可以概括为配套、品牌、产品。

除了新计容规则，中海在合肥开发楼盘的品质有目共睹，口碑很好、二手房也有一定的溢价率，是加分项。在这个项目，中海也拿出了全新的“府”系产品。

在配套上，中海悦府出门就是地铁口，旁边还有一堆主干道，到合肥各区都很方便，而且南侧就是人气很旺的华润包河万象汇，生活便利，北侧靠高架还规划有新地块。

最大的悬念就是价格，虽然得房率的提升了，但价格还是要以实际使用空间来核算，如果定价不高，中海悦府大概率是热销了。

保利龙川瑧悦

保利龙川瑧悦位置在政务东板块，具体位置是龙川路与潜口路交口，合肥南站旁，规划11栋小高层、5栋洋房，户型约140-190平米。

经常会有朋友提到“以前这里叫高铁板块、现在叫政务东板块”的问题。

怎么说呢，很多板块范围或者名称都是变动的，出发点都是为了容易记和更好的宣传，班长都是随市场的叫法，具体到楼盘，还是要看各自的位置。

保利龙川瑧悦和中海悦府都是今年6月27日拿的地，所以都是首批“新”产品，据房企发的户型图，实际使用率也约90%及以上。

这个盘的优势在于交通、新计容产品，龙川瑧悦周边主干道多、近地铁和高铁站，城内和城际通行都很方便。

但外部配套、环境都较为一般，虽然在中央公园北，却有高速、铁路和南站相隔，实际距离已经很远。

另外房企的口碑也普通，保利进入合肥很早，开发楼盘众多，但以刚需盘居多，改善楼盘除了西山林语以外，并没有太多建树，近两年虽然开发楼盘不少，但让人记住的亮点几乎没有。

保利留给买房人的印象更多还是“有保底，上限不高”，在二手房市场也没有什么溢价。

所以在龙川瑧悦这个改善项目上，能否打动改善客户，让买房人有品质预期，是个问号。不过保利在折扣上一直自由度比较高，目前放风价2.3-2.9万/㎡，就看首开能给多少折扣了。

置地雲台映月

最近网上流传很广的一个户型图，就是来自置地雲台映月168平的洋房，房企宣传实际使用率101%。

置地雲台映月位于包河经开区（省府北），具体位置是黄河路以南、天津路以西，融创澜岸里的东侧，规划6栋洋房、4栋小高、1栋高层，户型130-170平。

这个楼盘虽然周边的配套设施不算丰富，距离地铁也有一定距离，但有 “闹中取静” 的独特优势，对于喜爱安静的改善型客户，是一个很好的选择。

天津路通车后，到滨湖区省府板块也极为方便，房企品牌、新产品也是优势。目前价格还没有出来，肯定会低于瑰丽公馆，具体多少还要时间的等待。

以上就是目前具体信息已经发布，关注度高的几个楼盘，大家最看好哪个项目？