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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
最近几年，市区随着土地出让减少，除个别板块外，商品房供应并不多，但给人的感觉，市区到处都是没卖的房子。
特别是在二手房市场上，老房子、投资房、安置房挂牌量非常大，且价格往往比商品房低很多，导致商品房客户被分流，库存去化周期拉长。
我们都知道，温州的改善购房群体依旧庞大，但二手房难卖、卖不起价格，多数购房者又缺乏充足的资金购买高端新盘。
那么，大量、低价供应的房源，将严重影响温州楼市的筑底。
虽然这些年温州市区常住人口在增长，但不代表增量人口都能转化为购房者，甚至能转化的很有限。
那么，这些房子，谁会来买？显而易见，除了传统改善、刚需购房外，怎么吸引温州市区以外的购房者来买房，就显得非常重要。
放眼温州全市，常住人口已高达约976万，是名副其实的人口大市。
对于楼市而言，庞大的人口基数，比微弱的人口增量更重要。
然而，温州市区人口有限，仅占全市不足三分之一，更多的人口在郊县。
在乡镇、县城人口流向中心城市的大背景下，温州市区能否吸引一波郊县购房者？
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郊县来温州市区买房，一直以来都有，且不少。
最典型的要数瓯海中心区。作为近年温州城市建设最快、最好的区域，瓯海中心区住房供应量很大、一度不被看好的情况下，曾引发购房者争抢，如今入住率普遍很高。
瓯海中心区的主力购房客群，除了瓯海三溪片外，就数瑞安陶山、湖岭、马屿一带的购房者，甚至还能辐射到文成。
在鹿城，老城区市实验中学老校区、2中的学区房，不少被永嘉购房者买走。市实验中学集新校区周边商品房，也吸引了一些永嘉瓯北、桥下、桥头等地购房者。
还有大量乐清购房者，近年在瓯江口购置了新房。
但是，以上现象更多是就近购房。像鳌江流域、乐清中北部居民，距离远、文化习俗差异大，就很少来温州市区购房。
想要对吸引温州全市购房者来市区购房，温州需要提高首位度，需成为一座能级更高的大都市，才能产生更大范围的吸引力，比如像乐清那样对周边乡镇拥有强大的虹吸能力，但这无法一蹴而就，还需很长时间。
长期来看，温州市区需继续加强城市建设、产业发展，但在眼下，温州市区想要吸引郊县购房者，有必要强化就近购房。
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想要就近吸引郊县购房者，温州市区须抓住这些购房者的痛点，满足他们的实际需求。
除事实同城的瓯北、三江外，距离温州市区较近的还有乌牛、北白象、磐石、柳市、塘下等城镇。
这些城镇经济发达、民富殷实，但城市建设不足，生活环境不佳，高品质住房少，教育资源一般，有一定的改善意愿。这也是他们前往县城购房的重要原因。
当前，温州市区除高端小区外，其他小区价格已经没那么贵了，很多二手房非常便宜，性价比很高。
因此，对于这些城镇的居民，若能前往温州市区更便捷，并享有更好的生活环境与教育资源，他们自然愿意前来温州市区购房。
比如，七都岛可凭借市建设小学、市实验中学七都分校，打响鹿城区的教育名片，吸引乌牛及柳白片的购房者。
南湖板块可凭借温州中学附属初中、市二外参加市直中考的优势，吸引塘下等南向购房者。
瓯江口可凭借市外国语学校参加市直中考的优势，吸引柳白片购房者。
但是，仅依托优质教育资源还不够，发达的交通及其他生活配套都非常重要。
毕竟，他们前来温州市区购房，是为了追求更好的生活。而他们的产业、人脉大多还在老家城镇，需方便往返，真正实现同城化。
当前，七都岛前往乌牛、北白象已有七都大桥北汊桥，但前往柳市、磐石尚且不便，需加快启动七都四桥建设。
瓯江口前往柳市镇区需绕行瓯江北口大桥，也还需加快启动瓯磐大桥建设。
南湖板块前往塘下已在建瓯越大道快速路、轨道交通S3线，真正动工的只有瓯海段，瑞安段近期虽有进展，但需尽快全面启动。
还有七都岛、瓯江口、南湖板块的生活配套，还需继续加强，向瓯海中心区、乐清滨海新区等成功案例看齐。郊县购房者想改善的不仅仅是住房，更是生活方式。
尤其是瓯江口，若能落实瓯洞一体化，推动更多洞头区级资源落地，就可能产生像瓯海中心区那样的首位度与影响力。
正如很多乐清、洞头本岛购房者，买了瓯江口不住，甚至挂牌在二手房市场。若瓯江口有瓯海中心区的发展水平，自然有更多购房者愿意来住。
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对于郊县购房者来市区的购房意愿，以及他们对新房、新区的要求，有关部门有必要做一个调查，有针对性地建设新区、新房，并给予相应的购房支持政策。
非常重要的是，这些新区规划中的配套设施，一定要兑现。
当配套设施兑现，郊县购房者前来居住后，生活体验明显好于原有城镇，口碑一旦传开，就会吸引他们的亲朋好友前来购房。
在温州尤其是周边城镇，口口相传的作用非常明显。
吸引郊县购房者，不仅仅是为了卖房，更有利于增加温州市区、城区的常住人口。
当前，城区人口300万的I类大城市门槛，越来越重要，更多政策倾向于I类大城市。
在行政区划调整难以获批的情况下，吸引郊县人口就近迁往市区，有利于推动温州冲刺I类大城市。
当温州成为I类大城市，获得更多政策支持，提升城市能级，才能真正辐射全市乃至周边城市。
建设中的温州大都市
在“抢人大战”背景下，各大城市都在全力争夺腹地、吸引人口。人口从县城流向中心城市，已成大趋势。温州郊县人口，若温州自己不抢，就会被别人抢。
当更多城镇人口大量流向温州市区，永嘉、乐清、瑞安才会更重视这些区域的发展，靠着温州市区重点建设，共同做大做强温州大都市区主中心。
只有当规划中的温州大都市区主中心真正形成，温州才能引领全市乃至浙南闽北发展。
