长沙经验宣告任泽平理论破产，炒房客没了退路

全国最贵的经济学家，恒大地产研究院院长任泽平，曾经说过一个地产投资的理论，他说，我研究了10年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了。

他说，我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

但是，我们看到，近三年来，长沙的人口增长数量在全国大中城市中位列第六位，增加75万人，仅仅比重庆少了1万人，比西安少了1.6万人。但是，长沙的房价却一直保持平稳。

同样从土地供应看，近三年的前两年，土地供应保持了一个正常状态，只是去年供应加速，但是，并没有因为土地因素，就导致任泽平所说的房价暴涨。

所以是说，任泽平的房地产投资理论算是可以宣告破产了，住建部，现在提出，全国都要学习长沙经验，那么，明年开始，恐怕全国的房价和人口、土地的对应关系，都会走向长沙这个状态了，那时，你再说，什么地方有投资机会，因为人口增长，或者说，哪里的房价还要上涨，就都是痴心说梦了。

在长沙之前，人们都以为重庆的房价是控制的最好的，后来这几年，重庆房价上涨稍快，长沙楼市就突出出来了。长沙房价一直偏低也是有目共睹，所以，我们经常能看到有些专家，指导人们投资的时候，总是拿长沙说事，他们总以为，长沙是仅有的房价洼地，是最有潜力的地方。

们的判断依据，差不多就是任泽平的投资理论，还有就是长沙城市中心的地理位置，但是，他们对长沙房地产政策的研究显然不够到位。长沙的楼市状态事实上不是自然形成的，也不是经济因素导致的，而是长沙政府采取了长期严厉的调控政策的结果。现在看，在稳房价、稳地价、稳预期的总方针下，长沙的经验就有了现实意义。

近日，住建部对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。长沙模式广受赞誉，“一个让炒房客有去无回的城市”之名更是广为人知。报道称，2020年，长沙住房均价仅为1万元左右，远远低于同等城市能级的中西部省会，甚至还低过许多东部沿海的普通地级市。

有关部门提供的几张表格，我们可以看得很清楚，长沙的房价收入比，只有6多一点，这个标准正好是国际上认为合理的房价收入比，也就是说，人们能够接受的一个房价。之前，也有一些专家称，中国的房价和收入比没有意义，代表不了什么，然而，长沙正是按照这个指标在控制房价上涨的幅度。这个数字，和那些动辄超过20倍，甚至30倍的城市相比，就很有说服意义了。

住建部，以长沙为例，是不是说，以后其他城市，也要按照这个标准调控房价，我们当然希望这样了。如此，人们的幸福指数将大大提高，消费能力也会直线上涨，我们的内循环经济也有了保障。

房价和经济增长有关系吗？肯定有关系，以前都以为房价上涨快的地方经济增长也快，甚至很多人都认为高房价是比较优势，是地区经济发展潜力的代名词。但是，我们看到，华为离开深圳，正是因为房价太高，导致成本上升的结果。

但是，长沙却利用的是低房价的比较优势，在万亿GDP城市排行榜中，位列第16位。

所以这么来看，长沙模式确实值得学习和借鉴，应该说长沙的经验和早期的重庆经验有很多相似之处，比如充足的土地储备，严格的限售政策。当然归根结底还是贯彻了“房住不炒”的定位方针。

如果，有人还对2021年楼市有什么期待的话，看看长沙就行了，这就是明年我们的目标和努力的方向。【本文由“马跃成”账号发布2020年12月9日】