很多人现在还是挺纠结的，小阳春没有如约而至，现在是不是买房的好时机了，其实咱们在年前就说过，年后会迎来一波政策高峰期，特别是一线城市，今年就是一线政策的主场大戏，而三月刚过去不久，咱们也可以看到很多吹风的会议和小作文，而一季度的数据大家也都看到了，我们清明节前也进行了分析，百强房企的销量同比跌幅接近腰斩，而且清明刚过，目前北上深还是淡定的，挤牙膏式的操作至少三月还在进行，而现在还没有大的松绑政策出台，其实可以看出来还是在酝酿期，或者说在尝试不同维度的操作试探市场。

就像节前的3月27号厦门、宁波、苏州三个二线城市同一天拍出地王，而在28号上海又卖出了一个百亿楼王，这两个消息同时发生，很多人肯定很纳闷，在还没出大招的时候，为什么会不断出这么火爆的市场行情，虽然我们也知道上海的这个楼王还是用价差的点在吸引客户买入，跟杭州过往的新房销售是差不多的套路，而如果这时候一撸到底的政策的话，对市场会有什么影响呢，至少从现在来看，政策后续的继续大松绑可能会在四月下旬到五月上旬出台，因为上半年已经过了一半了， 现在的政策其实就是为了下半年的土拍和市场回暖了。

所以今年如果大家一定要买房的话，上半年来看确实不是一个最好的时机了，至少北京和上海还没完全解除之前是可以等等的，下半年的政策和窗口期目前来看会大一点。因为我们现在已经知道了去年楼市的销售额已经回落了不少，只有11.7万亿，同比下跌了6.5%，而2022年大家都知道已经是比较低的基数了，而今年一季度来说数据还是继续下滑的，根据克而瑞地产数据显示，百强房企的三个月的操盘销售额只有7792.4亿，所以按这个趋势来算的话，全年销售额能到6万亿都已经是个不小的挑战了，可以说基本接近腰斩了，而下半年肯定不能按这种销售节奏进行了，不然房企真的要哭爹喊娘甚至纷纷破产了，去年是暴雷潮，今年如果这样那就是破产潮了，所以接下来的政策肯定要为下半年的销售回暖助力，止跌是政策的短期目的。

而之前咱们也说过，过往一线还是围绕限购、限售和降低首付成数等方面进行挤牙膏式的操作，一点点的试探市场的底线，而广州已经身先士卒了，现在能用的底牌也不多了，后面还是重点看北上深三位老大哥的操作，这些政策都还是为购房者继续铺路和垫脚尖，之前的业主还想趁着政策期涨价销售，但是更多的业主还是在不断挂牌抛售，二手的堰塞湖就是在一次次的松绑期后不断增加的，而且随着二手挂牌量的增加，价格的内卷已经是必然的状态，而且二手降价比一手更加果断和猛烈，因为新房有备案价在约束，而且还有烂尾的可能性。

过往民营房企的信誉在头部房企暴雷后失去了很多购房者的信任，如果不是现房，买入的风险会比较大，而且这几年房企的资金压力也让大家对房屋的质量不得不打一个大大的问号，所以要想让大家去买新房的话，难度会比以前更加大了，而且二手房成熟的地段和现房的优势也更加清晰，如果房企要活下去，先要把市场存量二手房这道关给过了。

所以后面如果一线一撸到底但是还没看到效果后，可能会有两条路子走，一个是把二手房市场完全冰封，要想买房大家只能去买新房，这样把市场的所有需求都挤压到新房层面，参考现在贝壳在尝试入局新房土拍市场，其实原因也很简单，二手交易平台有数据和过往的走势，市场上多数的购房者只能依赖公开的成交数据去判断现在的行情，比如上个月成交的一套房源或者过往同户型的成交，而当二手市场冰封后，新房的销售才可能出现一丝曙光，大的交易平台到后面其实就想一二手通吃，而不是只赚中介费了；第二条路则是把这些新房换个角色变成二手房出售，可以变成法拍房、工抵房或者直接低价给大客户再慢慢当二手去卖，相当于不走新房销售的路子了，降价也是一房一价，让客户直接当二手房交易，不影响土拍，也不影响大盘的情况。

当然了，咱们还是要明白，后续的楼市必然还是会持续的分化，也就是大家都想要去争抢的核心圈的核心地段还可能上扬，而多数的普通城市或者地段的房子只能保持阴跌直至有价无市，咱们看看发达国家的情况也就非常清楚了，而且随着城市圈的持续虹吸，更多的人口还是会跑到核心圈里来，只要你吸引力足够强，接盘侠还是愿意拿出钱去买入的，所以短期来说是下跌，但是中长期来看还是有上涨的空间，只是这个时间有多长，将来买入的门槛有多高，这个不是单纯的人为能判断的。

因为长期就是未知数，何为长期，一年算长吗，1万小时算长吗，亦或者是十年甚至百年，所以能把控住五年已经是非常不容易了，所以不用预测太久，先把当下的楼市政策给吃透就足够应付近一两年的楼市变化了，而且现在高层并不是想让房价像前几轮一样暴涨，因为那样就是硬着陆了，而是希望去掉新房的库存后，维持住市场一定的价格，然后再开征房地产税，而这个才是楼市真正分化的开始，有钱人会继续买入高门槛的新商品房，普通老业主卖不出去手上的老商品房，只能老老实实交房地产税，没房的或者穷人就去租保障房住，整个楼市就实现新的循环了，多数房子将成为真正住的东西，而不再是全民炒作的载体了。