3月28日，恒隆集团及下属恒隆地产双双公布年报，公司董事长陈启宗在致股东函中坦承，这是他最后一次撰写致股东函，因为4月26日他将正式卸任并交班给儿子陈文博。

在股东函中，有很多关于房地产的内容，也包括其他，就不都说了，信息量很大，可以看原文。主要谈谈他对房地产的看法。他认为2024年经济在刺激政策中会有所向好，但是否能足以扭转局面仍需进一步观察，因为这不仅仅是金融或经济问题，也是结构性问题。他指向了内地房地产开发商肆无忌惮的高杠杆。

这也正是我们一项强调的要摒弃的三高模式，即高杠杆、高负债、高周转。无论是香港还是内地，高房价问题已经是个不容回避的大问题。陈启宗表示，如果论重要程度，没有什么可以与我们的房地产行业相媲美，毕竟它的供应链最长，从建筑施工、家居装修到地产代理等等。长远来看，高房价能否可持续呢？

一方面内地经济增长强劲，另一方面香港土地供应受人为限制，房价只会持续上升。这也是最令人担忧的问题，年轻人无力置业已经成为了严重的社会问题。

实际上，陈启宗在20多年前，就断言房地产开发模式不可持续，房地产拼的完全是规模和速度，就像一个疯子才能玩的游戏。他认为这样的结果必然是大批房企被淘汰。

他表示，搞房地产的人，大都很贪婪。贪婪是市场经济的重要推手，是本性，可是问题并不在贪婪，而是政策如何管住人的贪婪，必须有法律法规的监管。事实也证明了这个预测。这两年大家看到的那么大的房企不就是如此吗？现在就是要打破开发商这种道德陷阱：即赢了是我的，输了有人替我买单，那下一次他不贪婪是不可能的事。

多形象啊！这不就是我们的开发商走过的路吗？过去开发商们都坚信，利用好杠杆无限扩张，空手套白狼，挣了是自己的，亏了也有人给兜底。所以，欲望越来越大，欲壑难填，最终葬送了自己的前程。

虽然陈启宗有着“商业地产教父”之称，是做商业地产出身，那么他对住宅房地产的看法您是否认同呢？

大家可以继续往下看。

陈启宗对于房地产现在所处的尴尬境遇也颇有感触。他表示，降低房价是必要的，因为香港有近半人口无力置业，而且长远有利于香港的竞争力。不过，也存在一个很大的问题，就在于大多数业主或会将受累于资产贬值，这对那些较富裕阶层构成负面的财富影响。

如果将土地供应由短缺变成充裕，那么就会逐步改变老百姓对房地产固有的信念，买房永远不会错。事实上，这个道理大家都明白，可是一个城市土地资源有限，又如何做到供应充裕呢？或许地方也该改改以往的思路了，纵然不可能无限供应，但也请尽可能不要捂着一点点往外放了，这样只会让地价和房价不断上涨。

当然，对于未来房地产，陈启宗表示也要理性看待，“没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商是不可靠的房地产商”。他认为，经过20多年的高速发展，房地产市场存量已经非常大，但长远来看，对房地产行业不需过分悲观，因为城市化进程还在持续。

其实，我相信这一轮房地产市场的调整也必将让开发商迎来大洗牌，谁能在阵痛过后适应新的时代，新的模式，谁就能生存下去，而且还会有新的机会。有了这样的洗礼，也才更成熟，更珍惜更懂得新模式的逻辑。

正如陈启宗所言，未来房地产行业绝对会存在，但今后房地产行业不再是一个高盈利率的行业，赚大钱的机会跟过去20多年不可同日而语，因为以往赚钱的方法在今天已经不再适用。