近期，有关农村宅基地使用的一项政策调整引起了广泛关注。据官方发布的通知显示，部分群众斥巨资购买的农村宅基地可能涉及违规行为。中央政府最新颁布的1号文件，针对农村宅基地的使用提出了两项明确禁止的规定。
首先，文件严禁城镇居民前往农村购买农房及宅基地。这一规定实际上是对长期以来农村宅基地管理原则的重申。一直以来，农村宅基地并未向城镇居民开放出售，甚至在最初阶段，连出租行为也受到严格限制。此举旨在保护农民的合法权益，确保他们能够保留住这片赖以生存的土地。直到2018年，中央1号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，才为农村宅基地的合理利用指明了方向。
其次，文件还明确指出，不允许退休干部到农村占地建房。这一新规的出台，源于部分地区退休干部违规建房现象的频发。据农业农村部统计数据显示，2022年查处的违规建房案件中，退休干部占比高达28%。此外，某智库的调研结果进一步揭示，约37%的美丽乡村示范村存在由退休干部违规建设的“别墅”。这些现象不仅反映出部分干部对田园风光的过度向往，更导致了土地资源的严重浪费。尤为严重的是，退休干部利用其特殊身份和地位违规占地建房，严重破坏了农村宅基地分配的公平秩序，进而可能引发一系列社会矛盾。
中央政府之所以提出这两项禁止性规定，其根本目的在于防止土地兼并现象的蔓延。近年来，随着房地产行业的迅猛发展和城镇化率的持续提升，城乡之间的财富差距日益扩大。城市地区享受了过多的发展红利，而农村地区则相对滞后。在此背景下，如果允许宅基地自由买卖，很可能导致部分人群利用信息不对称优势，诱导农民出售其宅基地。然而，对于农民而言，农村宅基地和自留地不仅是他们赖以生存的基础，更是他们未来的养老保障。
综上所述，中央政府通过发布1号文件，对农村宅基地的使用进行了严格规范。这两项禁止性规定的出台，旨在保护农民的合法权益，防止土地资源的浪费和兼并现象的蔓延，从而维护农村社会的和谐稳定。在面对社会问题或经济发展减缓的情境下，农村居民至少拥有一个退路——返回农村，作为最后的保障措施。这一选择确保了他们的基本生存需求得到满足，使他们能够维持自给自足的生活方式，从而确保了农村稳定对于国家整体稳定的重要性。然而，若当前政策允许宅基地的买卖，尤其是当特权个体能够借此占地时，这无疑将加剧社会底层的不稳定因素。
近年来，随着房地产市场的下行趋势，部分地区开始尝试通过挖掘农村宅基地的购房需求来应对市场困境。例如，2024年6月，安徽省凤阳县推出了一项楼市新政，政策规定，若农村居民自愿放弃宅基地并选择进城购房，且在宅基地归还村集体并完成复耕复垦、拆除相关建筑后，将可获得一次性5万元的购房奖励。这一举措虽看似旨在促进房地产库存的去化，但却忽视了农村居民放弃宅基地后可能面临的一系列问题。
从经济层面分析，当前人口负增长与城镇化率已达到较高水平，农村地区的空心化现象日益严重，导致农村宅基地的整体价值呈现下降趋势。然而，值得注意的是，靠近城区的农村宅基地价值却呈现上升趋势。特别是随着政策明文禁止城镇人口购买农村房产，而农村人口可自由流向城镇购房，加之退休干部等群体被禁止占地，农村宅基地的供给自然减少。因此，从经济价值角度来看，农村宅基地的分化现象与房地产市场同样显著。
尽管如此，我们仍建议广大农村居民谨慎考虑出售宅基地的决定。因为宅基地不仅是一个单纯的经济问题，更是农村居民在面对不确定风险时的重要兜底保障。
