需求端看，2023年以来美国房屋销量同比降幅持续收窄，新屋销量增速好于成屋。截至2024年2月，美国成屋销量降幅由2023年1月的-35.8%（2010年以来最低增速）提升至-3.3%，新屋销量同比在2023H2大幅回落，到24年1月降至1.8%附近。由于成屋销量占美国住房市场的八成以上，住房销量合计增速与成屋销量增速接近。
供给端看，成屋库存处于低位，新屋待售相对较高。截至2024年2月，美国成屋库存量约为107万套，处于2000年以来极低水平。2008年后美国成屋库存就已经在持续下滑过程中，而2022年以来按揭贷款利率攀升，使得潜在卖家“卖旧换新”的意愿受阻，进一步拉低了库存水平。而在成屋库存处于低位的同时，越来越多购房者转向新房市场。体现在库存上，2021年以来新屋库存量大幅提升，目前仍处于相对较高水平。但合计看，由于成屋库存占据绝对主导，美国住房库存总体仍在极低水平，远远未达到2008年前水平。从库存月数的数据看，截至2024年2月，全部住宅的库存月数为2.7个月，较2023.06提升明显，但仍显著好于2012年以来的历史平均水平。
往后看美国房地产基本面仍相对稳健，偏紧的供需格局、美联储降息的潜在利好以及主力置业人口规模持续增长，对应2024年地产有望继续修复，但短期高利率仍有一定压制，后续需警惕地产上行→二次通胀风险→降息时点推迟、幅度下降的潜在冲击。供需关系仍然偏紧，尤其是成屋库存仍然处于历史极低水位，供给端大幅增加的概率偏小，对应2024年美国房地产偏紧的供需格局有望延续。截至2024年2月，美国成屋库存量为2.9个月，截至2024年1月，新房待售量为8.3个月。新房库存相对偏高，后续有望缓解部分需求压力。但由于美国房产销售超80%为成屋销售，现阶段成屋库存仍处于历史极低水平，在美联储实质降息或美国金融条件明显放松前，利率对成屋供应的压制大概率持续显现，紧平衡格局有望继续演绎。
利率层面看，美联储降息渐近，市场或持续交易宽松预期，高利率对地产需求抑制或逐步削弱，但需警惕地产上行→二次通胀风险→加息时点推迟的负反馈机制。从历史经验看，利率变动对地产销售领先1-2个季度。3月美联储FOMC维持利率不变，但点阵图显示全年仍有75BP降息空间。基于美联储指引以及美国经济温和回落的判断，年内美联储降息仍是大事件。而在美联储实际降息前，市场或反复交易宽松预期，金融条件有望边际松紧，高利率对地产需求的抑制或逐步削弱，但短期可能仍有压制。与此同时，若房价持续上行，租金为核心的核心服务项在2024H2有触底回升趋势，对美国CPI带来支撑，通胀下行速率放缓甚至不排除上扬可能性。若后续通胀下行低于预期，则前期过于乐观的流动性预期可能阶段性受阻，届时地产上行动力可能阶段性受到冲击，具体需持续关注。
2 国内经济与资产观察（3.18-3.24）宏观经济方面，3月18日国家统计局公布1-2月经济数据，经济增长总体取得平稳开局：（1）工业生产活动增长加快。1-2月份，规模以上工业增加值同比实际增长7.0%，高于2023年12月份当月同比6.8%与累计同比4.6%的增速；（2）社消零售总额增势较好。1-2月份，社会消费品零售总额81307亿元，同比增长5.5%；（3）投资增速加快，民间投资显著改善。1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）同比增长4.2%，增速比2023年全年加快1.2个百分点。其中，民间固定资产投资同比增长0.4%，增速由负转正、比2023年全年加快了0.8个百分点；（4）房地产市场仍然处于调整阶段。供给端看，1-2月份，新开工面积同比下降29.7%；房屋竣工面积同比下降20.2%。需求端看，1-2月份，商品房销售面积同比下降20.5%；价格端，2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄、同比继续下降。大类资产中，黄金涨幅居前，农产品其次，A股相对偏弱。具体来看，股票市场中，万得全A指数环比持平。债券市场中，中债总全价指数环比上涨0.2%，中证可转债指数环比上涨0.7%。商品市场中，上周南华工业品指数环比上涨0.6%，南华农产品指数上涨0.7%。美元兑人民币汇率环比上涨0.5%，黄金价格收涨，单周涨幅为1.2%，领跑其他主要资产。
主要宽基指数中，国证2000、中证1000、MSCI中国A50涨幅相对领先，其余宽基指数经历不同程度回撤，科创50、中证500跌幅较大。具体来看，上周主要宽基指数按涨跌幅排序为：国证2000（1.5%）>中证1000（0.7%）>MSCI中国A50（0.1%）＞万得全A（0.0%）>上证综指（-0.2%）>沪深300（-0.7%）>创业板指（-0.8%）>上证50（-1.2%）>中证500（-1.3%）>科创50（-1.8%）。
本周国内重点宏观数据和事件跟踪：2月工业企业利润、3月制造业PMI数据。3 海外经济与资产观察（3.18-3.24）宏观经济方面，超级央行周来袭，日央行退出负利率、美联储维持利率不变受全球投资者普遍关注：（1）3月19日，日央行公布3月议息会议结果，加息10BP至0附近，结束持续八年的负利率政策，同时宣布取消国债收益率曲线控制政策（YCC），整体符合市场预期；（2）3月21日，美联储公布3月议息会议结果，维持联邦基金利率5.25%-5.5%不变，符合市场预期。利率决议的文本内容与1月基本类似，仅对就业市场的表述更积极，增量信息相对有限。鲍威尔讲话继续强调年内开启降息是合适的，但首次降息需要谨慎对待，尤其是关注通胀和就业数据的走势。经济预测对经济更乐观，点阵图维持年内降息75BP指引，但存在分歧，且降息终点水平抬升。从全球权益市场看， 上周我们统计的全球主要股指普遍收涨，其中发达市场表现好于新兴市场，日股领涨。具体来看，发达市场中，美股中道琼斯工业、标普500、纳斯达克指数单周分别上涨2.0%、2.3%、2.9%，日经225上涨5.6%、大幅领先MSCI发达市场（1.9%），韩国综合上涨3.1%，富时100上涨2.6%；新兴市场中，中国沪深300、恒生指数分别录得-0.7%、-1.3%涨跌幅，孟买30上涨0.3%，泰国综指下跌0.4%。本周国内重点宏观数据和事件跟踪：美联储主席鲍威尔及美联储理事公开讲话。
4 风险提示
美联储表态偏鹰；美国利率下行偏缓；金融风险事件爆发等。
本文来自华福证券研究所于2024年3月25日发布的报告《宏观周报：关注美国房地产周期变化》。
分析师：
燕翔， S0210523050003
许茹纯， S0210523060005
分析师声明
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