文｜邓浩志

近日，中银国际首席经济学家表示：今年想买房的可以考虑出手，一二线城市大概率要涨。他指出：短期内，地产供需矛盾是供过于求，房价下行压力大。如果未来政策调控得当，让地产行业从下行中恢复过来，老百姓也会恢复对开发商交房的信心，供需矛盾很快会逆转。

房地产真的这么快就能见底反弹吗？这位经济学家还是挺乐观的。不过房价什么时候能够稳住，一二线城市房价未来还有没有可能涨，这是很多人都非常关心的问题。

我认为，房价涨不涨，主要看所在库存的变动情况，目前一二线城市库存都不低。以广州为例，新房库存在18个月上下，略微供大于求。而二线城市，普遍库存都超过20个月，三四线城市就更厉害了，30个月，40个月甚至50个月以上库存的都有。一般情况下，一个城市住宅库存在12个月左右为相对的供求平衡。

怎样才能让库存下降？就是销售量的提高。就目前数据，四大一线城市成交量还没上去，也就是说去库存这个动作还没启动。所以目前谈房价上涨，并没有依据，甚至连降低库存都还没有开始启动。近期四大一线城市先后松绑限购政策，大家都在期待新政能够释放更多的购买力，从而带动楼市销售量的提升，最终实现去库存。

不过需要注意的是，这位经济学家也提出，当前我国新房开工面积已经下降超2/3，未来商品房将迎来供给收缩。而减少供应也是降低库存的一个办法。如果能够结合市场回稳，销售上涨，则去库存有望加速。

农历新年后，各地房地产救市政策仍在不断推出。济南宣布公积金购房首套最低2成首付，二套最低三成首付。天津也计划将公积金购房首付比例最低调到二成。业内都知道，公积金政策对楼市的影响一直都是微乎其微的。因为公积金使用有许多限制，比如必须在指定城市缴纳，使用额度多在100万以内，对购房实际影响多半只限于降低部分房贷利息等等。去年，乃至前年部分城市也尝试出台过类似政策，但对楼市几乎没有产生影响。所以寄望通过公积金政策从而使楼市复苏，完全是不可能的。

当前国内房地产市场是过去20多年以来最最低迷的。根据国家统计局最新公布的70大中城市房价数据显示。全国新房市场仍然维持量价齐跌。而全国大中城市二手房价一月同比全部下跌，一个涨的都没有！在如此危急形势之时，还用公积金政策稳楼市，确实让人想不明白。

近些年，中国南方和北方的经济差距有所扩大。本质问题其实不在地理、资源、产业结构等这些方面，而在于人的观念。比如当前楼市形势，大家都是知道的。一线城市的广州、深圳都连出大招刺激了。济南、天津这类二线城市居然还在做公积金这种不痛不痒的文章。如果没有实事求是，做和不做主要看别人怎么说，别人怎么弄，然后只是跟风。那也就失去了因城施策的目的，目标。房地产还怎么纾困？经济怎么能搞上去？